Vices cachés suite à l'achat d'un bien immobilier ?

Question

Bonsoir,    Nous sommes locataires d'une maison depuis Novembre 2013, et depuis notre vie est devenu un enfer.  Nous avons eu une fuite de cumulus que le propriétaire n'a jamais voulu réparer qui nous a coûté 4000 euros de facture d'eau, comme nous n'avons pas pu payé cette facture, nous nous sommes retrouvés 6 mois sans eau, nous avons voulu aller en justice, mais le propriétaire a envoyé des gens à notre domicile pour nous agresser à plusieurs reprise, le plus choquant a été un soir où nous avons réussi à filmer la scène, des gens sont venus nous dire de partir en hiver car ils avait loué la maison et que si l'on ne partait pas, ils s'en prendraient à nous et nos enfants physiquement, mon fils qui est Autiste sévère a été profondément marqué (nous avons déposé plainte), il ne s'en ai jamais remis, nous non plus d'ailleurs, on vit dans la peur depuis des années. Ensuite le cumulus est tombé en panne, il a refusé de le changer et nous sommes resté 2 ans sans eaux chaude, dans l'intervalle les canalisations de cuisine se sont entièrement bouchées, nous avons fait intervenir un plombier qui a tout tenté et nous a expliqué que le bouchon résultait d'une malfaçon et qu'il fallait tout refaire, nous n'avons donc plus d'évier de cuisine et devons nous servir de la douche, qui commence d'ailleurs à moisir car les ventilations ne fonctionnent plus, nous avons aussi des factures d'électricité monstrueuse (240 euros en moyenne) pour une maison qui était censée être basse consommation, d'ailleurs nous n'avons jamais eu en main le dps car il a toujours refusé de nous le donner, les escaliers se sont également effondrés (car ils n'avaient jamais été fixés), et nous avons du faire appel aux pompiers pour faire descendre notre fils de l'étage, mon conjoint a failli être tué.  Chaque fois que l'on a voulu se défendre en justice, nous avons reçu des menaces physique, à chaques mails envoyés il me répondait par téléphone pour ne pas laisser de trace, très rarement par écrit.  Au téléphone il nous a dit qu'il ne voulait pas faire les travaux car son assurance ne prenait pas en charge les malfaçons, et d'arrêter de payer la part à charge pour avoir de quoi quitter le logement, il a d'ailleurs transmis chaque années des quittances de loyer annuelles à jour à la caisse d'allocations familiales, seulement sans quittances nous n'avons jamais pu obtenir de location en privé, entre temps il a mis le lotissement à gérer dans une agence "square habitat" sauf le notre, comme si nous n'existions pas. Nous avons appris par des voisins qu'il mettait en vente et qu'il attendait la fin de notre bail pour le faire.  Nous sommes coincés depuis des années, nous vivons dans la peur, et ne pouvons pas déménager, nous avons essayé de négocier la reprise des paiements du loyer avec plan d'apurement, mais il s'y est toujours opposé.  Sauf cette semaine où il exige les loyers pour nous donner les 3 dernières quittances, dont nous avions besoin car nous avions trouvé une maison et enfin quitter cet enfer, nous pensons qu'il ne veut pas qu'on parte car il ne pourrait pas relouer.  Nous nous sentons comme pris en otage, nous sommes à bout, nous ne savons plus quoi faire, nous avons peur.  Il a également menti sur la superficie du logement, et le nombre de chambres, pour exemple la superficie de la chambre de notre fille fait 5 m2, celle de notre fils aîné 7m2, et une des 2 salles de bain n'a jamais été fonctionnelle, nous voulons une réévaluation du loyer sur 7 ans, que les travaux soient effectués, et un dédommagement pour tous les préjudices physiques et psychologiques subis, nous ne savons pas à combien l'évaluer.    Nous avons besoin d'aide.    Bien cordialement,

Me Hashtag Avocats · Answer

Madame, Monsieur,

Nous comprenons dans les faits que vous avez conclu un contrat de bail immobilier en 2013. Vous avez été rapidement confronté à de nombreux problèmes de malfaçon dans la maison. Il semblerait que le bailleur n’ait jamais souhaité effectuer les réparations, vous obligeant à régler toutes les factures. Suite à vos divers recours en justice, le propriétaire a adopté un comportement agressif et traumatisant pour votre famille. De plus, l’état de la maison semble être de plus en plus préoccupant et vous êtes à court de solution. Nous relevons également que le propriétaire ne facilite pas le déménagement de votre famille en ne vous fournissant pas les documents importants (quittance) et que le bien loué n’a finalement pas les bonnes caractéristiques. Vous vous demandez légitimement si une réévaluation du loyer sur 7 ans est envisageable, si les travaux peuvent être réalisés par le bailleur à terme et une évaluation des dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par votre famille.

Tout d’abord les obligations du bailleur envers le locataire.

En principe, un bailleur a pour obligation « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail » selon l’article 1719 du code civil. Un autre article 1720 dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèce. Il doit faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires ».

En l’espèce, le bien mobilier que vous avez loué avec votre famille aurait dû être un logement décent car le propriétaire n’est pas en droit de s’abstenir d’effectuer des réparations dans le bien qu’il a mis en location. Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation du logement qu’il loue pendant toute la durée du bail.

En droit, l’article 1721 précise que « s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ». En contrepartie, selon l’article 1724 « le preneur doit souffrir de ces réparations urgentes mais si ces réparations durent plus de 21 jours le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si ces réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

En l’espèce, l’ensemble des évènements qui ont participé à la dégradation de la maison étaient à l’origine dû à des malfaçons faites dans la maison avant que vous arriviez dans celle-ci. Le propriétaire est totalement responsable et c’était à lui de faire en sorte que la maison soit de nouveau habitable pour ses locataires étant donné que vous n’étiez en rien responsable de ses dégradations. Le montant des travaux semble-il pouvait être pris en compte de façon proportionnel dans les loyers afin que vous ne supportiez pas une charge trop lourde.

Puis, l’obligation du locataire envers le bailleur.

En droit, le bailleur a également des obligations selon l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée en bon père de famille et de payer le prix du bail aux termes convenues ».

En l’espèce, d’après les informations communiquées, le bailleur ne souhaite pas vous restituer les quittances de loyer sans percevoir le paiement. Sauf dérogations de la loi, le preneur est dans l’obligation de payer ses loyers au bailleur même en cas de litige comme le vôtre car cela peut être utilisé contre vous par le propriétaire en cas d’action en justice.

En conclusion, vous avez la possibilité d'avoir recours à une action en justice afin de demander des dommages et intérêts pour les dommages corporels et psychologiques de votre famille, en vous référant aux articles précédents. Pour cela, il faut agir sur le fondement d’une non-exécution des travaux par le propriétaire et il faut impérativement que vous mettiez en demeure le propriétaire pour que celui-ci remplisse ses obligations de bailleur par une lettre recommandée et un avis de réception. Sans cette démarche, toute action en justice est irrecevable. C’est la première étape. N’hésitez pas à ajouter des photos dans votre dossier prouvant l’état de la maison. Mais ne possédant pas plus d’information concernant vos loyers et le montant des travaux engendrés ses dernières années, l’évaluation du préjudice et la réévaluation des loyers ne seraient pas exacte alors je vous incite à prendre rendez-vous avec un avocat afin de construire un dossier solide à l’encontre de votre bailleur et que nous puissions vous aider à résoudre dans les plus court délai ce litige. Une expertise sur le lieu de votre habitation est nécessaire afin de faire valoir les assurances.

Au regard de la complexité des faits et de la nature du litige, nécessitant une procédure contentieuse, nous ne pouvons que vous inviter à nous revenir pour une consultation.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches,

Vices cachés suite à l'achat d'un bien immobilier

Réponse de Maître Hashtag Avocats