Solutions pour être copropriétaires sans payer des frais exorbitants /se marier

Madame, Monsieur,

Nous comprenons que vous et votre compagnon avez acheté une maison en 2017 a son seul nom en raison de votre procédure de divorce inachevée. Vous souhaitez régulariser cette situation et vous participez désormais aux frais de gestion, de travaux et aux dépenses communes.

Le notaire que vous avez consulté vous réclame 8000 euros pour que votre maison soit inscrite à vos deux noms, ou bien 2000 euros si vous décidez de vous marier avec votre compagnon.

Vous vous demandez donc si vous disposez d’un recours afin d’inscrire votre bien immobilier à vos deux noms (le vôtre et celui de votre compagnon) ?

En principe, pour partager un actif immobilier, la solution la plus évidente semble être celle d’un contrat privé (type acte sous seing privé notarié) devant notaire.

En effet l’article 1372 (issu de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) du code civil dispose que :

« L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause ».

Ce contrat va vous permettre de conventionner cette transaction que vous pourrez également accompagner d’une option chiffrée de rachat de la soulte en cas de séparation.

Le rachat de soulte étant une opération qui consiste au rachat de la part de son conjoint pour devenir unique propriétaire en cas de séparation ou d’un divorce.

Ce contrat privé inclura l’engagement financier et de solidarité à participer aux emprunts, taxe foncière ou encore travaux, pour le nouveau propriétaire (donc pour vous).

Le contrat privé pourra prendre la forme d’un avenant au titre de propriété signé par les deux parties. Un avenant étant une modification ultérieure à la signature d’un acte juridique officiel.

Seulement, si cette solution vous semble être trop coûteuse en raison de frais particulièrement élevés réclamés par votre notaire, il vous est également possible de créer ce qu’on appelle une Société Civile Immobilière (SCI).

L’article 1845-1 du code civil dispose que :

« Le capital est divisé en parts égales. Les dispositions du chapitre Ier du titre III du livre II du code de commerce relatives au capital variable des sociétés sont applicables aux sociétés civiles ». Également l’article 1846 alinéa 1 dispose quant à lui que : « La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés ».

Ce type de structure permettant à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion. Cette SCI va avoir pour but de faciliter la transmission d’un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales moins coûteuse qu’un acte privé devant notaire.

Si vous optez pour la société civile immobilière, vous pourriez être les deux associés et avoir un pourcentage de parts en fonction de votre apport. Par la suite vous pouvez donc faire l’apport de votre maison à votre SCI.

Seulement, des frais sont réclamés notamment pour l’immatriculation de la SCI au RCS : l’immatriculation de la SCI au RCS (registre du commerce et des sociétés) coûte 70.39 euros (incluant le coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA). Les associés (donc vous et votre compagnon) sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs dont le dépôt coûte 24.80 euros.

Un bénéficiaire effectif étant toute personne physique possédant directement ou indirectement plus de 25% du capital ou des droits de vote. La SCI a donc l’obligation de déclarer au registre du commerce et des sociétés les informations relatives au bénéficiaire effectif (donc vous).

La déclaration doit être effectuée grâce à un formulaire « M’-BE » fournit sur le site web du greffe du tribunal de commerce de Paris.

En conclusion, l’option de l’acte privé devant notaire reste donc la solution la plus classique et évidente lorsqu’on décide d’inscrire un bien immobilier au nom de son compagnon afin de diviser les charges de la vie commune sur une longue durée.

Cependant, la solution de la création d’une Société Civile Immobilière reste tout de même moins couteuse que les frais réclamés par votre notaire pour réaliser la régularisation que vous souhaitez.

En espérant que nos conseils juridiques répondront à vos questions, restant disponible pour toutes autres questions ou services juridiques,

Cordialement,