Qu'est-ce qu'une promesse synallagmatique de vente ?
- La promesse synallagmatique de vente, généralement appelée compromis de vente, est un avant-contrat engageant les deux parties. C'est un acte juridique strictement encadré par la loi.
- L'acte peut être établi devant le notaire ou entre les parties elles-mêmes.
- L'acheteur dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours.
- Les deux parties doivent exécuter le contrat signé sous peine de sanctions pénales (par exemple : somme d'argent).
- La vente peut être annulée si l'une des deux parties respectent les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente.
La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est l'étape préalable à la vente engageant les parties, l'une à vendre en cédant son bien et l'autre en achetant. Par conséquent, le compromis vaut vente. De plus, les parties ont le choix d'établir la promesse de vente devant un notaire ou par elles-mêmes.
⚠️ À ne pas confondre avec la promesse unilatérale de vente.
La promesse synallagmatique de vente : définition
Notion
C'est l'acte juridique par lequel un vendeur et un acheteur donnent leur consentement à un contrat définitif de vente. En règle générale, les parties signent la promesse de vente trois mois avant la conclusion définitive de vente. Elle est remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée.
✍️ Important : les parties peuvent établir eux-mêmes le compromis de vente sans notaire.
On signe souvent un compromis de vente pour une maison chez le notaire afin de renforcer l'engagement pris par les parties.
👌 La signature de cet acte n'est pas obligatoire. Toutefois, elle permet de valider certaines conditions essentielles et préalables à la vente.
Les effets de la promesse de vente
Cet avant-contrat engage juridiquement le vendeur et l'acheteur. Le vendeur peut très bien céder son bien à l'acheteur même si le prix n'a pas encore été versé, tant que les deux parties sont consentantes.
⚠️ Le compromis de vente vaut vente. En cas de non-respect du compromis de vente, l'une des deux parties peut forcer l'autre à exécuter la vente en saisissant la justice et demander des dommages-intérêts.
Comment rédiger une promesse de vente ?
Contenu
📋 La promesse synallagmatique de vente inclut des éléments importants d'une vente.
- Informations sur les parties : identité du vendeur et de l'acheteur
- Caractéristiques sur le bien : description et origine du bien mis en vente
- Éléments sur la vente : le prix du bien, les modalités de paiement, la clause pénale, les clauses suspensives de vente, astreintes, séquestre, etc…
Néanmoins, le modèle d'un compromis de vente sera différent si le contenu est fait par un professionnel ou non.
Sommes à payer
💵 Des sommes peuvent être prévues dans un compromis de vente :
- astreinte : versement d'une indemnité par jour de retard dans le cas d'une non-délivrance du bien à la date prévue
- séquestre (non obligatoire) : acompte sur le prix total de la vente. C'est une garantie pour le vendeur sur la possibilité de payer par l'acheteur. Sa restitution est possible en fonction des clauses suspensives du contrat.
🤔 Bon à savoir : un vendeur ne peut pas demander à l'acheteur le versement de sommes d'argent avant la fin du délai de rétractation si elles n'ont pas été prévu dans le contrat au préalable. Sauf dans deux cas : si un professionnel fait l'acte en question ou si l'acheteur verse la somme chez un professionnel (agent immobilier ou notaire).
Comment se rétracter d'une promesse de vente ?
Délai de rétraction
⏳ Le code civil accorde un délai de rétractation de 10 jours ouvrables à l'acheteur après signature de la promesse synallagmatique de vente.
📝 À noter : la rétraction se fait par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur si le compromis a été signé entre particuliers ou au notaire si l'acte a été fait par le notaire.
En outre, la rétraction entraine la restitution des sommes versées par l'acheteur au vendeur.
Inexécution de la promesse synallagmatique de vente
⚖️ En cas de non-exécution de la vente par l'une des parties, l'autre peut invoquer la clause pénale assortie fréquemment au contrat. Cette clause prévoit une somme à verser au titre de dommages-intérêts et l'exécution forcée de la vente.
📝 À noter : le juge peut réviser le montant de la clause pénale en cas de litige devant un tribunal.
Toutefois, pour éviter une exécution forcée du compromis de vente, on peut recourir à la clause de dédit. Elle autorise l'une des deux parties à renoncer à la vente à condition de verser une somme forfaitaire dont une clause fixe au préalable le montant, non modifiable par le juge.
Exception : en raison d'une clause suspensive non réalisée (par exemple, la non-obtention d'un prêt immobilier), la vente sera nulle sans pénalité.