Récupération de son bien immobilier

Madame, Monsieur

Vous nous avez fait part de la situation suivante. Suite à l’occupation d’une famille dans votre maison, vous en souhaitez la reprise pour une mise en vente. À la suite de la signature d’un compris de vente, vous avez autorisé l’occupation de votre logement. Plusieurs, événements n’ont pas permis cette vente notamment par la mise en place d’un confinement national. Vous avez alors, par la suite, adressé par lettre recommandée avec avis de réception sommation d’acheter restée sans réponse. Enfin, en décembre, vous avez convenu d’une négociation qui n’a pas pu aboutir puisque la banque a refusé d’obtempérer un crédit aux acheteurs .

I. Vous souhaitez obtenir des informations sur le temps de validité de votre mise en demeure de septembre 2020.

Généralement, la jurisprudence impose au créancier d'accorder au débiteur mis en demeure un délai raisonnable. C’est ce qui a notamment été jugé par la troisième chambre de la Cour de Lyon dans un arrêt du 28/03/2017, 16LY00507. Une fois que le délai de réponse est écoulé, on considère que la mise en demeure est infructueuse.

En l’espèce, vous avez en septembre 2020 adressé à votre débiteur par lettre recommandée avec avis de réception une mise en demeure le sommant d’acheter dans un délai d’un mois sous peine de quitter les lieux. Ensuite, en décembre, vous avez proposé par mail une négociation à votre débiteur.

Par application des dispositions faite par la loi, la mise en demeure adressée à votre débiteur en septembre est soumise au délai prévu dans la lettre de mise en demeure. Vous aviez prévu un délai d’un mois. Nous constatons que le délai d’un mois est dépassé. La mise en demeure est considérée comme étant infructueuse. Cette conséquence n’a pas d’effet sur la négociation établie en décembre, puisque la lettre de mise en demeure n’était valable que pour une durée d’un mois.

II. Sur la qualification de l’arrangement établi avec vos locataires.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose la rédaction d’un contrat écrit pour les contrats de location. Cependant, la loi ne prévoit aucune sanction en l’absence d’écrit. Sans contrat écrit, la jurisprudence peut admettre la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le propriétaire.

En l’espèce vous nous indiquez qu’actuellement votre logement est occupé par une famille sans contrat de location et que ceci résulte d’un arrangement.

Par conséquent, il semblerait peut-être que votre arrangement puisse être qualifié en contrat de bail oral. Cela sera notamment le cas si vous avez déterminé ensemble par oral le bien loué, le prix et la durée.

III. Vous souhaitez savoir si vous pouvez établir une lettre donnant congé pour reprise du logement pour y résider et le mettre en vente.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Un congé peut être établi pour reprise de logement ou pour vente. Le congé pour reprise est un congé qui permet au bailleur de reprendre le logement dans le seul et unique but d’y vivre en permanence. Si le bailleur établit un congé de reprise de logement dans un objectif de vente, le juge pourra alors en cas de litige sanctionner le bailleur. Le congé pour vente permet au propriétaire de demander à son locataire de quitter le logement pour vendre son bien. Le congé de vente doit obéir à certaines mentions obligatoires. En effet, le bailleur d’un bien en location doit envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception, notifié par acte d’huissier ou par remise en mains propres émargement ou récépissé. Également, le congé doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations. Tel que le prix de vente du bien en question, les conditions de vente du bien, la consistance des locaux, ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l’espèce, vous indiquez que votre logement est occupé et que vous souhaitez établir un congé de reprise en vue de mettre en vente le logement.

Par conséquent, nous vous déconseillons d’établir un congé pour reprise de logement pour des fins personelles, cela vous sera tout à fait possible car il est prévu par la loi susvisée que vous pouvez récupérer le bien pour que vous ou un membre de votre famille y réside. Libre à vous de le vendre par la suite. Il faudra néanmoins que vous respectiez la procédure de reprise de votre bien que nous vous avons expliqué ci-dessus, soit l'envoi d'une LRAR.

IV. Vous souhaitez savoir sous quel délai les locataires pourront quitter les lieux.

La loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire qui souhaite donner congé, doit respecter le délai de préavis de trois mois si le logement est vide ou d’un mois si le logement s’il est meublé. Le congé prend effet à partir de la confirmation réception de la lettre envoyée par le bailleur au locataire.

En l’espèce, vous souhaitez rédiger une lettre de congé. Celle-ci prend effet à partir de la réception par le locataire et doit respecter un préavis de trois mois.

Ainsi, les locataires seront dans l’obligation de quitter le logement après l’expiration du délai de préavis de trois mois à compter de la confirmation de la réception du congé.

En conclusion, vous avez adressé une lettre de mise en demeure en sommant d’acheter à vos locataires en décembre 2020. Celle-ci ne prend plus effet car, le délai d’action était d’une durée d’un mois. Ensuite, vous avez conclu d’un arrangement avec vos acheteurs leur permettant de rester dans le logement. Cet arrangement pourrait peut-être requalifié en contrat de bail. Également, vous souhaitez établir un congé de reprise pour vendre votre logement. Nous conseillons d’établir un congé de reprise pour y résider en respectant toutes les formalités prévues par la loi du 6 juillet 1989. Vous pourrez ensuite vendre votre bien si vous le souhaitez. Enfin, si vous souhaitez rédiger une lettre de congé, les locataires seront dans l’obligation de quitter le logement après l’expiration du délai de préavis de trois mois à compter de la confirmation de la réception de la lettre.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour une consultation avec un avocat spécialisé en droit des personnes, en raison de la complexité de votre litige.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.