Promesse de vente : à quel moment le consentement est-il vicié ?

Chère Madame, cher Monsieur,

Votre frère et votre soeur ont consenti à la réalisation de travaux de modification du raccordement des WC dans une copropriété à une époque où ils n’étaient pas encore copropriétaires mais tout simplement bénéficiaires d’une promesse de vente. Vous vous demandez si leur consentement est vicié et, plus en particulier, s’ils avaient le droit de donner leur consentement pour des travaux entrainant une modification de leur futur lot de propriété.

Effectivement, il n’y a pas de jurisprudence explicite concernant la validité du consentement du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente à des travaux dans une copropriété. 


Cependant, la Cour de cassation laisse entendre que dans certaines circonstances le bénéficiaire d’une promesse de vente peut réaliser ou faire réaliser des travaux. Tel est le cas, par exemple, dans l’arrêt C. Cass. 3ème civ. 23 mars 2017 n°15-12.406, dans lequel la Cour de cassation affirme que le “bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui détient la chose qui en est l’objet pour y réaliser des travaux répond des dégradations survenues” ou encore que le "bénéficiaire avait été expressément autorisé par le promettant à procéder à des travaux de remblais”. Ces deux phrases permettent de comprendre que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente peut faire réaliser des travaux sur la chose dont il deviendra propriétaire, notamment si ces travaux ont été expressément autorisés par les promettants.

De plus, il est vrai que normalement le consentement du copropriétaire pour des travaux qui passent par ses parties privatives est exigé, mais l’article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 précise que des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par les autres copropriétaires peuvent être réalisés dans les parties privatives sans que le copropriétaire puisse faire obstacle à l’exécution. La réalisation de travaux pour le raccordement des WC peut vraisemblablement être considéré comme état d’intérêt collectif. En effet, souvent les problèmes aux tuyaux des WC de l’un des lots d’une copropriété s’étendent rapidement à tous les autres lots de la copropriété, et cela peut causer des dommages particulièrement graves.

Par conséquent, meme si aucune disposition ne mentionne la validité du consentement aux travaux donné par les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente, il est possible de reconnaitre la validité des travaux réalisés sans le consentement du copropriétaire en se fondant sur leur caractère d’intérêt collectif, étant entendu que en tout cas la jurisprudence, pour l’instant, n’a pas empêché au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente d’effectuer des travaux sur le bien faisant l’objet de la promesse.

Très cordialement,