Rétractation d'une promesse de vente suite à un incendie

Madame, Monsieur,

Nous comprenons que vous avez signé une promesse unilatérale de vente en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Vous en êtes donc les bénéficiaires. L’option n’a pas été levée. Suite à un incendie intervenu postérieurement à la signature de la promesse, le promettant envisage de se rétracter ou d’augmenter le prix du bien objet de la promesse. Dès lors, vous nous demandez si le promettant peut se rétracter dans le cadre de cette promesse de vente et suite à l’incendie ?

En principe, le nouvel article 1124 du Code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Ainsi, en dépit de la révocation de la promesse par le promettant, le bénéficiaire peut lever l’option après cette manifestation de volonté du promettant et demander l’exécution forcée du contrat.

En outre, lorsque la révocation de la promesse intervient après la levée d’option, le contrat de vente étant formé, la révocation est tout aussi inefficace. Le bénéficiaire de la promesse peut dès lors agir en justice en vue d’obtenir que soit constatée la formation du contrat et l’exécution forcée de celui-ci. Le jugement constatera la vente et opérera le transfert de propriété. Le bénéficiaire peut toutefois préférer l’octroi de dommage-intérêts à une telle exécution forcée de la promesse. Les articles 1221 et 1124 du Code civil n’étant d’ordre public, il est possible aux parties d’exclure l’exécution forcée en nature de la promesse au profit des dommages-intérêts (Ph. Delebecque, l’articulation et l’aménagement des sanctions de l’inexécution du contrat : Dr. & patr. 2016, p.62.).

Concernant la détérioration fortuite de l’immeuble, une clause de résolution de plein droit est souvent insérée dans la promesse de vente. La résolution de la promesse pourra alors être demandée par le bénéficiaire qui pourra aussi choisir de ne pas se prévaloir de ladite clause ; il pourra alors agir en exécution forcée et en responsabilité contractuelle ou en anéantissement du contrat (Cass. 3e civ., 30 juin 2015, n° 14-16.929).

En l’espèce, vous avez signé une promesse unilatérale de vente sans versement de dépôt de garantie. Le bien objet de la promesse ayant brulé postérieurement à la signature de la promesse de vente. Si la promesse a été valablement formée (formalité d’enregistrement), vous pouvez choisir de ne pas vous prévaloir de la clause de résolution du contrat. Vous pourrez ainsi agir en exécution forcée de la promesse, en nature ou en préférant l’octroi de dommages-intérêts.

Toutefois, nous vous conseillons de faire part de vos volontés de ne pas vous prévaloir de la clause de de résolution du contrat eu égard à la détérioration du bien, et de votre attention d’exécuter le contrat de vente.

Un accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier peut s’avérer utile dans votre cas.

Nous nous tenons à votre disposition pour une consultation afin de vous accompagner dans vos démarches,