Fiscalité de la donation d'argent plutôt qu'une donation immbolière

Cher Monsieur,

Vous nous indiquez que votre père souhaite acheter des terrains autour de sa propriété. Il souhaite vous faire don de ses terrains.

Vous vous demandez donc s’il est judicieux de procéder vous-même à l’achat de ses terrains afin que votre père n’ait pas à payer les droits de donation. Vous vous interrogez également sur la légalité d’une telle manœuvre et sur le montant final de cette opération.

I/ Concernant les droits de donation :

Les droits de donation constituent un impôt perçu sur les donations entre proches. Vous devez vous acquitter des droits de donation, peu importe le bien que vous cédez.

Pour le calcul de cet impôt, on prend en compte la valeur de la donation et on déduit le montant des éventuels abattements.

Vous pouvez bénéficier, selon les cas, d'un ou plusieurs abattements. L'abattement s'applique aux donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans.

Dans votre situation, si vous êtes éligible à l’abattement, la réduction sera de 100 000 € sur la valeur du bien (depuis le 16 avril 2012).

Si votre père décide de transférer la somme afin de vous permettre de réaliser l’achat, il faudra veiller au montant. Vous pouvez recevoir jusqu'à 31 865 € sans avoir à payer de droits sur une période de 15 ans.

Il est possible de faire des prêts au sein d’une famille, toutefois, à partir de 1500 €, il faudra déclarer le prêt, établir une reconnaissance de dette et enfin un taux d’intérêt est éventuellement applicable.

Si la donation est déguisée en un prêt, l’administration fiscale a le pouvoir de contester ladite opération.

II/ Concernant la taxation sur l’achat de terrain :

Si vous souhaitez acquérir directement le terrain, l'article 257 du Code général des Impôts prévoit que sont assujettis à la TVA les achats de terrains à bâtir et de biens assimilés à ces terrains. En contrepartie, les cessions de ces mêmes biens sont exonérées de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière (art. 691 du Code général des Impôts).

Le taux de la TVA de droit commun est de 18,60 %. Compte tenu des possibilités de déduction de la TVA, les conséquences réelles varient en fonction du type de construction à édifier sur le terrain et de leur utilisation projetée.

Si vous envisagez la construction d’un immeuble d’habitation destiné à la location, la TVA due au titre de l'acquisition du terrain ne fait l'objet d'aucune déduction et l'augmentation du taux a pour effet d'augmenter d'autant le prix de revient de la construction.

Il serait judicieux de vous faire assister par un avocat pour réaliser l'opération.

Nous nous tenons à votre disposition pour toute information complémentaire.

Bien cordialement,

Cabinet Battikh et Associés.