Vice caché suite à l'achat d'un appartement

Madame, Monsieur,

En l’espèce, vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier, après votre installation vous avez constaté une forte humidité (moisissure) sur les murs de l’une des chambres. Or, avant la conclusion de la vente et notamment lors de la visite du bien le vendeur par l’intermédiaire de l’agent immobilier vous a certifié l’absence de constatation d’un quelconque problème d’humidité au sein du bien vendu.

En principe, tout acquéreur d'un bien immobilier qui découvre  après l'achat un problème qui n'était pas apparent dispose d'une action contre son vendeur sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés. L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Il revient ainsi à l’acquéreur de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il a été dissimulé. Le vice doit être antérieur à la vente, Il peut être au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

Le tribunal compétent pour toutes les actions en garantie de l'acquéreur est le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire.

Selon l'article 1644 du code civil, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente. Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour une remise en état du bien.

L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer tous les préjudices de toute nature liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l’immeuble.

En conséquence, il semble que vous puissiez agir sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés. En l’espèce, vous ne devez pas avoir eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé avoir été accepté. A ce titre, si le vice est mentionné dans l'acte de vente, l'action est fermée à l’acquéreur. En outre, le caractère non apparent du vice doit être caractérisé. La garantie due par le vendeur repose sur la distinction fondamentale entre les vices apparents et les vices cachés. Le Code civil pose en effet le principe selon lequel « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Code civil, art. 1642). Or, vous avez souligné l’éventualité d’un problème d’humidité dans la pièce avant la conclusion de la vente, le vendeur par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier vous à confirmer le contraire (il peut être éventuellement intéressant de parler ici de réticence dolosive de la part du vendeur). Le vice doit rendre impropre ou diminuer l'usage du bien au point ou l’acquéreur n’aurait pas acheté ou à  moindre prix, s'il les avait connus.

Enfin, doit être écarté la responsabilité de l’agent immobilier, car agissant à titre d’intermédiaire,  celui-ci ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices du bien. Dans le cas d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés signé dans le compromis de vente, cette exonération de garantie n'est pas valable. Si le vendeur est de mauvaise foi et qu'il avait connaissance du vice avant la vente, il est tenu par cette garantie.   Merci, bien à vous.