Contre proposition pour une offre d'achat immobilier

Bonjour,

Vous avez fait une offre d’achat d’une maison auprès d’un propriétaire (via une agence immobilière), le 6 octobre 2020. Le 8 octobre 2020, au soir, vous avez reçu une contre-proposition d’offre de la part des vendeurs, soit 10 000 euros de plus que votre offre initiale. Vous aviez jusqu’au lendemain, soit le 9 octobre 2020, pour répondre à cette nouvelle proposition. Le jour même, tandis que vous vous rendiez au rendez-vous avec l’agent immobilier en charge du bien pour une nouvelle visite, celui-ci vous a contacté afin de vous avertir de la mise en vente de la maison à une tierce personne. Après quoi, vous avez envoyé une acceptation de la dernière offre par LRAR aux vendeurs.

Il s’agit tout d’abord de vérifier si la proposition formulée par les vendeurs correspond bien à une offre de contracter (ici, en l’occurence, l’achat d’un bien immobilier).

En vertu de l’article 1114 du Code civil, « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ». En d’autres termes, pour être valable, une offre doit être ferme et précise. S’agissant de la précision de l'offre, la proposition de vendre un bien constitue une offre si elle indique expressément le bien offert ainsi que le prix de vente, tel que le précise l’article 1583 du Code civil. En revanche, l’offre accompagnée de la mention « prix à débattre » exclut le caractère précis de l’offre.

Dans votre cas, le caractère précis de l’offre est à exclure : en l’espèce, vous avez fait une proposition de prix d’achat, laissant entendre que les vendeurs n’ont pas fixés un prix précis d’achat de la maison.

Cependant, une offre, pour être toujours valable, doit également être ferme : la proposition de l'auteur doit révéler sa volonté irrévocable de conclure le contrat projeté, et ainsi d’être tenu en cas d’acceptation. De manière générale, la volonté non équivoque de l’auteur est exclue dès lors que la proposition est assortie de réserves (expresses ou tacites). Encore s’agit-il de savoir si la réserve laisse ou non à l’auteur de la proposition la possibilité de s'en dégager arbitrairement; si tel est le cas, il s’agira d’une simple invitation à entrer en pourparlers (phase de négociation pré-contractuelle).

Il s’agira dès lors de rechercher si les vendeurs avaient émis des réserves à leur offre.

Dans le cas où aucune réserves n’aurait été formulée par les vendeurs, il faut alors s’intéresser à la rétractation de l’offre par ces-derniers.

En vertu de l’article 1116 du Code civil, dès lors que l’offre est parvenue à son destinataire, « elle ne peut plus être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable ». Depuis 2016, le second alinéa dispose que la rétractation de l’offre, en violation de l’obligation de maintien, empêche la conclusion du contrat. En revanche, l’alinéa 3 dudit article prévoit qu’une telle rétractation engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur et ce, dans les conditions du droit commun. Si le texte prévoit que l’offrant ne peut être obligé à compenser la perte des avantages attendus du contrat, il n’exclut pas, en revanche, que soit indemnisée la perte de chance de conclure le contrat.

Dans votre cas, les vendeurs ont accepté la proposition d’achat d’un tiers, alors même que vous vous trouviez encore dans le délai imparti pour répondre à la nouvelle proposition (que vous avez accepté le lendemain, en transmettant une LRAR). Depuis le 1er octobre 2016, il n'est pas possible de réclamer la conclusion forcée du contrat dans pareil cas, en revanche, il vous est possible de demander des dommages et intérêts aux vendeurs.

Bien cordialement.