Un locataire peut-il demander une révision du loyer ?

Question

Bonjour,     Propriétaire depuis octobre 2017 d’un studio à Bordeaux que j’ai loué en location jusqu’à maintenant. Je loue en « meublé » depuis le 7 octobre 2020. Je précise que ce loyer me permet de payer une partie de mon crédit immobilier.      Le 20 octobre au soir : je suis informée par la locataire et sa mère (la garante) que le studio a quelques blattes.    Le 22 octobre matin : j’informe par email le syndic, ma locataire prévient également le syndic par email sachant qu’elle a fait le tour de l’immeuble pour avoir des témoignages des autres locataires de la présence de blattes.    La cause de l’invasion de blattes viendrait de l’appartement d’à côté, où habite un locataire dont l’hygiène semble douteuse (il entrepose également un vieux matelas, entre autre, sur le balcon).     Le syndic demande au Conseil Syndical s’il est possible d’intervenir dans tous les logements.  Je passe le soir chez ma locataire (je constate un petit cafard) pour mettre un barrage à insectes en bombe, en attendant.    Le 28 octobre : j’obtiens une offre de prix de la société Thermo Hygiène que je signe et le Conseil Syndical opte pour désinfecter les autres logements    Le 29 octobre : la locataire et la mère me laisse des messages pour indiquer qu’elles ont une solution : ne pas payer le loyer de novembre pour sous-louer un autre logement en attendant que le studio soit désinfecté.     Le 30 octobre : à 8 h 30 mon logement est désinsectisé.     Le 1er novembre : Après avoir exigé de reloger sa fille car elle n’arrivait plus à y vivre et à dormir dedans, la mère de la locataire me dit qu’elle a retrouvé encore 3 blattes vivantes et que l’appartement est très humide du fait de la condamnation (temporaire des bouches d’aération) et réclame de réviser le loyer du mois de novembre pour le préjudice subi par sa fille et me réclame le remboursement des frais de nettoyage des couettes et vêtements et des bombes anti-insectes achetées depuis 10 jours. Je subi la pression constante de la mère à coup de sms et coup de fil le soir.    A-t-elle le droit de demander que je fasse un geste sur le loyer sachant que les démarches pour régler cette histoire de blattes ont été faites en 10 jours et de juger d’un préjudice ?   Quelles démarches puis-je entamer pour me protéger et contrer cette dame pour les mois suivants (je pense qu’elle trouvera tout le temps quelque chose à redire pour éviter de payer un loyer complet) ?  Qui est habilité à évaluer un préjudice subi ?    Cordialement,

Me Hashtag Avocats · Answer

Bonjour,

Nous comprenons que le studio que vous avez mis en location le 7 novembre 2020 s’est retrouvé infesté de cafards, que votre locataire vous en a informé le 20 octobre et que le logement a été désinsectisé le 30 octobre. Néanmoins, le 1er novembre, votre locataire vous a rapporté que le logement était humide et toujours infesté. Elle réclame la révision du loyer du mois de novembre ainsi que le remboursement des frais exposés pour en raison de l’infestation (: produits anti-insectes, nettoyage).

Vous souhaitez donc savoir si, alors même que vous avez fait réaliser la désinfestation dans un délai de 10 jours à compter de la date où votre locataire vous a informé de la présence de nuisible, vous avez l’obligation de consentir à une réduction du loyer. Vous souhaitez, en outre, connaitre les moyens par lesquels vous pouvez vous prémunir d’un éventuel refus de paiement du loyer; et enfin, savoir qui est habilité à évaluer le préjudice subi par votre locataire.

La révision du loyer :  Premièrement, aucune disposition particulière ne régit la révision du loyer. Cela signifie donc d’une part que le locataire a l’obligation de payer le loyer qui est prévu par le contrat de bail, et d’autre part, que ce sont donc les clauses d’indexation du loyer (le cas échéant) qui trouvent à s’appliquer. Ces clauses prévoient l’indice qui servira à déterminer le montant du loyer en cas de révision.

La seule exception qui permet qui permet à un locataire de suspendre le paiement des loyers est l’insalubrité ou la non décence du logement (au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989) qui contraindrait à se reloger ailleurs. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire la possibilité de demander au juge la réduction ou la suspension du loyer lorsque le logement n’est pas conforme aux exigences de l’article 6. En outre, l’article 1719 du code civil impose au bailleur l’obligation de fournir un logement décent.

La révision du loyer sans votre consentement n’est donc possible que par la voie judiciaire, en aucun cas votre locataire ne peut vous imposer une réduction ou une suspension du loyer.

Les moyens de vous prémunir du défaut de paiement du loyer :

Il existe effectivement des solutions pour vous prémunir d’un éventuel refus de paiement.

Il convient de rappeler, que si l’assurance habitation souscrite par votre locataire couvre l’infestation, celle-ci doit être actionnée.

Si votre locataire ne paie pas ses loyers, plusieurs possibilités vous seront ouvertes. Vous pourrez procéder à la résiliation du bail; vous pourrez demander à ce que l’APL de votre locataire vous soit directement versé; et enfin, vous pourrez tout simplement assigner votre locataire en paiement des loyers.

La complexité de votre situation nous incite à vous proposer un accompagnement juridique plus approfondi, nous nous tenons donc à votre disposition.

Bien cordialement.

Un locataire peut-il demander une révision du loyer ?

Réponse de Maître Hashtag Avocats