Squat de ma maison : comment réagir ?

Tout le monde a peur de rentrer de vacances et de trouver son domicile occupé illicitement. Nous vous expliquons les procédures pour faire cesser toute occupation illicite. 

Les dispositions de la nouvelle loi squatteurs de 2023 

🆕 Le but de la nouvelle loi squatteurs de 2023 

La nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Son but est de protéger le propriétaire en cas de squatteur ou de locataire défaillant. 

Le squatteur et le locataire défaillant relèvent de deux régimes juridiques différents. 

• le squatteur est celui qui est entré dans un logement sans avoir signé de bail, mais est entré par violence, contrainte et/ou menace. 
• le locataire défaillant est le locataire qui manque à ses obligations locatives, soit parce que son bail est fini et qu'il ne quitte pas son logement ou qu'il ne paye pas son loyer. Il peut se retrouver en plus dans un fichier de locataires mauvais payeurs.

🙅🏻 Les nouvelles sanctions des squatteurs 

L'occupation d'un logement par un squatteur est une occupation illicite. Le législateur sanctionne dorénavant le squat de deux nouveaux délits.

Le premier délit 

Le fait d'entrer dans un local, qu'il soit à usage d'habitation ou à usage commercial, professionnel, agricole est dorénavant un délit, selon l'article 315-1 du code pénal. 

La nouvelle loi a étendu le squat aux locaux qui ne sont pas nécessairement des habitations. 

La manière d'entrer dans le local est importante, il faut que le squatteur soit rentré "à l'aide de manœuvres, de menaces, de vois de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet." 

Il ne faut pas que l'occupant légitime ait donné à la personne l'autorisation d'entrer. Sinon ce n'est pas un squat.

Le deuxième délit 

Le fait pour une personne de rester dans le local dont il a forcé l'entrée, constitue un délit à part entière, selon l'article 315-2 du code pénal.

Un locataire qui n'accepte pas de quitter son logement alors qu'il doit le faire, commet ce même délit. Dans cette hypothèse, le locataire encourt une amende de 7 500€, en plus des sanctions financières et d'une expulsion prononcées par le juge. 

Dans tous les cas, les individus, qu'ils soient squatteurs ou locataires, devront payer au propriétaire une indemnité d'occupation, du début de l'occupation illicite à leur départ. 

L'indemnisation d'occupation n'est pas due lorsque le bailleur est un bailleur social ou une personne morale de droit public. 

Le législateur a divisé en deux délits le squat. Le législateur punit ces deux délits de la peine : 2 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. Mais ces deux peines se cumulent. C'est-à-dire qu'une personne qui entre de manière illicite dans un local et y reste, risque 4 ans d'emprisonnement et 60 000€ d'amende. 

Locataire et appartement squatté, comment réagir ?   

👮🏾‍♀️ La procédure accélérée 

Le locataire ou le propriétaire occupant peut demander l'évacuation forcée des squatteurs. Deplus, il peut le faire à tout moment, car la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs.

Pour obtenir cette évacuation forcée, l'occupant légitime doit respecter différentes étapes : 

• Il doit porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie 
• Le squat est constater par un commissaire de justice, le maire ou un officier de police judiciaire 
• Il prouve que le logement est bien son domicile ou sa propriété (factures, documents fiscaux) 

Si les documents justificatifs de propriété ou de domicile se trouvent dans le logement. Le représentant de l'État du département peut demander à l'administration fiscale d'indiquer à qui appartient le logement en question. Pour faire cette demande, le propriétaire a un délai de 72 heures. 

🏠 La mise en demeure de quitter le local 

Ensuite l'occupant légitime du local doit demander au représentant de l'État du département de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Le représentant de l'État a 48 heures pour accorder ou non cette mise en demeure. Il apprécie la situation personnelle et familiale du squatteur pour rendre sa décision.

Le représentant de l'État peut refuser l'octroi de la mise en demeure, mais il doit motiver ce refus. L'occupant légitime peut ensuite saisir le juge. 

Si la mise en demeure est octroyée, elle doit ensuite être : 

• notifiée aux squatteurs 
• affichée sur l'immeuble concerné et en mairie 

La mise en demeure met en place un délai laissé aux squatteurs pour quitter le logement. Le délai minimum est de 24 heures. 

Si après le délai prévu, les squatteurs n'ont pas quitté les lieux, le représentant de l'État du département fait évacuer le logement par l'intervention de la force publique. L'occupant légitime peut s'opposer à cette intervention, selon l'article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007.  

Comment faire fuir des squatteurs ? 

👩🏼‍⚖️ La procédure devant le juge 

Le propriétaire peut intenter cette procédure d'expulsion des squatteurs. 

Le propriétaire doit saisir le juge, et doit être obligatoirement représenté par un avocat. Cette saisine va lui permettre de demander au juge d'autoriser l'expulsion et de condamner les squatteurs à payer une indemnité d'occupation du logement. 

Le propriétaire doit prouver que le logement lui appartient par n'importe quel moyen.

Puis il doit prouver que des squatteurs se trouvent bien dans le logement. Un officier de police judiciaire ou un commissaire de police peut constater cette présence. Il se rend sur les lieux et identifie au moins un squatteur, en l'interrogeant, et relevant toutes preuves du squat. 

Ensuite, l'avocat saisit le juge soit par référé soit par requête. Le commissaire de justice transmet aux squatteurs l'assignation à l'audience. 

⚖️ L'audience et ses effets 

Au cours de l'audience, le juge étudie la possible expulsion sans que soit appréhendé le droit au respect de leur vie privée et familiale, ou le droit à occuper un logement décent des squatteurs.

Ensuite, les squatteurs reçoivent la signification du jugement, qui leur permet d'être informés de la décision du juge. 

Les squatteurs ont un délai d'un mois pour quitter le logement. S'ils ne le respectent pas, un commissaire de justice doit leur délivrer un commandement de quitter les lieux. A partir de ce moment, ils n'ont plus de délai pour vider les lieux, ils doivent partir immédiatement. 

Si les squatteurs ne quittent pas le logement, le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique via le représentant de l'État dans le département. Alors la force publique expulse les squatteurs du logement.