Bail emphytéotique : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique est un type particulier de contrat de location. Les textes applicables sont les articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime.

 Les différences entre le bail emphytéotique et les autres contrats comme le bail commercial

La locataire, appelé emphytéote, a des droits bien plus étendus que ceux d’un locataire ordinaire : le droit commun du bail ne s'applique pas.

La bail emphytéotique diffère également du bail commercial, du bail rural ou encore du bail à construction.

• Le bail commercial porte sur un local utilisé pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Ses traits principaux sont l'existence d'un droit au renouvellement au profit du preneur et une durée minimale de neuf ans.
• Le bail rural porte quant à lui exclusivement sur des biens immobiliers à usage agricole et dure au minimum neuf années. Le preneur est nécessairement un exploitant agricole. Il doit verser un loyer fixé en fonction d'un barème établi par le préfet.
• Le bail à construction est d'une durée similaire au bail emphytéotique (entre 18 et 99 ans). Mais différence majeure, il impose au preneur une obligation de construire.
• Le bail emphytéotique, enfin, est un contrat de location d'une durée comprise entre 18 et 99 ans portant sur tout immeuble. Il donne au locataire le droit de construire et de modifier les biens loués.

Nous n'évoquerons ici que le bail emphytéotique de droit privé. Notez toutefois qu'il existe également un bail emphytéotique administratif régi par les articles L. 1311-1 et suivants du code général des collectivités territoriales.

Les intérêts du bail emphytéotique

L'intérêt principal d’un bail emphytéotique est de permettre à la personne qui donne en location sa propriété de la mettre en valeur. Concrètement, cette mise en valeur peut consister en la plantation d'arbres fruitiers qui ne donneront des fruits qu’après quelques années (comme des noyers ou des oliviers).

Le bail emphytéotique portait autrefois sur des immeubles ruraux (ferme, terrain agricole, forêt ou bois). Aujourd'hui, vous pouvez l'utiliser pour des projets de construction de maisons, des bâtiments commerciaux ou industriels sur un terrain vide, ou pour rénover de tels bâtiments, qu’ils soient à la campagne ou en ville.

☀️ Bon à savoir : Il est de plus en plus utilisé pour installer des éoliennes et des panneaux photovoltaïques.

Comment conclure un bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique est un contrat à exécution successive. Il engendre des obligations réciproques entre les parties. Il doit donc porter la signature de toutes les personnes qui s'engagent.

Les conditions de validité du bail emphytéotique

Pour être valide, il doit d’abord respecter les conditions de validité du droit commun des contrats qui sont notamment :

• la capacité de contracter
• le consentement valable des parties.

En outre, la validité de ce contrat suppose le respect de conditions de fond spéciales :

• la durée de location doit être comprise entre 18 et 99 ans
• les droits réels consentis doivent être librement transmissibles et hypothécables.

Il existe également des conditions de forme particulières :

• établissement par acte notarié
• publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble loué
• forme écrite.

Les risques de requalification en bail à construction

⛔ Attention : il existe des risques de requalification en bail à construction.

La principale différence entre un bail à construction et un bail emphytéotique réside dans l’obligation de construire imposée au preneur dans le premier cas, contrairement au second où il n’a aucune obligation de construire.

Ainsi, si un bail emphytéotique impose une obligation de construire, il peut être requalifié en bail à construction.

Quelles sont les obligations de l’emphytéote ?

L’emphytéote paie au propriétaire une redevance, également appelée canon emphytéotique, en contrepartie de la jouissance du bien. Cette redevance prend la forme d'une somme d'argent de denrées.

Elle est traditionnellement d’un faible montant. En effet l’emphytéote doit également améliorer le fonds sans en retirer finalement le bénéfice. Les parties fixent librement le montant de cette redevance.

Le locataire doit assumer toutes les charges et contributions liées à l’immeuble loué, comme les réparations, ou encore la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il ne peut pas dégrader la propriété, par exemple en arrachant des arbres, sans les remplacer par des cultures de valeur équivalente. Il doit maintenir la valeur de la propriété, cela étant l’objectif principal d’un bail emphytéotique.

Comment résilier un bail emphytéotique ?

Le bail se termine en principe comme tous les contrats à durée déterminée à la date stipulée.

Mais le propriétaire peut résilier le bail emphytéotique avant cette date dans certaines hypothèses telles :

• retards de paiement répétés du canon
• manquements au contrat
• dommages graves causés au bien loué

Toutefois, le juge doit nécessairement intervenir pour prononcer la résiliation. Ainsi, le contrat ne peut comporter de clause de résiliation automatique dans un bail emphytéotique. Cela serait incompatible avec les droits réels accordés au locataire.

De même, une clause permettant au locataire de résilier le contrat tous les trois ans ne serait pas conforme à la nature d’un bail emphytéotique.

En fin de bail, l’emphytéote doit quitter les lieux et ne peut pas, en principe, détruire les améliorations ou constructions qui augmentent la valeur du fonds. Il ne peut pas non plus réclamer une indemnité en contrepartie de leur abandon.

‍⚖️ A noter : Le tribunal compétent pour connaître des contestations qu’engendre le bail emphytéotique est un tribunal spécial appelé le tribunal paritaire des baux ruraux.