Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir sur ce contrat de location

Le bail commercial, aussi dit "bail 3 6 9" est le contrat de location qui porte sur les locaux au sein desquels une activité commerciale s'exerce. Ce contrat répond à certaines dispositions spécifiques issues notamment du Code de commerce. Il est essentiel de se renseigner sur la règlementation afin de cerner la mesure de son engagement. On vous explique. 

Bail commercial : définition

Les caractéristiques du "bail 3 6 9"

Le bail commercial ne peut porter que sur la location d'un local administrativement affecté à usage commercial. Le bail commercial ne peut se conclure s'il s'agit d'une habitation. Pour changer le statut d'un local, il faut obtenir l'accord de la mairie. Tout changement se déclare ensuite à l'administration fiscale dans un délai de 90 jours. 

⚠️ Attention : même si une activité commerciale s'exerce au sein d'un local d'habitation (au sens administratif du terme), le régime des baux commerciaux ne s'applique pas. 

💡 Bon à savoir : il faut impérativement que le locataire s'inscrive au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire national des métiers (RNM). 

L'activité exercée peut être commerciale, industrielle ou artisanale. Il faut que le local concerné serve à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. 

⚠️ Attention : si vous vous apprêtez à signer un contrat intitulé "bail commercial", il convient tout d'abord de s'assurer que le local est bien soumis aux dispositions relatives aux locaux de type commercial. 

Les parties au contrat sont le propriétaire et le locataire, appelés respectivement bailleur et preneur. 

Les dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce régissent le bail commercial. Ces dernières sont très protectrices du locataire. L'objectif étant de permettre au preneur d'exercer son activité de façon sereine. 

Par ailleurs, les règles du statut des baux commerciaux visent à favoriser la continuité de l'exploitation commerciale. 

La rédaction d'un bail commercial doit respecter certaines dispositions d'ordre public. Cela signifie qu'il n'est en principe pas possible de prévoir contractuellement des clauses différentes de celles imposées par loi.

La durée

Le bail commercial se conclut pour une durée maximum de 9 années. 

Le preneur peut le résilier tous les 3 ans. 

Par conséquent, la durée du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans. 

En revanche, si le bailleur souhaite rompre le contrat, il doit payer une indemnité d'éviction au preneur. 

💡 Bon à savoir : Les parties peuvent convenir d'une durée supérieure à 9 ans. En revanche, le plafonnement des loyers ne s'appliquera pas. Un contrat ne peut néanmoins pas se conclure pour une durée indéterminée. 

Quel est le contenu du bail commercial ?

Le bailleur et le preneur peuvent librement choisir la forme de leur contrat. Néanmoins, il est vivement recommandé d'opter pour un contrat écrit. 

Les informations suivantes doivent impérativement figurer au contrat : 

• l'identité des parties 
• le type d'activité exercée au sein du local commercial 
• le montant du loyer 
• les modalités de règlement du loyer 
• la durée du bail 
• le droit au renouvellement du bail 
• le mode de résiliation du bail 

Le preneur ne peut exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale autre que celle qui figure sur le bail. 

Si le locataire souhaite changer d'activité mais conserver son local commercial, ce dernier doit effectuer une demande de déspécialisation auprès du propriétaire. 

De manière générale, le locataire doit impérativement demander l'accord du propriétaire avant tout changement. À défaut, cela peut être un motif de résiliation de bail de la part du bailleur. 

💡 Bon à savoir : il est possible d'insérer une clause "tous commerces" pour éviter les problématiques liées aux changements d'activité. 

⚠️ Attention : il ne faut pas confondre le bail commercial avec le bail professionnel qui est la location de locaux affectés à une activité libérale ou encore la mise à disposition de locaux commerciaux. 

Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement figurer en annexes au contrat de bail : 

• l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le diagnostic amiante
• l'état des lieux d'entrée
• l'annexe verte si le local fait plus de 2000m2 

Quid du loyer d'un bail commercial ? 

Les parties fixent librement le montant du loyer initial. Habituellement, le montant du loyer s'exprime en euros annuels hors taxes par mètre carré. 

En revanche, la révision des loyers en cours de contrat est encadrée. Cela a pour vocation de protéger le locataire d'un local commercial contre son éventuelle dépendance à l'égard du propriétaire. 

En effet, le montant du loyer du bail commercial doit être en adéquation avec la valeur locative du local. 

💡 Bon à savoir : le loyer d'un local commercial loué nu est exonéré de la TVA alors que celui d'un local commercial équipé est soumis à la TVA au taux de 20%. 

En supplément du loyer, certains bailleurs exigent le paiement d'un droit d'entrée appelé "pas-de-porte". À la différence du dépôt de garantie, le pas-de-porte ne sera pas restitué au locataire en fin de bail. 

Bail commercial : modèle 

Le contrat de bail commercial étant encadré par certaines dispositions légales, un modèle de contrat est disponible ci-dessous à titre informatif.

Le renouvellement du bail commercial 

Un bail commercial, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Le contrat peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, il se poursuit sans qu'il soit nécessaire de rédiger un nouveau contrat ou un avenant. 

Les parties peuvent néanmoins proposer un renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, la conclusion d'un nouveau contrat ou l'élaboration d'un avenant est nécessaire. 

Si le contrat est reconduit au delà d'une durée de 12 ans, le plafonnement du loyer n'a plus vocation à s'appliquer. 

La résiliation du bail commercial

En principe, le bail commercial se conclut pour une durée de 9 ans. Le locataire peut y mettre un terme à l'expiration d'une période triennale. Il existe cependant des exceptions à ce principe triennal.

Le propriétaire peut, lui aussi, mettre fin au contrat de façon exceptionnelle si le locataire commet un manquement.

Par ailleurs, la résolution amiable est possible en tout état de cause.