Rétractation hors délai d'un contrat de réservation vefa. Que faire ?

Bonjour,

Nous vous remercions pour votre question.

Le contrat de réservation VEFA (dit également contrat préliminaire) est en principe régi spécifiquement par les articles L. 261-15 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

L'article R. 261-28 du Code de la construction et de l'habitation dispose que "Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder - 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an ; - ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n'excède pas deux ans. - Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans."

Le dépôt de garantie permet, en principe, d'indemniser le vendeur pour l'immobilisation de la vente du bien. Sauf exceptions, ce dépôt peut donc éventuellement être retenu si l'acquéreur réservataire décide finalement de ne pas conclure le contrat de vente final (voir par exemple, arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 1990 ).

Ce dépôt de garantie ne peut néanmoins pas excéder les pourcentages définis dans l'article mentionné ci-dessus. Sauf en cas de faute de l'acquéreur réservataire, le vendeur ne peut donc, en principe, pas retenir un autre montant (supérieur) afin de compenser la seule immobilisation de son bien.

Dans tous les cas, le montant de ce dépôt doit être clairement stipulé dans le contrat préliminaire.

Par ailleurs, conformément à l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation dispose que "Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur [...] ; b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel [...] ; c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ; d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ; e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%."

Le contrat de réservation VEFA peut également stipuler des conditions supplémentaires (ex., motif familial légitime) dans lesquelles l'acquéreur (ayant bénéficié de la réservation) a le droit de se rétracter de la vente en récupérant son dépôt de garantie.

Il convient néanmoins de soumettre le contrat conclu à un examen approfondi par un avocat qui dispose de l'expertise nécessaire afin de s'assurer qu'il s'agit bien juridiquement d'un contrat préliminaire décrit par l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation et ainsi de s'assurer que les seuils mentionnés ci-dessus s'appliquent.

A noter que la dénomination de "contrat de réservation" à elle-seule ne suffit pas à qualifier le contrat de contrat de réservation (contrat préliminaire).

(Cette qualification est importante car s'il s'avérait que le contrat conclu était le contrat de vente final, l'article L 261-14 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que "Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.". Le contrat peut donc prévoir une indemnité de 10%.)

Pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter au xx.xx.xx.xx.xx.

L'équipe d'Avostart.