LMNP : tout savoir sur la fiscalité avantageuse de ce dispositif

LMNP : définition et conditions

La location meublée non professionnelle (LMNP) est prévue par le Code général des impôts. Louer en LMNP permet de bénéficier de réductions de la base taxable des revenus locatifs perçus. Par conséquent, cela entraîne la réduction du montant d'impôts dûs.

⚠️ Attention ! Pour bénéficier de ce statut avantageux au niveau fiscal, il faut remplir certaines conditions. Par exemple, ces conditions sont liées :

• À la nature du bien immobilier loué
• Au statut du bailleur
• Aux revenus locatifs du bailleur

🏡 Concernant la nature du bien immobilier loué, il doit être meublé. Cela implique que le logement doit comporter certains équipements et mobiliers obligatoires. De plus, le bien ne doit pas être la résidence principale du bailleur. En revanche, si tel est le cas, d'autres dispositifs fiscaux pourraient être envisagés par le bailleur. En effet, les revenus issus de la location ou la sous-location de tout ou partie de la résidence principale sont exonérés d'impôt. 

👤 Le bailleur est un contribuable dont le domicile est en France. Aussi, il doit obligatoirement avoir le statut de loueur non professionnel. 

💶 La somme des revenus locatifs annuels doit être à la fois :

• Inférieure à 23 000 euros
• Inférieure aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

Fiscalité LMNP en 2022

La fiscalité avantageuse de la location en LMNP peut s'appliquer à la location de biens immobiliers meublés, acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022.

💡 Les revenus issus de la location en LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, c'est-à-dire les BIC. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes a des spécificités propres :

• En principe, et à condition que les revenus locatifs du propriétaire ne dépassent pas 72600€, ce dernier relève du régime du micro-BIC. Ce régime permet de limiter l'imposition à 50% des revenus locatifs grâce à un abattement forfaitaire de 50% appliqué sur le montant total des loyers. 
• Il est possible d'opter pour le régime réel. De plus, le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs annuels du loueur non professionnel dépassent 72600€. L'avantage principal du régime réel est la déduction des charges locatives et des amortissements. La base taxable est donc égale à la différence entre les revenus locatifs annuels et les charges et amortissements déductibles. 

📈 Opter pour le régime réel est parfois plus avantageux. En effet, cela permet de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard sous certaines conditions. Ainsi, on vous explique ces conditions ci-après. 

⚠️ Attention ! Le régime réel est plus contraignant. En effet, les loueurs non professionnels imposés sous le régime réel doivent tenir une comptabilité et prévoir un tableau d'amortissement. Donc, nous vous recommandons fortement d'être accompagné par un expert-comptable.

Amortissements et charges déductibles

Sous le régime réel, la base taxable est égale à la différence entre les revenus locatifs annuels et les charges et amortissements déductibles. Ainsi, cela peut fortement diminuer le montant d'imposition et donc être très avantageux pour le loueur non professionnel. 

Par exemple, les charges déductibles sont :

• Les frais liés à l'acquisition du bien immobilier comme les frais de notaire, les intérêts de l'emprunt immobilier ou encore les frais d'assurance
• Les frais de gestion locative et les honoraires de l'expert-comptable
• Les impôts locaux comme la taxe foncière
• Les charges liées à l'entretien et les réparations, sous réserve de les justifier à l'appui de factures 

Aussi, les amortissements déductibles permettent de diminuer encore la base taxable :

• Grâce à l'amortissement des meubles 🛋
• En amortissant le bien 🏠
• Ou encore les travaux effectués 🏗

Le calcul de l'amortissement se fait en fonction de la durée d'utilisation des composants. Ainsi, on parle d'amortissement par composants. 

⚠️ Attention ! Les charges peuvent générer des déficits, reportables pendant 10 ans. À l'inverse, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Cela signifie que le montant de l'amortissement déduit ne peut pas dépasser la différence entre le total des revenus locatifs annuels et les charges déductibles. Néanmoins, les amortissements sont indéfiniment reportables tant qu'il existe un déficit. 

TVA

Le vendeur professionnel d'un bien immobilier neuf, construit depuis moins de cinq ans, facture la TVA à 20%. Toutefois, le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet de récupérer ce montant de TVA. Par chance, il est applicable aux locations en LMNP !

Mais, le dispositif Censi-Bouvard est un régime réservé à la location en LMNP de biens immobiliers meublés situés en résidence avec services. Par exemple, ces résidences sont :

👵🏼 Les Ephad et les résidences séniors
🧑🏼‍🎓 Les résidences étudiantes
📸 Les résidences de tourisme 

De plus, pour pouvoir récupérer la TVA, le loueur non professionnel doit s'engager à conserver le bien pendant 20 ans. 

⚠️ Attention ! Seul le dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA. À ce titre, il n'est pas possible de récupérer la TVA lors de l'achat d'un bien immobilier non situé dans une résidence de services. 

💡 Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard permet aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt. Cette réduction est calculée sur le prix HT du bien immobilier et dépend de la date d'acquisition du bien loué. En effet, cette réduction se comprend entre 11% et 25% du prix HT du bien loué. Mais, elle ne peut excéder les 300 000 euros par an. De plus, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans. 

Exemple

Vous devenez propriétaire d'un appartement situé dans une résidence de service, loué en LMNP et percevez 9600 euros par an au titre des loyers. Vous avez supporté diverses charges sur l'année :

• 2000 euros de travaux
• 700 euros de taxes et impôts
• 400 euros d'intérêts liés au prêt immobilier souscrit dans le cadre de l'acquisition du bien immobilier
• 800 euros de charges de corpropriété
• 600 euros de frais de gestion locative
• 700 euros d'honoraires d'expert-comptable

➡️ Si vous choisissez le micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% s'applique. Cela implique la diminution de la base imposable de 4800 euros. Les charges ne sont pas déductibles.

➡️ Si vous choisissez d'opter pour le régime réel, les charges supportées sont déductibles des loyers perçus pour un total de 5200 euros. Cela est donc plus avantageux que le micro-BIC.