Puis-je réclamer un loyer à mon frère pour l'occupation du logement hérité 50/50 ?

Question

Nous héritons, mon frère et moi, à 50/50, de la propriété familiale dont notre mère avait l’usufruit. Il occupe avec sa famille l’un des 2 appartements de la villa. Lui ne souhaitant ni vendre à un tiers, ni racheter ma part, et restant dans les lieux.  je précise que je ne vis pas moi-même dans cette propriété et que donc une partie de la villa restera à-priori inoccupée, sauf si mon frère décide de prendre ses aises avec sa famille en occupant également l’appartement supérieur.  suis-je en droit de lui réclamer un (demi-) loyer ? Et quid de la taxe foncière ?  Merci

Me Hashtag Avocats · Answer

Madame, Monsieur,

Nous comprenons que votre frère et vous-même avez récupéré la pleine propriété d’une villa composée de deux appartements non séparés en lot.

Vous vous trouvez ainsi dans une situation d’indivision avec votre frère s’agissant des appartements.

À titre d’information, , vous pouvez librement en disposer car vous êtes propriétaire exclusif de votre quote-part du bien indivis (Cass. 1re civ., 4 oct. 2005). Vous pouvez ainsi vendre vos parts dans l’indivision à un tiers, sans l’accord de votre frère, ce dernier disposera cependant d’un droit de préemption, qu’il peut ne pas souhaiter user.

Compte tenu de la configuration du bien indivis (deux appartements), il pourrait être intéressant également d’envisager le partage de l’indivision de sorte que chacun de vous receviez un lot d'une valeur égale à vos droits et parts dans l'indivision. Cette demande pouvant être à votre seule initiative. Ainsi, vous vous retrouveriez seul propriétaire d'un des deux appartements, plutôt que des deux en indivision.

S’agissant de la possibilité de réclamer un loyer à votre frère. L’article 815-9 du Code civil pose le principe selon lequel une indemnité est due à indivisaire s’il résulte qu’il est impossible en droit ou en fait pour ce dernier d'user de la chose en raison de la jouissance privative du bien indivis par un autre indivisaire. Vos droits indivis portant à la fois sur l’appartement à l’étage et sur l’appartement au rez-de-chaussée, il semblerait que vous ne puissiez pas user de l’appartement du bas du fait de son usage exclusif par votre frère et sa famille. Sous réserve de plus ample information, il semblerait donc que vous puissiez demander une indemnité à ce titre.

S’agissant de la taxe foncière, et plus généralement de tous les impôts locaux attachés à la qualité de propriétaire, le paiement incombe à l'indivision. Ainsi, l'indivisaire qui l'aurait réglée doit être considéré, qu'il occupe ou non le bien indivis par ailleurs, comme ayant effectué une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis, qui doit figurer au passif de l'indivision (Cass. 1re civ., 8 juill. 2010). Compte tenu de la répartition de vos quotes-parts respectives 50/50, chacun de vous devra assumer la moitié de la taxe foncière.

Nous nous tenons à votre disposition si vous avez des questions supplémentaires,

Bien cordialement,

Puis-je réclamer un loyer à mon frère pour l'occupation du logement hérité 50/50

Réponse de Maître Hashtag Avocats