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L'ESSENTIEL



<ul><li>L'indivision permet de diviser la propriété d'un même bien entre différentes personnes, qui peuvent exercer conjointement leur droit de propriété.</li><li>Chaque « indivisaire » est propriétaire à hauteur de sa contribution financière lors de l’acquisition du bien.</li><li>Lorsque l'acquisition du bien nécessite un emprunt, il est possible d'avoir recours à un emprunt « collectif » avec les autres membres de l'indivision. </li><li>L'avantage de la SCI est la facilité de mise en place : elle ne requiert quasiment aucune formalité. Néanmoins, des alternatives à l'indivision existent. </li><li>En particulier, vous pouvez créer une SCI, ce qui vous permet une meilleure organisation de la gestion et de la propriété du bien concerné et vous facilite la transmission lors de la succession. </li></ul>
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Vous prévoyez d'acheter un bien, en commun avec une ou plusieurs autres personnes ? Dans ce cas, l'indivision est effectivement une possibilité vers laquelle vous pouvez vous tourner. Facile et rapide, cette modalité d'achat vous permet d'organiser les droits de propriété sur le bien. Voilà ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans un tel projet !



<h2 id="achat-indivision">Qu'est-ce qu'un achat en indivision ?</h2>



🏠 L'<a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/lindivision-cest-quoi">indivision</a> désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Ils peuvent alors exercer conjointement leur propriété. 



Il s'agit d'un régime qui s'applique notamment dans le cadre d'une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/lindivision-cest-quoi">succession</a> : les héritiers reçoivent ensembles la propriété des biens du défunt.



💡 Mais, vous pouvez également faire le choix d'appliquer ce régime dans l'hypothèse de l'achat d'un bien, que vous souhaitez acquérir en commun, avec une ou plusieurs personnes. 



Lorsqu'un bien est acheté en indivision, tous les propriétaires du bien sont appelés « indivisaires ». 



📊 De plus, chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de sa contribution financière lors de l’acquisition du bien. Les proportions du bien revenant à chaque indivisaires sont appelées quote-part. 



Ces proportions d'acquisitions sont fixées au moment de l'achat et fixent le droit de propriété de chacun sur le bien. 



Au delà de fixer ces droits de propriété, l'indivision permet également, au moyen d'une convention d'indivision, de fixer les règles qui doivent être respectées en cas de revente du bien. 



Attention ⚠️ : la convention d'indivision peut être conclue pour une durée limitée ou pour une durée indéterminée. Cependant, elle devra, dans tous les cas, être écrite. 



Du fait de sa simplicité, il s'agit d'un moyen d'achat en commun privilégié par les concubins et Pacsés. Elle peut également être utile pour les couples <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/mariage">mariés</a>, lorsque :



<ul><li>ils ne souhaitent modifier la quote-part dont dispose chacun (en principe, pour un couple marié, la répartition est égale entre les époux)</li><li>le mariage suit le régime de la <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/effets-mariage">séparation des biens</a> en vertu du contrat de mariage.</li></ul>



Bon à savoir 📝&nbsp;: chaque indivisaire peut utiliser le bien en indivision. Cependant, si vous êtes le seul des indivisaires à utiliser le bien, les autres indivisaires peuvent vous demander de leurs verser une indemnité.



<h2 id="comment-emprunter-indivision">Comment emprunter en indivision ?</h2>



🤷 L'achat de votre bien nécessite un financement extérieur ? Vous devez faire un <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/pret-immobilier-changer-assurance">prêt immobilier</a> ? 



Il est tout à fait possible de d'obtenir d'une banque un prêt pour plusieurs emprunteurs : c'est ce qu'on appelle le crédit collectif. 



💰 Ce type de prêt peut vous être accordé dans le cadre d'une indivision. Vous ne partagerez alors non seulement le bien mais également l'emprunt. 



En d'autres termes, vous serez tenu de ce prêt collectivement, avec les autres indivisaires. Ainsi, si l'un ne peut plus rembourser sa partie du prêt, l'autre devra en rembourser la totalité. Il s'agit du principe de solidarité. 



Bon à savoir 📝 : les modalités précises de ce prêt solidaire doivent convenir à tous les propriétaires indivis. Ainsi, lorsque vous souhaitez en modifier les conditions, vous devrez récolter l'acceptation unanime des indivisaires.



Par ailleurs, dans l'hypothèse d'un emprunt collectif, vous devez déclarer les parts de chacun devant un notaire. Si rien n'est déclaré auprès d'un notaire, il sera considéré que chaque propriétaire possède des parts égales du logement. 



💡 Cela a effectivement un impact direct sur le prêt : c'est ainsi qu'est déterminée la responsabilité de chaque indivisaire dans le remboursement du prêt collectif.



<h2 id="achat-indivision-ou-sci">Achat en indivision ou SCI ?</h2>



📋 D'autres possibilités d'achats en commun existent à coté de l'indivision, et notamment la possibilité de former une SCI. 



Le grand avantage de l'indivision est la simplicité : elle implique peu de formalités, engendre peu de coûts et peut se faire très rapidement.



En revanche, si la SCI est plus complexe, onéreuse et longue en sa création, elle présente, à son tour, également quelques avantages. Ses deux principaux avantages sont les suivants : 



<ul><li>elle vous permet une meilleure organisation de la gestion et de la propriété du bien concerné</li><li>elle vous facilite la transmission de votre bien dans le cadre d'une succession.</li></ul>



🤷 Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/sci-familiale-et-succession-quels-avantages">SCI dans le cadre d'une succession</a> ?

Achat en indivision : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Ekie vous permet de poser votre question juridique et d'obtenir des réponses d'avocats experts. Faites valoir vos droits dès aujourd'hui !

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Vous prévoyez l'achat d'un bien avec une autre personne? L'indivision présente des avantages et des inconvéniants qu'il faut connaître avant de se lancer!

Barbara Göller

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L'ESSENTIEL



<ul><li>Tant que le vendeur n'a pas donné son accord, l'offre d'achat n'engage que vous. </li><li>Vous pouvez vous rétracter d'une offre d'achat en respectant les délais prévus par l'offre. A défaut, le vendeur pourra vous demander des dommages et intérêts.</li><li>Si un compromis de vente est signé suite à l'offre d'achat, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter librement.</li><li>Vous pouvez annuler une offre d'achat ou un compromis de vente si les conditions suspensives prévues ne se réalisent pas.</li></ul>
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Vous avez signé une offre d'achat afin d’acquérir un bien mais vous ne souhaitez pas aller au bout de votre démarche? 🤷🏽‍♂️ Pas de panique, on vous explique comment annuler votre offre d'achat. 👍🏻 



<h2 id="valeur-juridique-offre-achat">Quelle est la valeur juridique d'une offre d'achat? </h2>



💲 L'offre est traditionnellement définie comme une manifestation unilatérale de volonté par laquelle une personne fait connaître son intention de contracter à une autre personne. Elle contient également les conditions essentielles du contrat.



L'offre d'achat, étant la première étape dans l'achat d'un bien immobilier, doit toujours être formulée par écrit et n'a aucune valeur juridique si elle est formulée oralement. 🗣 



L'acceptation de l'offre entraîne la conclusion du contrat. En effet, tant que l'offre ne rencontre pas d'acceptation, aucune obligation s'impose au vendeur. 🙅🏿 



 👆🏻 Ainsi, lorsque les parties sont d'accord sur le prix et la chose vendue, même si le paiement et la livraison de la chose interviendront ultérieurement, la <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N23245" target="_blank" rel="noreferrer noopener" aria-label="vente de l'immeuble (s’ouvre dans un nouvel onglet)">vente de l'immeuble </a>est accomplie.



Si le vendeur est entièrement d'accord avec la proposition faite par l'acheteur, on considère qu'il y a acceptation de l'offre. En revanche, si le vendeur propose des modifications, il n'y a point d'acceptation, il s'agit en effet d'une contre-proposition. ⚔️ 



📝 Bon à savoir: l'acceptation peut être expresse, par écrit ou verbalement, et tacite lorsqu'elle résulte de l'exécution spontanée du contrat proposé. 



Sachez que le silence ne vaut pas acceptation, il se distingue de l'acceptation tacite qui se matérialise par une attitude. ✋ 



🛑 Attention, la signature d’une offre d'achat ne vous engage aucunement au versement d’un acompte au vendeur. La loi interdit le dépôt de toute somme d’argent dans ce contexte. 



<h2 id="retraction-apres-offre-achat">Comment se rétracter après une offre d'achat?</h2>



Afin de répondre à cette question, il est nécessaire de distinguer deux cas de figure :



 ❌ lorsque le vendeur n'a pas encore accepté l'offre;



 ✔️ lorsque le vendeur a déjà accepté l'offre; 



<h3>Lorsque le vendeur n'a pas encore accepté l'offre</h3>



Tant que l'offre n'est pas parvenue au vendeur, la révocation est libre. En revanche, dans le cas contraire, vous devez respecter un <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/delai-de-retractation" target="_blank" rel="noreferrer noopener" aria-label="délai pour pouvoir rétracter (s’ouvre dans un nouvel onglet)">délai pour pouvoir rétracter</a> votre offre. 🙂 



📝Bon à savoir: vous pouvez le fixer le délai de rétractation dans l'offre d'achat.



🛑 Attention : sachez que si vous vous rétractez avant la fin du délai, la rétractation de l'offre sera prise en compte. En effet, cela empêchera la réalisation du contrat, cependant vous devez payer des <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/les-dommages-et-interets">dommages et intérêts</a> au vendeur.



<h3>Lorsque le vendeur a déjà accepté l'offre </h3>



Votre rétractation après l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur est possible sous certaines conditions. 📋 



Lorsque le vendeur accepte l'offre, cela a pour conséquence de vous engager, vous signez alors un compromis de vente. 📝 



Le <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/difference-compromis-promesse" target="_blank" rel="noreferrer noopener" aria-label="compromis de vente (s’ouvre dans un nouvel onglet)">compromis de vente</a> stipule que les parties s’engagent mutuellement en vue de la signature d’un acte définitif de vente. 💰 



 ⏳ Quand vous signez un compromis de vente dans le cadre de l'achat d'un bien à usage d'habitation (maison, appartement), vous bénéficiez d'un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours qui vous permet de renoncer à la réalisation du contrat.



Lorsque le compromis prend la forme d'un acte authentique, c'est-à-dire lorsqu'il est signé chez le notaire comme le <a rel="noreferrer noopener" aria-label="testament authentique (s’ouvre dans un nouvel onglet)" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/testament-authentique" target="_blank">testament authentique</a>, le délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain de la remise en main propre. 🤲🏻 



Tandis que vous signez le compromis sous seing privé, le délai commence à courir dès la réception de la lettre recommandé attestant la conclusion du compris de vente. 📩 



 Toutefois, si vous vous rétractez après le délai de 10 jours, le vendeur sera en mesure de vous réclamer des dommages et intérêts. Par ailleurs, si vous avez fait un dépôt de garantie, vous ne pourrez pas le récupérer. ❗️ 



📝 Bon à savoir: il n'est pas nécessaire de justifier d'un motif légitime auprès du vendeur.



<h2 id="nullite-offre-achat-immobilier">Comment annuler une offre d'achat immobilière?</h2>



Qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une offre d'achat, il est possible d'y insérer des conditions suspensives.🧾 



Les conditions suspensives permettent de prévoir la nullité de l'acte si certains événements ne surviennent pas avant la vente définitive. 🙋🏼 



👆🏼 Par exemple, vous pouvez prévoir que la vente n'aura lieu que dans l'hypothèse où vous obtiendrez un <a rel="noreferrer noopener" aria-label="prêt (s’ouvre dans un nouvel onglet)" href="https://ekie.co/fiches-pratiques/pret-immobilier-changer-assurance" target="_blank">prêt </a>auprès de la banque.



La nature d'une condition suspensive peut varier:



<ul><li>le refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur;</li><li>l'exercice du droit de préemption;</li><li>la découverte d'une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/servitude-de-passage-definition-et-consequences" target="_blank" rel="noreferrer noopener" aria-label="servitude (s’ouvre dans un nouvel onglet)">servitude</a>;</li></ul>



📝 Bon à savoir: un compromis de vente peut également contenir une clause de dédit. Cette clause permet au vendeur ou à l'acheteur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre une somme convenue à l'avance.

L'annulation de l'offre d'achat par l'acheteur : ce qu'il faut savoir

L'offre d'achat, première étape dans l'achat d'un bien immobilier, doit toujours être formulée par écrit, à défaut, elle n'a aucune valeur juridique.

Talita Morais

https://ekie.co/fiches-pratiques/lannulation-de-loffre-dachat-par-lacheteur-ce-quil-faut-savoir

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<ul><li>Un vice caché est un défaut qui empêche l'utilisation normale du logement.</li><li>Il doit être antérieur à la vente et ne doit pas être apparent. Il n'est pas nécessaire qu'il ait été dissimulé par le vendeur. </li><li>Le défaut peut concerner des éléments matériels (fondations défectueuse, absence d'eau courante) ou immatériels (nuisances sonores, défauts juridiques).</li><li>Vous avez la possibilité de réagir face à un vice caché : vous pouvez demander à un juge l'annulation de la vente ou une indemnisation. </li></ul>
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Le <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/difference-compromis-promesse">compromis de vente</a> est déjà signé mais vous avez remarqué des défauts sur la maison que vous avez acheté ? Vous ne savez pas s'il s'agit de vices cachés, vous ne connaissez pas les recours qui s'ouvrent et combien de temps vous avez pour réagir ? Pas de panique, on vous dit tout ! 😃



<h2 id="vice-cache-maison-c-est-quoi">Vice caché d'une maison : c'est quoi ?</h2>



La notion de « vice caché » désigné une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/malfacons-vos-recours-contre-lartisan">malfaçon</a> ou un défaut, qui empêche un usage normal de votre logement. 🏡



Ainsi, si vous aviez eu connaissance du défaut, vous n'auriez pas pris la décision d'acheter la maison,&nbsp;ou en tout cas pas à ce prix-là. 



Pour qu'un défaut puisse être considéré comme vice caché, il doit être :



<ul><li>⏳ antérieur à la vente; </li><li>🚧 d'une gravité suffisante.</li></ul>



Bon à savoir 📝 : Il peut s'agir d'un vice caché même si le vendeur en ignorait l'existence. Effectivement, on ne parle pas d'un vice « dissimulé » par le vendeur mais bien d'un vice qui ne peut être découvert que par une inspection minutieuse, parfois même uniquement par un expert immobilier. 👷



Attention 🚨 : Les défauts apparents ne peuvent ainsi pas être considérés comme des vices cachés ! 🏚️



<h2 id="toiture-humidite-electricite-chauffage-quels-sont-vices-caches-maison">Toiture, humidité, électricité, chauffage&#8230; Quels sont les vices cachés d'une maison ?</h2>



💡 La notion de vices cachés peut se rapporter tant à des éléments matériels et concrets qu'à des défauts immatériels (par exemple : nuisances sonores ou défauts juridiques).



👉🏻 Voilà une liste des principaux défauts qui peuvent être considérés comme un vice caché dans un maison :



<ul><li>la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente 🐜 ;</li><li>l’absence d’eau courante 🚿 ;</li><li>une dalle de béton fissurée 🧱 ;</li><li>le défaut d'homogénéité du carrelage 🖽 ;</li><li>l’humidité et le défaut d’étanchéité 💦 ; </li><li>le caractère inondable d'une maison 🌊; </li><li>les&nbsp;fondations&nbsp;défectueuses de la maison 🏚️ ;</li><li>la fragilité des poutres maîtresses 🚧 ;</li><li>des nuisances sonores provenant de la chaudière 📢 ;</li><li>le refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d'urbanisme positif 📋 ;</li><li>le caractère instable du terrain affectant ses possibilités de construction 🏗️. </li></ul>



Attention 🚨 : Si un défaut est mentionné dans l'acte de vente, alors il ne pourra pas être considéré comme un vice caché. Cela vaut même s'il s'agit d'un vice grave, qui empêche l'utilisation normale du logement.



<h2 id="attaquer-vendeur-vice-cache-comment-faire-et-quels-delais">Attaquer le vendeur pour vice caché : comment faire, et dans quels délais ? </h2>



🏘️ En matière immobilière, vous avez la possibilité de vous appuyer sur la <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/garantie-des-vices-caches">garantie des vices cachés</a>.



Bon à savoir 📝 : Dans un premier temps, il est toujours préférable de trouver un accord à l'amiable avec le vendeur de la maison. 



Un accord à l'amiable est effectivement moins coûteux et plus rapide qu'une procédure en justice.🤝



Prenez directement contact avec le vendeur et discutez de la situation avec lui ! 🗣️



⚖️ A coté d'une résolution à l'amiable du litige, vous pouvez aussi engager une procédure devant un tribunal. 



Vous avez la possibilité de demander au juge :



<ul><li>d'annuler la vente de la maison ❌;</li><li>d'obtenir une indemnité 💰.</li></ul>



💡 Cette indemnité sera équivalente soit à la baisse du prix de vente nécessaire face au vice découvert, soit aux coûts de la réparation du vice caché.



 Bon à savoir 📝 : Pour ce type de litige, le tribunal judiciaire sera compétent. 



 🤷 Quel est le délai pour agir ? 



<ul><li>à partir la date d'achat de la maison, vous disposez de 30 ans pour découvrir et signaler un vice caché ;</li><li>à partir de la date de la découverte du vice caché, vous avez 2 ans pour mettre en oeuvre votre garantie des vices cachés.</li></ul>

Vice caché d'une maison : défauts concernés et recours possibles

Vous avez acheté un bien immobilier et, après quelques temps, vous vous êtes aperçus de défauts cachés de ce bien ? On vous dit comment réagir !

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Fiches pratiques sur Achat immobilier

Achat en indivision : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

L'annulation de l'offre d'achat par l'acheteur : ce qu'il faut savoir

Vice caché d'une maison : défauts concernés et recours possibles