Charges locatives abusives : comment réagir ?

Les charges locatives peuvent être une source de litige entre un propriétaire et son locataire. Il arrive qu'elles soient excessives, qu'elles augmentent soudainement ou que le propriétaire ne fournisse aucun élément d'explication. Cependant, le Décret n°87-713 du 26 août 1987 exige que le propriétaire justifie la nécessité des charges au regard des besoins de l'immeuble. Voici nos recommandations pour un locataire qui fait face à une demande de régularisation de charges potentiellement abusive. 

Régularisation de charges : vérifiez la prescription

Le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer à son locataire le paiement d'une somme qui lui est due au titre de la régularisation des charges locatives. 

Cela signifie donc que s'il vous demande de compenser l'insuffisance de la provision versée il y a 4 ans, vous pouvez légitimement refuser. En effet, votre propriétaire aura trop tardé à réagir et son action sera prescrite. 

💡 Bon à savoir : généralement, la régularisation des charges se fait de façon annuelle. Néanmoins, rien n'empêche juridiquement votre propriétaire de demander un paiement de rééquilibrage tous les 2 ans. Cela ne constitue pas un motif de contestation. 

⚠️ Attention : le propriétaire est en droit de vous demander le paiement de la régularisation même si vous avez quitté le logement concerné. 

Charges injustifiées : examinez le décompte individuel sur justificatif

Décompte individuel des charges

Avant toute contestation, il est important d'analyser avec attention le décompte individuel des charges locatives. Cela vous permettra de vérifier que le propriétaire ne vous demande que le paiement correspondant à une charge récupérable. Référez-vous au décret listant de façon exhaustive les charges dont le poids pèse sur le locataire. Nous vous recommandons d'effectuer une comparaison entre le décompte fourni par le propriétaire et le décret. 

⛔️ Stop : le propriétaire ne peut exiger le paiement d'un montant correspondant à une charge qui ne figure pas dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. 

Pièces justificatives

Il est tout à fait possible de demander au propriétaire les justificatifs des charges. Conformément à l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce dernier a l'obligation de vous les fournir.

En effet, il peut être intéressant de vérifier les factures ou contrats de consommation d'eau, d'électricité ou de gaz. 

💡 Bon à savoir : dans l'éventualité où votre propriétaire refuse de vous transmettre les pièces justificatives demandées vous pouvez :  Envoyer une demande formelle par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez lui rappeler l'obligation à laquelle il est soumis en vertu de la loi Déposer une injonction de faire. Cette démarche judiciaire est rapide, gratuite et ne nécessite pas de faire appel à un avocat. Pour ce faire, il convient de remplir un formulaire Cerfa et de l'envoyer au tribunal compétent.

Demande de régularisation injustifiée : comment la contester ?

Si vous constatez que la demande de votre propriétaire est injustifiée et de mauvaise foi, vous pouvez contester une demande de paiement. Voici la démarche à suivre : 

• Contester en écrivant au propriétaire
  Nous vous recommandons d'adresser un courrier de contestation à votre propriétaire. Il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut justifier le plus clairement possible la raison pour laquelle vous refusez de payer le montant demandé. Nous vous conseillons d'intégrer à votre message une demande de réponse de sa part dans un délai restreint. Vous pouvez également lui indiquer qu'à défaut, vous entendez porter l'affaire en justice.
  
  
• Saisir la Commission départementale de conciliation
  Si le propriétaire ne vous donne pas satisfaction, vous pouvez saisir cet organe indépendant. Cette commission a pour vocation de régler gratuitement les litiges entre propriétaires et locataires. 
  
  
• Saisir le Tribunal 
  Il convient de s'adresser au Greffe du Tribunal compétent. Il faut fournir l'ensemble des éléments dont vous disposez au soutien de vos prétentions. Le juge tranchera le litige et décidera si vous devez payer votre propriétaire ou si ce dernier doit vous rembourser.

⚠️ Attention : le locataire qui a payé des charges locatives abusives dispose d'un délai de 5 ans pour agir et tenter de récupérer ce qui lui est dû. Au-delà de ce délai, son action est prescrite.