Etat des lieux : comment ça marche ?

Vous vous demandez comment bien faire un état des lieux ? Votre propriétaire veut faire appel à un huissier de justice pour effectuer l’état des lieux, qui doit payer les frais y associés ? Ne vous inquiétez pas, on vous aide à entrer et quitter sereinement votre logement.

Etat des lieux : définition

📝 L’état des lieux est un document qui permet de décrire l’état d’un bien immobilier faisant l’objet d’un bail. Il en va de même pour un bail meublé. 

On va y inscrire tous les dégâts déjà existants, afin de déterminer si des dégâts ont été faits par le locataire au moment de la résiliation du bail.

👇 Voici à quoi pourrait ressembler un état des lieux d'entrée :

⚠️ Il est très important de prêter attention à l’état des lieux. En effet, si des dégâts sont attribués au locataire, le propriétaire bailleur pourra effectuer une retenue partielle ou totale de la caution locative.

Toutefois, l'absence d’état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail. Dans ce cas, on présume que le locataire a reçu le bien immobilier en bon état, même si ce n’était pas le cas. De fait, c’est un risque pour le locataire qui pourra être considéré responsable des dégâts pourtant déjà existants à son arrivée dans le bien.

📸 Bon à savoir : si l’absence d’état des lieux est due à un refus du propriétaire bailleur, le locataire pourra apporter la preuve du mauvais état du bien (par exemple, avec des photos ou encore des vidéos).

Comment faire un état des lieux ?

🔦 Pour déterminer si des travaux ou réparations sont nécessaires à la fin d’un bail, il faut réaliser deux états des lieux :

• 🛋️ un état des lieux d’entrée : il va permettre d’établir les caractéristiques du bien immobilier au début du bail avant que le locataire investisse les lieux. Bien comprendre son fonctionnement est essentiel.
• 📦 un état des lieux de sortie : on va observer le bien et noter tout changement intervenu dans le bien pendant la durée du bail. Si des travaux sont nécessaires pour remettre le bien immobilier en l’état, il va avoir un impact sur la restitution de la caution locative.

Vous ne savez pas comment rédiger votre état des lieux ? Voici un modèle que vous pouvez remplir directement. Pour cela, cliquez simplement sur l'image ci-dessous :

Qui doit payer l'huissier pour un état des lieux ?

Les parties peuvent faire l'état des lieux seuls, c'est-à-dire à l'amiable. Cependant, s'il n'arrivent pas à s'entendre, ils peuvent également faire appel huissier, qui pourra à son tour se charger de l'état des lieux.

Etat des lieux amiable

Etat des lieux d'entrée amiable

Lorsque l’intervention d'un professionnel résulte d’un commun accord entre le bailleur et le locataire, une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire.

Bon à savoir 📝 : pour les états des lieux d’entrée effectués après le 15 septembre 2014, le locataire ne doit pas payer plus de 3 € (TTC) par m2 de surface habitable.

Par ailleurs, le locataire ne doit en aucun cas payer plus que ce que paie le bailleur.

🔦 Par exemple, pour un logement de 20 mètres carrés :

• si l’état des lieux est facturé 140 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 60 € (3 € x 20)  
• si l’état des lieux est facturé 80 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 40 € parce qu’il ne doit payer plus que le bailleur.

Etat des lieux de sortie amiable

💰 Lorsque l'état des lieux de sortie est établi à l'amiable, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire.

Toute clause qui impose au locataire le paiement de l'état des lieux est considérée comme abusive.

État des lieux litigieux

👔 En cas de désaccord ou de refus d’établir un état des lieux, l’une des parties (locataire ou propriétaire) peut faire appel à un huissier pour en établir un.

Dans ce cas, les frais d’huissier varient en fonction de la surface du logement. Voici un tableau récapitulant les tarifs applicables aux états des lieux effectués en 2020 :

Surface du logement	Tarif applicable en 2020
surface inférieure ou égale à 50 m2	– frais d'acte : 132,56 € – lettres de convocation : 18,02 € – taxe fiscale : 14,89 € – frais de déplacement : 9,20 € Total : 174,69 €
surface supérieure à 50 m2 et jusqu'à 150 m2	– frais d'acte : 154,44 € – lettres de convocation : 18,02 € – taxe fiscale : 14,89 € – frais de déplacement : 9,20 € Total : 196,55 €
surface supérieure à 150 m2	frais d'acte : 231,66 € – lettres de convocation : 18,02 € – taxe fiscale : 14,89 € – frais de déplacement : 9,20 € Total : 273,77 €

À noter 📝 : les frais d’huissier doivent être partagés pour moitié entre le locataire et le bailleur. Cette règle s'applique toujours, et ce même lorsque c'est le locataire qui a décidé de faire appel à un huissier.