Vendre une maison dans le cadre d'un divorce

Le divorce n'est pas une épreuve facile, mais il est possible de la faciliter en étant prévoyant et en s'informant. 

La procédure de divorce peut être longue et a de nombreuses conséquences notamment : 

• l'organisation du quotidien des enfants par la mise en place des modalités de garde ainsi que la pension alimentaire 
• le niveau de vie des époux avec la perception d'une prestation compensatoire
• le partage des biens et plus particulièrement la vente d'une maison 

Voici quelques conseils si vous êtes en instance divorce et que vous détenez un bien commun avec votre ex-époux.

La liquidation des biens pendant le divorce 

Le divorce a pour conséquence la dissolution totale des liens du mariage. Cette dissolution implique de partager les biens immobiliers et mobiliers que le couple avait en commun. 

🧮 La notion de liquidation

En droit une liquidation est le calcul et la fixation de ce que chacun des époux doit et de ce qu'il est en droit de recevoir. Par exemple, dans un couple, il est possible que l'un ait plus emprunté que l'autre pour le bien commun ou qu'il ait plus de dettes que l'autre. 

Au moment du divorce, les biens sont comptabilisés pour établir un partage juste engtre les deux époux. Mais pour que ce partage se fasse équitablement il faut vérifier le régime matrimonial du couple. 

💡 Les différents régimes matrimoniaux 

Le régime matrimonial du couple est décisif lors de la vente d'un bien. 

Le régime matrimonial de droit commun est le régime de la communauté de biens c'est-à-dire que tous les biens acquis durant le mariage appartiennent automatiquement aux deux époux, même s'il n'a été acquis que par un époux. En revanche, les biens qui ont été acquis avant le mariage relèvent du patrimoine exclusif de l'époux propriétaire. Cette logique s'applique aussi aux dettes. 

Cependant les époux peuvent choisir un autre régime matrimonial par l'établissement d'un contrat de mariage : 

• la séparation des biens permet aux époux de rester le seul propriétaire de ses biens acquis durant le mariage. Lors du mariage les époux choisiront de mettre en commun ou pas leurs biens acquis. S'ils ne le spécifient pas, alors le bien appartiendra au seul conjoint propriétaire. La communauté de biens n'est donc pas automatique, elle doit être provoquée dans ce régime. 
• la communauté universelle permet aux époux de mettre en commun tous leurs biens et leurs dettes, même ceux acquis avant le mariage
• la participation aux acquêts ressemble au régime de séparation des biens sauf en cas de divorce ou de décès d'un conjoint, l'"acquêt" est calculé. C'est la différence entre la valeur des biens détenus avant le mariage et au moment de sa dissolution. L'acquêt va permettre d'additionner et répartir les biens en deux parts égales. 

Les époux doivent faire attention à leur régime matrimonial qui a un grand impact au moment de la liquidation des biens. 

 Refus possible de vendre la maison pendant le divorce 

Il est possible que lors du divorce les époux ne soient pas d'accord sur la vente du bien. 

🙅🏽‍♂️ Le consentement nécessaire des deux conjoints

L'article 215 du Code civil impose l'accord des deux époux pour disposer du bien. Il est donc impossible pour un époux de faire ce qu'il veut du bien sans que l'autre ait donné son accord. 

🍀 "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision"

 L'article 815 du Code civil prévoit qu'aucune partie ne peut être obligée à rester en indivision alors qu'elle ne le veut pas. 

Donc si un ex-époux refuse de vendre, et que l'autre veut absolument vendre, la solution est la convention d'indivision à faire auprès d'un notaire. Cette convention a pour objet d'organiser l'indivision durant 5 ans, les époux peuvent s'accorder sur le fait de ne pas vendre pendant 5 ans pour laisser le temps à l'un de s'organiser, de trouver un autre logement par exemple. Les ex-époux peuvent se mettre d'accord pour vendre après l'expiration du délai. 

Le rôle du notaire dans la vente d'une maison pendant le divorce 

Le notaire est un officier public dont le rôle est d'authentifier les actes pour ses clients. Il peut aussi conserver des actes et donner des conseils juridiques. 

🧑🏻‍⚖️ L'inventaire chiffré des biens et des dettes 

Le notaire fait l'état des lieux des biens et des dettes des époux, pour cela il va prendre en compte leur régime matrimonial.  

Si les époux décident de divorcer amiablement sans recourir à un juge, le notaire va établir une convention qui attestera du partage des biens et des dettes, que les ex-époux et leurs avocats auront signés. 

Si les époux divorcent de manière contentieuse, le juge désigne un notaire pour établir le partage.

👩🏻‍💼 Les documents à fournir au notaire 

Le notaire a besoin de documents pour établir le partage, voici une liste indicative : 

• les cartes d'identité et livret de famille
• le contrat de mariage 
• les titres de propriété des biens immobiliers 
• les copies des cartes grises et cote argus des véhicules 
• les relevés des comptes bancaires ou postaux 
• en cas de propriété d'un fonds de commerce : l'acte d'achat, copie des deux derniers bilans 
• les emprunts en cours 
• les avis d'impôts 
• les charges de copropriété ...

La vente de la maison après le prononcé du divorce 

⏳ Aucun délai légal 

Rien n'oblige les époux à vendre le bien au moment du divorce. Ils peuvent choisir d'un commun accord de vendre leur bien après le divorce. De plus, ils n'ont aucun délai légal à respecter pour vendre leur bien commun. 

💰 L'indemnité d'occupation

L'ex-époux n'habitant pas dans le bien peut demander une indemnité d'occupation. C'est-à-dire que le juge peut décider de laisser vivre un ex-époux dans le bien, alors que les deux ex-époux gardent la propriété. Celui qui vit dans le bien versera une indemnité à l'autre, pour dédommager le fait qu'il ne puisse pas profiter librement de son bien. 

Les ex-époux peuvent convenir du montant de l'indemnité ou alors le juge le fera en considérant la perte des revenus et la valeur locative. 

Cette répartition s'applique aussi lorsqu'un bien est en indivision. 

💸 La vente du bien après le divorce 

Il existe deux hypothèses : 

• les ex-époux décident de vendre conjointement la maison et se partagent le prix de vente soit équitablement soit en suivant la convention établie lors du divorce. 
• un ex-époux décide de racheter la part de l'autre, en prenant en compte la liquidation.