La cession d'un bail commercial : comment ça marche ?

Cession d'un bail commercial : définition 

Pour effectuer la cession d'un bail commercial il faut nécessairement être titulaire d'un contrat de location. 

Qu'est-ce qu'un bail commercial ? 

Un bail commercial est un contrat de location conclu pour un local ou un immeuble où est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  

Dans le cadre d'un tel contrat, le local ou l'immeuble concerné doit impérativement servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. 

Quels sont les droits du locataire dans le cadre d'un bail commercial ? 

Lorsqu'il est titulaire d'un bail commercial, le locataire dispose de plusieurs options : 

• demander le renouvellement du bail avant son expiration
• solliciter la résiliation du bail commercial à la fin de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans)
• céder son bail commercial 

La cession d'un bail commercial est, en effet, entièrement libre. Il ne peut exister de clause contractuelle interdisant au locataire de le faire. Néanmoins, rien n'interdit au propriétaire d'intégrer au contrat quelques conditions d'encadrement de cette cession. 

La cession d'un bail commercial est donc l'acte par lequel le locataire transmet son bail à une autre personne qui le reprend. 

💡Le fait de céder son bail comporte plusieurs avantages. Cela permet notamment au nouveau locataire d'éviter une procédure plus longue et compliquée de conclusion d'un nouveau bail commercial. Celui-ci bénéficie également de la préexistence du bail initial comprenant un droit au renouvellement.  

⚠️ La notion de cession d'un bail commercial cache deux possibilités distinctes : 

• le transfert du fonds de commerce
• ou le simple transfert du droit au bail

Mais alors quelle différence entre céder son fonds de commerce et céder son droit au bail ? 

Cession de son fonds de commerce : qu'est-ce que c'est ? 

Le contrat de location conclu a donc pour objectif l'exploitation d'un fonds de commerce. 

❓Un fonds de commerce se compose d'un ensemble d'éléments comprenant notamment des éléments "corporels" tels que les marchandises, le matériel ou encore les équipements. Il comprend également des éléments dits "incorporels" tels que le nom commercial, la clientèle ou encore le droit au bail. 

Ainsi, l'exploitant d'un fonds de commerce peut décider de céder son fonds de commerce et, par conséquent, son droit au bail puisque ce dernier est une composante du fonds de commerce. 

La cession d'un fonds de commerce va donc obligatoirement de paire avec la cession du droit au bail. 

Dès lors, le nouveau propriétaire du fonds de commerce devient le nouveau titulaire du bail commercial. 

💡Article L.145-16 du Code de commerce : le bailleur ne peut interdire la cession du bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce. 

⚠️ Une clause de solidarité peut être intégrée au contrat. Il peut, en effet, être prévu que le locataire initial et le nouveau locataire restent solidaires à l'égard du bailleur pour le paiement des loyers et charges ainsi que pour l'exécution des obligations contractuelles.

Céder son droit au bail : quelle différence ? 

❓Le droit au bail se définit comme le droit de se maintenir dans les lieux vis-à-vis du bailleur et fait partie intégrante d'un fonds de commerce. 

Le commerçant peut décider de conserver son fonds de commerce mais d'en céder un élément : le droit au bail. C'est ce qu'on appelle la cession du droit au bail. 

Dans cette situation, le nouveau locataire prend la place de l'ancien pour la durée restante du bail en cours. Les termes du contrat de bail commercial restent alors inchangés, seul le locataire change. 

⚠️ Le commerçant ne peut céder uniquement son droit au bail sans l'accord du bailleur. Le contrat de bail peut d'ailleurs interdire au locataire initial de céder son droit au bail sans céder son fonds de commerce. 

Bon à savoir : Lorsque le locataire cède son droit au bail ou son fonds de commerce, il est d'usage que le nouveau locataire rembourse le dépôt de garantie au cédant. 

Prix de cession d'un bail commercial 

Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, celui-ci est donc généralement cédé en contrepartie d'un prix. Les parties négocient librement ce prix et l'incluent dans le contrat de cession du bail commercial. 

💡Le chiffre d'affaires ou les bénéfices du locataire sortant n'entrent pas en compte dans la détermination du prix de cession. 

Néanmoins, la valeur du droit au bail dépend de plusieurs éléments : 

• son emplacement
• les caractéristiques des locaux
• les données juridiques et économiques du bail (prix, durée restant à courir...)

Enfin, il est important de noter que, la cession du droit au bail n'impliquant la cession que d'un élément du fonds de commerce, celle-ci est moins onéreuse que la cession du fonds de commerce. 

Modèle de contrat de cession bail commercial 

Le contrat de cession de bail commercial étant encadré par certaines dispositions légales, un modèle est disponible ici à titre informatif.