Résiliation d'un bail commercial : comment ça marche ?

En principe, le bail commercial est un contrat qui se conclut pour une durée de 9 ans. Néanmoins, le bailleur et le preneur peuvent parvenir à résiliation dans certaines conditions spécifiques. Par ailleurs, il est impératif de respecter certaines règles dans le cadre d'une rupture. 

Résiliation triennale du bail

Le preneur peut mettre un terme au bail à l'expiration d'une période triennale, c'est-à-dire après 3 ou 6 ans. Dans cette hypothèse, il ne doit pas avancer un motif particulier. 

Ainsi, le locataire doit avertir le propriétaire du local soit : 

• par acte de commissaire de justice 
• par lettre recommandée avec accusé de réception

Le locataire commercial doit avertir le propriétaire au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Si le locataire avertit le propriétaire hors délai, cela a pour effet de reporter la rupture à la prochaine période triennale. 

Si le contrat le prévoit, la résiliation triennale peut être exclue dans les cas suivants :

• bail commercial supérieur à 9 ans 
• bail de local destiné à l'exercice d'une seule activité commerciale
• contrat pour usage exclusif de bureau 
• bail pour un local de stockage

Résiliation hors période triennale

Il existe des exceptions au principe de résiliation triennale. 

Le preneur peut demander la résiliation du bail à tout moment s'il remplit les conditions suivantes. 

Il faut que le locataire soit :

• commerçant 
• gérant majoritaire d'une SARL
• ou associé unique d'une EURL

⚠️ Attention : le dirigeant d'une SAS ou celui d'une SA ne peuvent pas résilier le bail avant la fin de la période triennale. 

Il faut que cela se cumule avec l'une des situations suivantes : 

• un départ à la retraite 
• une demande de pension d'invalidité 
• le décès du locataire 

💡 Bon à savoir : il est possible d'inclure au bail une clause stipulant que le contrat se résilie automatiquement à la mort du preneur. Autrement, il revient aux héritiers du locataire de rompre le contrat sans devoir attendre l'échéance triennale. Les héritiers peuvent également décider de poursuire l'exécution du contrat jusqu'à son échéance. 

Dans les cas où le locataire cumule les conditions susvisées, il peut donner congé au propriétaire. 📦

Il doit cependant respecter certaines règles. Il doit impérativement prévenir le bailleur 6 mois à l'avance et lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception ou l'avertir par acte de commissaire de justice. 

Résiliation amiable 

Le locataire et le propriétaire du local commercial peuvent librement décider de rompre leur contrat à tout moment. Il est tout à fait possible pour un locataire de demander au propriétaire si ce dernier accepte de mettre un terme au bail, et vice-versa. Les parties conviennent alors d'une date en vue de l'état des lieux de sortie.

La résolution amiable ne prévoit pas un formalisme particulier. Il convient néanmoins de formaliser cet accord par écrit. 📄✍🏼

Résiliation du bail par le propriétaire

Le bailleur peut décider de rompre le contrat qu'il a conclu avec le preneur si ce dernier commet une faute. 

Une faute du locataire est notamment constituée lorsqu'il ne se conforme pas à ses obligations prévues contractuellement. Cela peut être le cas par exemple si le locataire exerce une activité sans l'autorisation du propriétaire ou qu'il sous-loue le local commercial de façon irrégulière. 

Le propriétaire peut ainsi soit : 

• demander la résiliation judiciaire en saisissant le tribunal judiciaire 
• appliquer la clause résolutoire du bail 

Cas particulier : résiliation avec indemnité d'éviction

Lorsque le bailleur résilie le bail commercial, il est tenu de payer une indemnité d'éviction au locataire. 

Cette indemnité peut être fixée par le bailleur et le locataire. Cependant, elle est très souvent évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire. 

Si la résiliation du bail a pour conséquence la perte définitive du fonds de commerce, l'indemnité d'éviction doit être égale à la valeur marchande du fonds. 

Le bailleur ne doit pas payer d'indemnité au preneur dans les situations suivantes : 

• le locataire n'est plus en droit de bénéficier de la propriété commerciale au jour du congé
• l'administration a déclaré l'immeuble insalubre
• le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire 

Cas particulier : la procédure collective

Dans le cas d'une procédure collective, le bail commercial se poursuit automatiquement. 

Il revient à l'administrateur judiciaire ou au liquidateur de décider s'il convient de poursuivre le bail commercial ou de le céder. 

⛔️ Interdit : il n'est pas possible de prévoir une clause qui stipule la résiliation automatique du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur. 

Décision de continuation du bail commercial

La décision de l'administrateur judiciaire ou du liquidateur de continuer le bail s'impose au bailleur. 

En effet, le propriétaire ne peut s'opposer à une telle décision, quand bien même le locataire n'aurait pas payé les loyers dûs. 

💡 Bon à savoir : afin de tenter de récupérer les sommes dues au titre des impayés de loyer, le bailleur doit faire une déclaration de créances. 

Décision de résiliation du bail commercial

L'administrateur judiciaire résilie le bail s'il considère qu'il n'y aura pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers après l'ouverture de la procédure collective. 

Le liquidateur judiciaire peut décider de mettre un terme au contrat à tout moment. 

En ce qui concerne le bailleur, ce dernier peut exiger la résiliation du bail dès 3 mois après l'ouverture de la procédure collective si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges. 

Décision de cession du bail commercial 

Il est possible de céder le bail commercial dans les situations suivantes : 

• lors du redressement ou de la sauvegarde judiciaires, dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du preneur. L'acceptation du bailleur n'est pas nécessaire
• lors de la liquidation judiciaire et indépendamment de la cession du reste de l'entreprise. Le droit d'agrément du bailleur ou le droit de préemption de la commune doivent être respectés. 

Modèle de lettre de résiliation du bail commercial

Un modèle de lettre de résiliation du bail commercial est disponible ici à titre informatif.