Le dépôt de garantie dans un bail commercial : mode d'emploi

Le bail commercial est la location d'un bien immobilier à usage commercial, artisanal ou industriel. Le dépôt de garantie peut être un élément important du contrat de bail commercial. En effet, le bailleur peut demander le versement d'une somme d'argent. Le bailleur conserve cette somme durant toute l'exécution du bail. En fin de bail, le bailleur pourrait alors en conserver tout ou partie en cas de non-respect des stipulations du contrat de bail commercial par le locataire.

💡 Bon à savoir : Le dépôt de garantie n'est pas une caution. En effet, alors que le dépôt de garantie est une somme d'argent, la caution est un contrat. L'article 2288 du Code civil le définit comme le contrat par lequel une personne, physique ou morale, s'engage à payer la dette du cocontractant qui se trouve dans l'impossibilité de rembourser sa dette. D'ailleurs, on parle de contrat de cautionnement, ou encore d'acte de cautionnement. Par exemple, la caution bancaire est le contrat par lequel une banque s'engage à payer la dette d'un débiteur si ce dernier se trouve dans l'impossibilité de la rembourser.

Le dépôt de garantie pour un bail commercial est-il obligatoire ?

Dans un contrat de bail, le locataire verse le dépôt de garantie au bailleur. En effet, il permet de garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Par exemple, dans l'hypothèse où le locataire commet des dégradations, alors le bailleur peut l'utiliser, entièrement ou en partie, pour financer les réparations.

Aussi, prévoir le versement d'un dépôt de garantie dans un bail commercial n'est pas obligatoire. Néanmoins, en tant que locataire, il est fort probable que votre bailleur demande le versement de cette somme d'argent, bien qu'elle soit facultative. En effet, c'est une garantie pour le bailleur de disposer de fonds pour financer de potentielles dégradations par le locataire du bien loué.

Le contrat de bail contient une clause spécifique. En effet, cette clause permet notamment de préciser :

• Le montant du dépôt
• La date de versement
• Le moyen de paiement (par chèque, par virement ou empreinte bancaire)
• Ce que le dépôt de garantie couvre (type de dégradations, impayés, etc.)

Quel montant maximum le locataire doit-il verser au bailleur ?

D'après le Code de commerce, le principe est la liberté dans la fixation du montant du dépôt dans un bail commercial. 

Donc, il n'y a pas de minimum légal de dépôt de garantie, ni de maximum.

 Mais, dans la pratique, ce montant ne dépasse pas les seuils suivants :

• 3 mois de loyers s'il est possible de payer les loyers en avance, c'est-à-dire en cas de paiement à échoir
• 6 mois de loyers dans le cas inverse (paiement à terme échu)

Par conséquent, ces seuils permettent de déterminer le montant maximum du dépôt de garantie.

⚠️ Attention ! Si le montant dépasse les seuils précités, alors le bailleur devra verser des intérêts au locataire, à la fin du contrat de bail commercial.

💡 Bon à savoir : si le bail commercial le prévoit, le montant du dépôt de garantie évolue en même temps que celui du loyer. Ainsi, en cas de révision du loyer ou de renouvellement du bail commercial, ce montant peut être revu librement par le bailleur. Cette révision est souvent proportionnelle à l'évolution du montant du loyer. Mais la révision du contrat de bail commercial est strictement encadrée.

Dépôt de garantie : HT ou TTC ?

Le dépôt de garantie n'est pas imposable. Il ne constitue pas un revenu à proprement parlé pour le bailleur. En effet, il a vocation à être restitué au locataire à la fin du bail commercial. 

À ce titre, le dépôt de garantie est éxonéré de TVA. Donc, le montant de la somme à verser est indiqué en HT (hors taxe).

⚠️ Attention ! Si en fin de bail, le bailleur en conserve tout ou partie, alors la TVA est applicable à la somme conservée. Il devra déclarer cette somme dans sa déclaration d'impôts.

💡 Bon à savoir : les intérêts versés par le bailleur au locataire en cas de dépassement des seuils précités, sont imposables.

La restitution du dépôt de garantie : quel délai ? 

En principe, la restitution du dépôt de garantie a lieu moment du départ du locataire. Ainsi, le bailleur rend la somme d'argent à la fin du bail commercial. Cette somme est restituée dans les conditions prévues dans le contrat.

Néanmoins, la loi ne prévoit pas de délai maximum pour sa restitution. En effet, contrairement au régime du bail d'habitation, le bailleur est libre de rendre la somme d'argent quand il le souhaite. En pratique, il doit simplement respecter un délai raisonnable. Dans la plupart des cas, ce délai est de 1 à 3 mois à compter de la fin du bail commercial. 

Souvent, le bailleur prolonge le délai de restitution en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire. 

⚠️ Important ! Le bailleur peut conserver une partie du dépôt de garantie. Dans ce cas, il doit justifier le montant conservé grâce à des devis et/ou des factures.