Charges de copropriété : comment les contester ?

Chaque copropriétaire doit payer une partie des charges de copropriété en fonction de sa quote-part. C'est le règlement de copropriété qui définit les tantièmes de copropriété et donc la quote-part. Il arrive que la répartition des charges semble anormale. Comment le copropriétaire peut-il la contester ? 

Appel de charges de copropriété : les règles de répartition des charges entre les copropriétaires

Cette répartition des charges de copropriété obéit à deux principes : 

• L'ensemble des propriétaires doit contribuer à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Cela peut notamment concerner le coût d'un ravalement de façade
  
  
• Seuls les propriétaires qui utilisent les services collectifs et les équipements communs participent aux charges y afférentes. Par exemple, si l'ascenseur ne dessert que les étages supérieurs, les propriétaires du rez-de-chaussée ne doivent pas payer les charges qui en découlent

⚠️ Attention : il ne faut pas confondre la répartition des charges de copropriété entre copropriétaires et celle qui s'opère entre le propriétaire et son locataire. 

💡 Bon à savoir : il se peut également qu'un locataire fasse face à une demande abusive du propriétaire relative aux paiements des charges. 

Le règlement de copropriété : document de référence 

Le règlement de copropriété est un document contractuel rédigé à l'occasion de la mise en copropriété d'un immeuble. 

Il s'impose à l'ensemble des copropriétaires et inclut généralement un état descriptif de division. 

Un copropriétaire peut agir à titre individuel pour obtenir la nullité ou la révision de la clause de répartition des charges. Néanmoins, une décision unanime des copropriétaires en assemblée générale est nécessaire pour modifier cette charte commune. 

Dans quel délai peut-on contester la répartition des charges de copropriété ?

Dans l'éventualité d'un désaccord s'agissant de la répartition des charges de copropriété, il convient de respecter un certain délai pour réagir. 

• Le copropriétaire dispose d'un délai de 5 ans pour contester une charge abusive
  
  
• Le syndicat de copropriété doit également agir dans un délai de 5 ans pour engager une procédure à l'encontre d'un copropriétaire qui n'aurait pas payé ses charges

Ce délai de 5 ans commence à courir au jour de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. 

À qui s'adresse la contestation ? 

Le copropriétaire peut s'adresser soit à l'assemblée générale de copropriété soit au tribunal judiciaire. 

Concernant l'assemblée générale, elle intervient dans les situations suivantes : 

• la contestation porte sur le mode de répartition des charges, et 
• tout changement nécessite le vote unanime de cette assemblée

Il convient d'adresser une lettre de réclamation au syndic et éventuellement une lettre de mise en demeure. 

Concernant le tribunal judiciaire, le copropriétaire peut le saisir s'il considère qu'il y a une répartition illégale des charges. 

Cela est notamment le cas si la part payée par le copropriétaire est supérieure de 25% à ce qu'elle devrait être. Une action s'envisage également si un copropriétaire considère que la part payée par un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être. 

💡 Bon à savoir : il convient dès lors de s'adresser au tribunal judiciaire compétent en fonction du lieu où se situe la copropriété. Le juge pourra décider d'une nouvelle répartition des charges, le cas échéant. 

✍🏼 Modèle de lettre de contestation du montant réclamé par le syndic. 

Un modèle de lettre de contestation est disponible ici à titre informatif.

Le cas particulier de la régularisation annuelle 

Lorsque l'année arrive à terme, il est obligatoire de régulariser les charges. Cela signifie que le syndic doit faire la différence entre le montant effectivement dépensé en charges de copropriété et les charges versées en amont par les copropriétaires à titre de provision. 

Dans le cas où les copropriétaires ont versé des provisions trop élevées, le surplus est déduit de l'année suivante. Dans le cas inverse, le surplus est ajouté au montant des provisions pour charges de l'année suivante. 

La régularisation n'intervient que s'agissant du budget prévisionnel. Cela inclut donc : l'entretien des parties communes et des espaces verts, la maintenance des équipements collectifs, le salaire du personnel de l'immeuble ou encore l'administration courante de la copropriété. 

En effet, les dépenses de copropriétés sont parfois exceptionnelles et imprévisibles. Par conséquent, elles ne font pas partie de l'estimation du syndic. Elles sont votées lors d'une assemblée générale et chaque propriétaire connaît le montant exact dont il est redevable. Il s'agit notamment des dépenses telles que le changement d'une chaudière, le remplacement d'un ascenseur, etc.