Bail professionnel et bail commercial : quelle distinction ?

Bail professionnel : définition 

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ? 

Le bail à usage exclusivement professionnel est un contrat de location. Ce contrat porte sur un local dans lequel le locataire exerce une profession qui n'est pas commerciale. 

❓Les exclusions sont : activités commerciales, agricoles, industrielles.  

💡Les activités autorisées sont donc : 

• Professions libérales réglementées : avocats, experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes...
• Professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants... 

Ainsi, ce type de bail se distingue du bail commercial par sa souplesse et en ce que les activités concernées sont différentes. 

Quelles différences avec un bail commercial ? 

Il existe néanmoins d'autres distinctions entre bail professionnel et bail commercial. En effet, la durée minimum obligatoire du premier est de 6 ans contre 9 ans pour le second. 

Bon à savoir : Le locataire professionnel peut, en plus, résilier son contrat de location à tout moment. Il doit simplement respecter un préavis de 6 mois. Cette option n'est pas possible pour le locataire commercial.

⚠️ Attention cependant car le bailleur d'un professionnel peut mettre fin au bail à son expiration. Il n'a alors pas à fournir de justification ou de compensation financière. 

Requalification d'un bail professionnel en bail commercial 

Dans quelle mesure ? 

Il est intéressant de noter qu'un bail professionnel peut être requalifié. Une personne qui exerce une activité de nature libérale peut, en effet, demander à bénéficier d'un bail commercial. 

⚠️ Attention : L'accord du propriétaire des locaux est néanmoins nécessaire afin d'y procéder. À l'inverse, il n'est pas possible de requalifier un bail commercial en bail professionnel. 

❓Une telle requalification permet de bénéficier du statut protecteur du bail commercial.

Quel délai pour requalifier son bail ?

La requalification est donc possible mais un délai est à respecter. 

Il existe, en effet, une prescription biennale. C'est-à-dire que le preneur doit agir dans un délai de deux ans à compter de la signature du contrat de location. 

Deux moyens sont possibles pour demander la requalification d'un bail : 

• Par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur
• En cas de refus du bailleur, par la saisine du Tribunal Judiciaire compétent

 🔔 A ne pas faire : le fait de rester dans les lieux en dépit de la notification du congé par le bailleur, avec l'espoir d'obtenir une requalification, est dangereux. En effet, cela s'assimilie à une occupation illégitime des lieux, ou occupation sans titre, et le paiement d'une indemnité d'occupation pourrait être réclamé. 

🕓 On retrouve ce délai de 2 ans pour d'autres démarches telles que l'action en fixation du prix du bail renouvelé ou l'action en paiement d'une indemnité d'éviction. D'autres démarches relèvent, elles, du droit commun et par conséquent d'une prescription de 5 ans. Ce sont par exemple les actions en remboursement de charges indues, en paiement d'arriérés de loyer...

Bail professionnel meublé 

Lorsqu'un professionnel envisage de louer des bureaux, une question peut se poser : location meublée ou location vide ?

Opter pour une location meublée semble, généralement, le choix le plus pratique et le plus économique. 

Location meublée : solution pratique 

Les baux professionnels concernant, la plupart du temps, des entrepreneurs qui travaillent seuls ou des entreprises venant de commencer leur activité, la location meublée semble être une solution optimale. 

💡En effet, souscrire un bail professionnel meublé permet de jouir instantanément d'un espace équipé. Il est ainsi possible d'exercer sereinement son activité professionnelle en bénéficiant d'un matériel de base nécessaire. 

Ce type de location comprend généralement :

• Le mobilier indispensable des bureaux (bureaux, photocopieuse...)
• Un coin cuisine et une salle de pause (micro-ondes, machine à café…),
• Une salle de réunion

Enfin, cet ameublement doit permettre d'assurer le bon déroulement de l'activité du locataire et ce tout au long du bail. 

Location meublée : solution économique 

Opter pour un bail professionnel meublé est également un choix économique.

❓Il existe différents avantages : 

• Assistance du bailleur pour la prise en charge des frais de remplacement (réparation de meubles..)
• Fiscalité avantageuse pour le bailleur comme pour le locataire

Bon à savoir : dans le cadre d'une location meublée, le bailleur est assimilé à un commerçant et les loyers perçus sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, ce qui est un avantage fiscal. 

S'agissant du locataire, celui-ci peut récupérer la TVA qu'il a payée, s'il en est redevable. 

⚠️ Attention, cependant, cet avantage fiscal ne s'applique pas au secteur médical qui bénéficie d'une exonération de TVA. 

Bail professionnel précaire 

La question se pose encore de savoir si le titulaire d'un bail professionnel peut bénéficier d'un bail précaire. 

📌Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un bail d'une durée maximale de 3 ans. Sont seuls concernés les locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. 

L'intérêt du bail professionnel résulte dans la durée minimale imposée de 6 ans, qui offre une certaine stabilité. Par conséquent, bail professionnel et bail précaire sont incompatibles puisque ce dernier est conclu pour un délai maximum de 3 ans. 

Modèle de contrat