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<h2>VEFA : construction</h2>
<img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654615678-pexels-pixabay-159306-scaled.jpg" width="481" height="320" title="vefa-construction" alt="vefa-construction" />
La V&eacute;fa, ou vente en l'&eacute;tat futur d'ach&egrave;vement, est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier &agrave; construire ou en cours de construction. Ce sont les <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006159128/#LEGISCTA000006159128" target="_blank" rel="noopener">articles L.261-1 &agrave; L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation</a>&nbsp;ainsi que les <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136380/#LEGISCTA000006136380" target="_blank" rel="noopener">articles 1601-1 &agrave; 1601-4 du Code civil </a>qui la pr&eacute;voient.
Plusieurs &eacute;tapes se succ&egrave;dent dans le cadre d'une VEFA dont la premi&egrave;re est, g&eacute;n&eacute;ralement, la construction du bien.&nbsp;
🏘 L'acquisition d'un bien en VEFA peut ainsi concerner un appartement, une maison isol&eacute;e ou en lotissement. Un promoteur va alors pr&eacute;senter un catalogue de programmes immobiliers &agrave; l'acqu&eacute;reur qui va acheter un terrain et le bien &agrave; partir de plans.&nbsp;
🔎 Une fois la faisabilit&eacute; du projet &eacute;tablie, un permis de construire doit &ecirc;tre d&eacute;livr&eacute;.&nbsp;
De plus, afin de s'assurer de l'absence de risques sur le chantier, il est n&eacute;cessaire que le site fasse l'objet d'un d&eacute;samiantage et d'une d&eacute;pollution.
🏗 Suite &agrave; cela, plusieurs &eacute;tapes sont g&eacute;n&eacute;ralement suivies :&nbsp;
<ul>
 <li>&Eacute;tablissement des fondations et de la superstructure du b&acirc;timent ;&nbsp;</li>
 <li>Mise hors d'eau et hors d'air du bien ;&nbsp;</li>
 <li>Et enfin, r&eacute;alisation des travaux d'int&eacute;rieur ainsi que des finitions.&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Contrat de r&eacute;servation</h2>
<div class="sp-entete-etape fr-mb-6w" id="intro" aria-hidden="false">
 Il est possible, pr&eacute;alablement &agrave; la signature d'un contrat d&eacute;finitif, que le promoteur et l'acheteur signent un contrat de r&eacute;servation, ou contrat pr&eacute;liminaire.&nbsp;
 ❓Ce contrat pr&eacute;liminaire va servir &agrave; d&eacute;terminer les conditions pr&eacute;cises de la vente. Ainsi, les parties prennent chacune un engagement :&nbsp;
 <ul>
 <li class="fr-text--lg">Le promoteur, ou r&eacute;servant, s'engage &agrave; r&eacute;server un logement &agrave; l'acheteur&nbsp;</li>
 <li class="fr-text--lg">L'acheteur, ou r&eacute;servataire, s'engage &agrave; d&eacute;poser une garantie</li>
 </ul>
</div>
<div id="expired" aria-hidden="false">
 <div class="sp-chapter-intro fr-mb-3w">
 <div class="sp-chapter-intro fr-mb-3w">
 <h3>Forme du contrat de r&eacute;servation</h3>
 Ce contrat de r&eacute;servation est un acte sous seing priv&eacute; entre les parties mais peut &eacute;galement &ecirc;tre &eacute;tabli chez un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/vente-de-maison-quel-est-le-role-du-notaire">notaire</a>.&nbsp;
 ⚠️ Attention : le promoteur doit envoyer ce contrat par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou le remettre en main propre &agrave; l'acheteur avant tout d&eacute;p&ocirc;t de fonds.&nbsp;
 💡Il est &agrave; noter que l'acqu&eacute;reur dispose d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/tout-savoir-sur-le-delai-de-retraction-apres-un-compromis-de-vente">droit de r&eacute;tractation</a> dans un d&eacute;lai de 10 jours. Ce <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/delai-de-retractation">d&eacute;lai</a> court <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667917/" target="_blank" rel="noopener">&agrave; compter du lendemain de la premi&egrave;re pr&eacute;sentation du contrat de r&eacute;servation</a>, par envoi ou par remise en main propre.&nbsp;
 Ainsi, en cas de r&eacute;tractation, la totalit&eacute; des sommes d&eacute;j&agrave; vers&eacute;es est rembours&eacute;e.&nbsp;
 </div>
 <h3>Contenu du contrat de r&eacute;servation</h3>
 Le contrat de r&eacute;servation doit comporter diverses informations.&nbsp;
 <h4>🤝 Informations sur les parties :&nbsp;</h4>
 Les coordonn&eacute;es de chacune des parties doivent &ecirc;tre mentionn&eacute;es. De plus, le vendeur doit fournir une garantie financi&egrave;re de remboursement ou une garantie financi&egrave;re d'ach&egrave;vement des travaux &agrave; l'acheteur.&nbsp;
 ❓Ces garanties servent &agrave; rembourser l'acqu&eacute;reur en cas de r&eacute;solution du contrat ou &agrave; aider au financement des travaux.&nbsp;
 <h4>🏚 Informations sur le bien :&nbsp;</h4>
 Il est important de faire figurer diff&eacute;rentes mentions au contrat pr&eacute;liminaire. Il s'agit notamment de l'adresse du bien, de sa description pr&eacute;cise concernant la surface habitable ainsi que des mat&eacute;riaux utilis&eacute;s et &eacute;l&eacute;ments d'&eacute;quipement.
 <div class="fr-highlight fr-my-4w fr-ml-0" data-test="citation"></div>
 <h4>💳 Informations sur la vente :&nbsp;</h4>
 Enfin, le contrat de r&eacute;servation doit pr&eacute;ciser quelques &eacute;l&eacute;ments indispensables dont :&nbsp;
 <ul>
 <li>La date de pr&eacute;vision de conclusion de la vente (🛎 cela a un impact sur l'importance du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/compromis-de-vente-qui-doit-payer-les-frais">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a>) ;</li>
 <li>Le prix pr&eacute;visionnel et ses &eacute;ventuelles modalit&eacute;s de r&eacute;vision ;&nbsp;</li>
 <li>Le mode de paiement, avec ou sans <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/pret-action-logement-comment-y-avoir-droit">pr&ecirc;t</a>, ainsi que le montant du pr&ecirc;t le cas &eacute;ch&eacute;ant ;&nbsp;</li>
 <li>Le rappel des conditions l&eacute;gales qui permettent &agrave; l'acqu&eacute;reur de renoncer &agrave; son achat tout en r&eacute;cup&eacute;rant son d&eacute;p&ocirc;t de garantie.&nbsp;</li>
 </ul>
 </div>
 <div class="sp-chapter-intro fr-mb-3w">
 <h3>Versement d'un d&eacute;p&ocirc;t de garantie&nbsp;</h3>
 La conclusion d'un contrat de r&eacute;servation s'accompagne g&eacute;n&eacute;ralement d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/tout-sur-lacompte-du-compromis-de-vente">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a>.💰
 Il existe cependant une limitation du montant de ce d&eacute;p&ocirc;t. En effet, il ne peut &ecirc;tre sup&eacute;rieur &agrave; 5% du prix de vente lorsque l'acte de vente d&eacute;finitif est sign&eacute; dans un d&eacute;lai inf&eacute;rieur &agrave; un an. Si le d&eacute;lai de signature est d'un &agrave; deux ans, le montant du d&eacute;p&ocirc;t se limite &agrave; 2% du prix de vente.&nbsp;
 ⛔️ Bon &agrave; savoir : lorsque le d&eacute;lai de signature de l'acte de vente est sup&eacute;rieur &agrave; 2 ans, aucun d&eacute;p&ocirc;t de garantie n'est possible.&nbsp;
 Dans quels cas restitue-t-on le d&eacute;p&ocirc;t de garantie &agrave; l'acqu&eacute;reur ? L'acqu&eacute;reur se voit restituer son d&eacute;p&ocirc;t de garantie dans un d&eacute;lai de 3 mois lorsque :&nbsp;
 <ul>
 <li>Il exerce son droit de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/delai-de-retractation">r&eacute;tractation</a> ;&nbsp;</li>
 <li>La r&eacute;gularisation de la vente n'a pas lieu dans les d&eacute;lais, par faute du vendeur ;&nbsp;</li>
 <li>Le prix de vente exc&egrave;de, de plus de 5%, le prix pr&eacute;visionnel de d&eacute;part ;&nbsp;</li>
 <li>La valeur du bien, ou de la partie du bien, est au moins inf&eacute;rieure &agrave; 10% des pr&eacute;visions initiales ;</li>
 <li>La banque refuse la demande de pr&ecirc;t.&nbsp;</li>
 </ul>
 💡La restitution se fait &agrave; l'acqu&eacute;reur sans retenue ni p&eacute;nalit&eacute;.&nbsp;
 ⇢ &Agrave; savoir : en cas de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/comment-fonctionne-le-cel">d&eacute;p&ocirc;t de garantie, les fonds sont indisponibles</a>, incessibles et insaisissables jusqu'&agrave; la conclusion du contrat de vente.&nbsp;
 </div>
</div>
<h2>Vente en VEFA</h2>
Par le contrat de vente en l'&eacute;tat futur d'ach&egrave;vement, le vendeur transf&egrave;re imm&eacute;diatement &agrave; l'acqu&eacute;reur ses droits sur le sol ainsi que la propri&eacute;t&eacute; des constructions existantes. Ainsi, l'acheteur <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-quun-titre-de-propriete">devient propri&eacute;taire</a> des ouvrages au fur et &agrave; mesure de leur ex&eacute;cution.
Le vendeur, quant &agrave; lui, s'engage &agrave; livrer le bien &agrave; l'acqu&eacute;reur d&egrave;s l'ach&egrave;vement des travaux.&nbsp;
<img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768766-resiliation-contrat-assurance-souscripteur.jpg" width="465" height="246" title="vente-en-vefa" alt="vente-en-vefa" />
Il est obligatoire d'&eacute;tablir l'acte d'acquisition par un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/acte-authentique-a-quoi-ca-sert">acte authentique</a>,&nbsp;c'est-&agrave;-dire chez un notaire. &nbsp;
⚖️ Aux termes de l'<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667798" target="_blank" rel="noopener">article L.261-11 du Code de la construction et de l'habitation</a>, certaines mentions doivent obligatoirement figurer au contrat de vente. Il faut ainsi mentionner :
<ul>
 <li>La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;</li>
 <li>Son prix et les modalit&eacute;s de paiement de celui-ci</li>
 <li> Le d&eacute;lai de livraison ;&nbsp;</li>
 <li>Les garanties de bonne fin ;&nbsp;</li>
</ul>
📑 Des <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/compromis-de-vente-aupres-dun-notaire-quelles-sont-les-pieces-a-fournir">annexes</a> sont &eacute;galement obligatoires et qui sont notamment relatives &agrave; la consistance et aux caract&eacute;ristiques techniques de l'immeuble ainsi que le r&egrave;glement de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/copropriete-tout-savoir">copropri&eacute;t&eacute;</a>.&nbsp;
💰Le contrat doit encore pr&eacute;voir le prix ainsi que l'&eacute;chelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux. Ces paiements ne peuvent exc&eacute;der :&nbsp;
🏗 35&nbsp;% du prix &agrave; l'ach&egrave;vement des fondations ;
💧70 % &agrave; la mise hors d'eau ;&nbsp;
🏘 95 % &agrave; l'ach&egrave;vement de l'immeuble.&nbsp;
De plus, les sommes peuvent &ecirc;tre exigibles par versements p&eacute;riodiques constants ou par versements successifs.&nbsp;
<h2>Livraison du bien en VEFA</h2>
La livraison du bien rel&egrave;ve des obligations du promoteur-vendeur. Celui-ci s'engage donc &agrave; achever l'immeuble dans les d&eacute;lais. Pour cela, il demeure ma&icirc;tre d'ouvrage jusqu'&agrave; la fin des travaux
🖇 Il s'agit pour le vendeur de bien respecter les stipulations contractuelles et, par cons&eacute;quent, de d&eacute;livrer un immeuble conforme au contrat et exempt de vices.&nbsp;
&rarr; On estime que le bien est achev&eacute; lorsque celui-ci est pr&ecirc;t &agrave; &ecirc;tre utilis&eacute; conform&eacute;ment &agrave; sa destination.&nbsp;
Il existe, n&eacute;anmoins, plusieurs &eacute;tapes de livraison du bien :&nbsp;
<ul>
 <li data-prepa-paywall="freemium">&Agrave; la fin des travaux : une premi&egrave;re r&eacute;ception intervient entre le vendeur et les diff&eacute;rents entrepreneurs qui signent un PV consignant les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/malfacons-vos-recours-contre-lartisan">malfa&ccedil;ons</a> &eacute;ventuelles.&nbsp;</li>
</ul>
💡Cela permet de marquer le point de d&eacute;part de diff&eacute;rentes garanties telles que la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-garantie-de-parfait-achevement-ce-quil-faut-savoir">garantie de parfait ach&egrave;vement</a>, ou encore les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/la-garantie-biennale-ce-quil-faut-savoir">garanties biennales</a> et d&eacute;cennales.&nbsp;
<ul>
 <li data-prepa-paywall="freemium">Puis le vendeur convoque l'acheteur afin que celui-ci prenne livraison et possession du bien. Le vendeur lui remet &eacute;galement les cl&eacute;s.&nbsp;</li>
</ul>
💡Cela permet de marquer le point de d&eacute;part de la garantie des vices de construction et d&eacute;fauts de conformit&eacute; apparents.&nbsp;
📣 Le d&eacute;lai pour notifier des vices de construction ou d&eacute;fauts est d'un mois &agrave; compter de la livraison, pour l'acheteur.

VEFA : ce qu'il faut savoir de cette vente immobilière

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L'ESSENTIEL



<ul><li>On parle de « vente domaniale » pour désigner les biens (mobiliers ou immobiliers) qui sont mis en vente par l'Etat.</li><li>Ces ventes sont ouvertes à tous, personnes physiques ou sociétés. Elles sont classées par type de bien, de localisation, de superficie, de modes et de conditions de vente.</li><li>Certaines administrations comme les services de la Douane organisent également des enchères publiques de biens mobiliers ou immobiliers provenant de saisies, dépôts ou abandons.</li></ul>
</div></div>



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Une&nbsp;vente domaniale&nbsp;est, en France, la vente aux enchères par l'État de biens mobiliers ou immobiliers par le biais de la Direction Nationale d'Intervention Domaniale (DNID). Ces ventes sont accessibles à tous.



Mais comment se déroule une vente domaniale ? Quels sont les biens proposés ? Quelles démarches faut-il effectuer ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur les ventes domaniales !



<h2 id="vente-des-domaines-immobiliers">Vente des domaines immobiliers</h2>



🇫🇷 Dans le cadre de sa politique immobilière, l’État met en vente des biens immobiliers dont il est propriétaire. La direction de l’immobilier de l’État (DIE) est en charge de ces transactions. Ces transactions sont appelées « ventes domaniales ».



En principe, la vente d'un bien immobilier par l'État s'adresse prioritairement aux collectivités territoriales mais elle peut être ouverte aux particuliers et aux entreprises.



Ainsi, ces ventes sont ouvertes à tous, personnes physiques ou sociétés. Elles sont classées par type de bien, de localisation, de superficie, de modes et de conditions de vente.



Toute personne, particulier ou professionnel, peut donc acheter les biens proposés en vente domaniale. Toutefois, certaines personnes n'ont pas le droit de participer aux ventes&nbsp;:



<ul><li>les mineurs.</li><li>les personnes qui ne font pas partie des catégories auxquelles sont destinées certaines ventes (certains biens ont le logo RP, qui signifie Réservé aux Professionnels)</li><li>et les personnes frappées d'une interdiction de participer aux ventes domaniales, ainsi que les personnes notoirement insolvables.</li></ul>



🏡 Les ventes immobilières peuvent concerner des terrains ainsi que des immeubles bâtis à usage d'habitation ou de bureaux. La vente de ces biens peut être organisée sous 3 formes :



<ul><li>vente par appel d'offres : avec ce type de vente,&nbsp;le Domaine annonce qu'il a quelque chose à vendre puis des candidats à l'achat se manifestent. Le bien doit être vendu au candidat qui propose la meilleure offre.</li><li>vente par adjudication, c'est-à-dire vente aux enchères</li><li>ou enfin vente par cession amiable : le bien est vendu à une personne en particulier, de gré à gré. On ne passe ni par les enchères, ni par un appel d'offre. La cession amiable peut se faire soit en mettant plusieurs candidats en concurrence, soit sans concurrence.</li></ul>



<h3 id="liste-des-biens-de-letat-a-vendre">Liste des biens de l'Etat à vendre</h3>



Le Domaine organise près de 120 ventes par an, retransmises sur Internet. Ses 11 salles de vente implantées en région sont ouvertes à tous.



Le calendrier des vente et les catalogues est publié sur le site internet <a href="http://www.encheres-domaines.gouv.fr" target="_blank" rel="noreferrer noopener" class="broken_link">www.encheres-domaines.gouv.fr</a>. Vous trouverez deux rubriques :



<ul><li>biens immobiliers</li><li>et biens mobiliers.</li></ul>



<figure ><img srcset='https://www.datocms-assets.com/72546/1654614216-capture-de-cc-81cran-2021-05-20-a-cc-80-11-52-33.png?w=370&h=173&fit=crop 370w, https://www.datocms-assets.com/72546/1654614216-capture-de-cc-81cran-2021-05-20-a-cc-80-11-52-33.png?w=768&h=358&fit=crop 768w, https://www.datocms-assets.com/72546/1654614216-capture-de-cc-81cran-2021-05-20-a-cc-80-11-52-33.png?w=1072&h=500&fit=crop 1072w' sizes='(max-width: 1072px) 100vw, 1072px' loading="lazy" width="1072" height="500" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654614216-capture-de-cc-81cran-2021-05-20-a-cc-80-11-52-33.png?w=1072&h=500&fit=crop" alt="Vente domaniale" /></figure>



Voici les catégories de biens proposés en fonction du type de vente qui vous intéresse :



<figure ><table><thead><tr><th>Biens mobiliers</th><th>Biens immobiliers</th></tr></thead><tbody><tr><td>– Sport et loisirs – High-tech – Luxe – Navigation – Véhicules – Matériels professionnels – Matières et matériaux – Maison, mode et beauté – Animaux.</td><td>– Maisons – Terrains – Garages-parkings-caves – Locaux industriels et commerciaux – Appartements-studios-chambres – Biens exceptionnels – Divers</td></tr></tbody></table></figure>



Ce catalogue donne les informations essentielles sur les biens et précise également les conditions générales de vente : il est impératif d'en prendre connaissance avant d'enchérir.



Attention ⚠️ : la personne qui achète un bien en vente domaniale aux enchères ou par appel d'offre, doit payer une taxe domaniale, en plus du prix du bien. Cette taxe représente&nbsp;:



<ul><li>6&nbsp;% du prix pour les achats via un appel d'offre</li><li>11&nbsp;% du prix pour les achats via une vente aux enchères.</li></ul>



La TVA est aussi parfois due. Aucun règlement en espèces n'est accepté. Le paiement se fait au comptant, par chèque, virement ou carte bancaire. Au moment du règlement total, il vous sera remis une autorisation d'enlèvement pour retirer votre achat.



Notez que les ventes domaniales sont effectuées sans garantie.



<h2 id="vente-aux-encheres-et-liquidation-judiciaire">Vente aux enchères et liquidation judiciaire</h2>



La liquidation judiciaire est une procédure judiciaire qui permet de réaliser l’actif et d’apurer le passif d’une société en état de cessation de paiement, en vue du règlement de ses créanciers. Autrement dit, c'est une procédure de cessation de l'activité ou de dissolution d'une entreprise, par exemple dans le cas d'une faillite. Cette procédure permet de payer les <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/creancier-debiteur-definitions-et-differences">créanciers</a> de la société, et de faire un état de ses finances.



🛑 Lorsqu’une procédure de liquidation est enclenchée, l’entreprise doit immédiatement cesser son activité. Le contrôle de sa gestion est alors confié à un liquidateur dont la mission sera d’essayer de retirer un maximum d’argent de la vente des actifs de la société, dans le but de rembourser les dettes de celle-ci.



Plusieurs possibilités se présentent au liquidateur pour vendre ces actifs. Parmi elles, on retrouve la vente aux enchères de liquidation judiciaire (ou&nbsp;vente aux enchères publique après liquidation judiciaire).



🧑‍⚖️ Cette vente aux enchères sera conduite par un commissaire priseur, qui sera en charge d’évaluer le patrimoine de l’entreprise&nbsp;et de préparer leur cession dans les meilleures conditions possibles. C’est également lui qui sera responsable d’organiser la vente.



Il y aura ensuite plusieurs phases au cours de cette vente :



<ul><li>la publicité : il s’agit d’une phase d’information. &nbsp;Le commissaire priseur va effectivement faire la publicité de la vente, l’annoncer à des acheteurs potentiels</li><li>la mise aux enchères : la mise aux enchères en elle-même a ensuite lieu. Les clients potentiels sont ensuite invités à s’y rendre physiquement, à se faire représenter ou à enchérir par téléphone.</li><li>et enfin les enchères : chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède. Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.</li></ul>



Le coup de marteau « adjugé » transfère alors la propriété du bien au dernier enchérisseur !



<h2 id="vente-des-douanes">Vente des douanes</h2>



Certaines administrations comme les services de la Douane organisent également des enchères publiques de biens mobiliers ou immobiliers provenant de saisies, dépôts ou abandons. Ces ventes ont lieu dans toute la France et sont ouvertes à tous.



🛃 Suite à des saisies, des dépôts ou abandons, des biens divers sont régulièrement mis en vente aux enchères par la Douane. Ces enchères publiques sont alors organisées sous le contrôle de commissaires priseurs et font l’objet d’une communication sur l’espace Internet de la Douane ou dans les mairies des communes concernées.



Avant chaque vente, la Douane publie en ligne les avis et conditions de vente des lots disponibles ainsi que les catalogues des ventes. Une exposition des lots est également organisée pour les acheteurs potentiels. La Douane peut également proposer certains lots lors de ventes aux enchères d'organismes privés où l'ensemble des lots ne proviennent pas uniquement des services douaniers.



💡 Bon à savoir : vous êtes intéressé par ce type de vente ? Dans ce cas, vous pouvez consulter <a href="https://openagenda.com/agendas-de-la-douane?oaq%5Bcategory%5D=ventes-en-douane" target="_blank" rel="noreferrer noopener">le calendrier des ventes de douanes</a> pour vous tenir au courant des actualités des ventes !

Vente domaniale : comment ça fonctionne ?

Ekie vous permet de poser votre question juridique et d'obtenir des réponses d'avocats experts. Faites valoir vos droits dès aujourd'hui !

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Une vente domaniale est la vente aux enchères par l'État de biens mobiliers ou immobiliers. Comment ça fonctionne ? On vous répond !

Vente domaniale : fonctionnement d'une vente aux enchères publiques

Agathe Andorin

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L'ESSENTIEL



<ul><li>En général, lorsque vous achetez un bien en indivision, vous détenez des parts indivises au prorata de votre participation financière. </li><li>Lorsque vous héritez d'un bien en indivision, vous détenez des parts indivises en proportion de votre part d’héritage. </li><li>Vous pouvez forcer la vente d’un bien indivis si vous détenez des 2/3 des droits indivis. </li><li>Cependant, la vente forcée est seulement possible dans la mesure où elle ne nuit pas excessivement aux indivisaires minoritaires.</li></ul>
</div></div>



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🏘️ Vous avez acheté ou <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/lindivision-successorale-quels-avantages">hérité d'un bien en indivision</a> mais ne souhaitez plus en être propriétaire ? Pouvez-vous vendre le bien indivis si les autres indivisaires s’y opposent ? Quelles sont les conditions pour une vente forcée d’un bien en indivision ? Rassurez-vous, on répond à vos questions !



<h2 id="qu-est-ce-qu-un-bien-en-indivision">Qu’est-ce qu’un bien en indivision&nbsp;?</h2>



Lorsqu’un bien est en indivision, il est géré collectivement par plusieurs personnes en même temps.



💵 Dans le cadre d’un <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/achat-en-indivision-ce-quil-faut-savoir-avant-de-se-lancer">achat en indivision</a>, chaque acheteur devient propriétaire au prorata de sa participation financière. 



Vous pouvez également répartir librement les parts si vous le souhaitez. C’est notamment le cas, lorsque dans le cadre d’un <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/le-pacs">PACS </a>ou d’un concubinage, l’un des deux partenaires gagne plus que l’autre.  



💵 En revanche, les modalités de répartition de parts ne sont pas les mêmes dans le cadre d’une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/lindivision-successorale-quels-avantages">indivision successorale</a>, où chacun des héritiers devient propriétaire du bien en proportion de sa part d’héritage, appelée&nbsp;quote-part.



<h2 id="peut-on-forceer-la-vente-d-un-bien-en-indivision-en-cas-de-desaccord-entre-heritiers">Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision en cas de désaccord entre héritiers&nbsp;?</h2>



⚖️ Lorsque vous voulez vendre un bien indivis mais ne pouvez arriver à un accord avec les autres co-indivisaires, vous devez alors passer par la voie judiciaire.



Depuis 2009, il est désormais possible de vendre le bien&nbsp;sans l’accord unanime&nbsp;de l’ensemble des indivisaires si vous détenez au moins&nbsp;deux tiers des droits indivis.



🙅‍♂️ Attention&nbsp;: vous ne devez pas confondre la majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers. 



Par exemple, s’il y a 5 indivisaires à parts égales, chacun d’entre eux détenant donc 20% des droits indivis, vous devez alors obtenir l’accord de non pas 3, mais 4 indivisaires&nbsp;:



<ul><li>la majorité requise pour forcer la vente : 66.7% des droits indivis</li><li>les droits indivis détenus par 3 indivisaires : 3 x 20% = 60%</li><li>Les droits indivis détenus par 4 indivisaires : 4 x 20% = 80%.</li></ul>



<h2 id="comment-se-deroule-une-vente-forcee">Comment se déroule une vente forcée&nbsp;? &nbsp;</h2>



📚 Avant de vous lancer dans une procédure de vente forcée, il faut savoir que cette procédure est strictement encadrée. En effet, le législateur est tenu de protéger l'intérêt des indivisaires minoritaires. 



Dans un premier temps, l'accord des deux tiers doit être exprimé devant un notaire, qui doit ensuite en notifier les autres indivisaires par voie d’huissier. 



⌛ À partir de la date de réception de la notification, les co-indivisaires disposent de 3 mois pour accepter la vente.



⚖️ Si un ou plusieurs indivisaires la refusent ou s’ils ne s’expriment pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou de proximité. Le juge peut autoriser la vente, à condition que celle-là ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.



De plus, vous pouvez également demander le&nbsp;partage des biens par la voie judiciaire. Voici un récapitulatif des démarches&nbsp;: &nbsp;



<ul><li>vous devez déposer une assignation au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.</li><li>cette demande sera notifiée par voie d’huissier aux autres indivisaires</li><li>le juge désigne un notaire pour procéder au partage des biens, ainsi qu’un expert pour évaluer les biens. </li></ul>



Attention&nbsp;:&nbsp;dans le cadre d’un partage judicaire, le recours à un avocat est obligatoire.



🤔 Compte tenu de la nature complexe, longue (entre 18 mois et 3 ans) et couteuse (environ 150 heures de travail) de cette procédure, vous être libre de changer d'avis à tout moment, et revenir vers un partage amiable.

Comment forcer la vente d’un bien en indivision ?

Pouvez-vous vendre un bien indivis si les autres indivisaires s’y opposent ? Quelles en sont les conditions ? Ne vous inquiétez pas, on vous explique tout !

Yu Zhou

https://ekie.co/fiches-pratiques/comment-forcer-la-vente-dun-bien-en-indivision

https://www.datocms-assets.com/72546/1654618615-screen-shot-2020-07-09-at-13-08-01-1.png?w=1456&h=852&fit=crop

Madame, Monsieur, 

Vous vous interrogez sur la nécessité de faire procéder au métrage d’une maison individuelle par un professionnel en application de la loi Carrez.

La loi Carrez du 18 décembre 1996 exige au vendeur d’un bien immobilier situé au sein d’une copropriété d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Aux termes des dispositions de cette loi, la superficie du logement doit être mentionnée sur l’acte de vente. Dans le cadre du métrage de la superficie du logement, même s’il est recommandé de faire appel à un professionnel pour éviter toute erreur, sachez qu’il n’existe aucune obligation à faire appel à un professionnel certifié pour effectuer le métrage Carrez. Vous pourrez tout à fait vous même procéder à ce métrage.

Par ailleurs, nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que les dispositions de la loi Carrez ne s’appliquent pas lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle. En effet, dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, la superficie du logement n’apparaît pas obligatoirement sur l’acte de vente ou sur l’acte notarié. La loi Carrez ne s’applique qu’aux lots de copropriété. Ainsi, l’obligation de fournir un diagnostic de surface lors de la vente d’une maison individuelle hors lotissement ne s’applique pas.

N’hésitez pas à demander une consultation juridique pour obtenir davantage de précisions. Nous restons naturellement à votre disposition afin de vous accompagner dans vos démarches.

Bien à vous,

Cabinet Battikh&amp;Associés

Bonjour.

Lors d une vente,le métrage d une maison individuelle est il obligatoire par une entreprise spécialisée dans le Diagnostique ?
Je vous remercie pour votre réponse

Je vous remercie
Bonne journée

Lors d vente metrage d maison individuelle obligatoire par entreprise

Chère Madame,

Nous comprenons de la situation que vous nous exposez, que votre mère pourrait avoir été victime d’un abus de faiblesse dont vous avez pris connaissance en 2011.

L’article 223-15-2 du Code pénal définit l’abus de faiblesse comme le fait pour une personne de profiter de la vulnérabilité d’une autre pour la conduire à faire un acte ou une abstention contraire à ses intérêts.

Pour que l’abus de faiblesse soit caractérisé, il faut que la victime se soit trouvée dans un état d’ignorance ou une situation de faiblesse (en raison de son âge, de sa vulnérabilité ou de son état psychologique ou physique) et que l’auteur en ait eu conscience et ait eu l’intention de l’exploiter pour son bénéfice personnel.

La victime d’un abus de faiblesse dispose d’un recours civil et/ou pénal. Sur le terrain pénal, l’abus de faiblesse constitue un délit sanctionné d’une amende pouvant aller jusqu’à 375 000 euros et d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à trois ans. Sur le plan civil, il est possible de demander la nullité de l’acte juridique pris par la victime et ainsi en anéantir les effets futurs et passés.

<ol>
<li> Le délai pour agir au pénal</li>
</ol>

La plainte doit être déposée avant l’expiration du délai de prescription.

Si les actes sont répétés, c’est le dernier acte commis qui fait courir le délai. Si l’infraction a été dissimulée et qu’elle est découverte tardivement, le délai court à partir du jour de la découverte (sans toutefois pouvoir excéder 12 ans à compter des faits).

En matière d’abus de faiblesse, le délai de prescription est aujourd’hui de 6 ans mais il était de 3 ans au moment des faits que vous nous présentez (en 2011). Dès lors, il semblerait que l’action pénale soit prescrite depuis 2014 à moins que des actes aient eu lieu postérieurement à votre découverte de la situation.

<ol>
<li> Le délai pour agir au civil</li>
</ol>

Sur le plan civil, l’abus de faiblesse est un vice du consentement. Par conséquent, l’action en nullité se prescrit après cinq ans à compter de la découverte du vice du consentement, notamment par les héritiers. Dès lors, il semblerait que l’action civile soit prescrite depuis 2016.

Il conviendrait néanmoins d’examiner votre dossier de façon plus détaillée pour envisager une éventuelle action juridique. En effet, si certains actes ont été commis après 2011, les calculs de prescription devraient être modifiés.

Nous demeurons à votre entière disposition pour vous assister dans vos démarches.

Bien à vous, 
Battikh &amp; Associés

Bonjour
J'ai découvert il y a quelques années que ma mère (âgée à ce jour de 88 ans) a dilapidé l'héritage familial en vendant tous ses biens sans me le dire (je suis fille unique).
Toutes les transactions sont passées dans les mains de son homme d'affaires qui était supposé gérer ses biens. Elle avait vendu moitié de sa maison à une sci représenté par le fils de cet homme d'affaires qui en outre représentait l'agence immobilière qui a traité ces ventes. Ma mère a signé dans le même temps un "bail à vie" pour ne pas quitter sa maison, et payait du coup un loyer à cette SCI de 4000 euros/mois. J'ai découvert cette situation en 2011 et j'ai du vendre en catastrophe cette maison 2 ans plus tard , pour la somme d'1 million 4, car la situation financière était intenable. Elle valait beaucoup plus, mais la moitié de la vente est partie au profit de la SCI et l'agence immobilière qui a traité la vente finale était représenté toujours par ce même homme d'affaire.  j'étais donc piégée moi aussi. Toutes ces transactions sont passées par un notaire ami intime à lui et en résumé, tous les intervenants à l'époque étaient donc soit des amis à lui, soit son fils.
Depuis, j'ai mis ma mère sous tutelle en 2018 car elle est atteinte de démence et depuis elle est à ma charge financièrement puisqu'il ne reste absolument rien ni de ses biens, ni aucune liquidité. Elle est en maison de retraite depuis 3 ans.
Je pense qu'elle était sous influence mais je ne sais pas si ce genre de chose est plaidable et sous quelle conditions car ça remonte à loin maintenant. On m'a parlé d'abus de faiblesse. qu'en pensez vous ?
En vous remerciant pour votre aide.

Délit d'abus de faiblesse commis au moyen d'une vente immobilière

Nous comprenons qu’à la suite de la vente de votre propriété en Guadeloupe, les acquéreurs vous ont assignés en référé. 

Vous vous interrogez sur la régularité procédurale de l’expertise pour vices-cachés. 

1/ Concernant le délai à respecter entre la date de réception de la convocation et la réunion. 

L’usage exige un délai suffisant entre la réception de la convocation et la date à laquelle la réunion a lieu. Il faut avoir été prévenu suffisamment à l’avance pour pouvoir s’y rendre. 

De ce point de vue, tout dépend de la nature de l&#39;échange eu avec votre avocat : si le courriel indiquait une date précise et ferme, un recours sur le fondement d&#39;une convocation adressée sans délai suffisant pourrait être jugée irrecevable.

2/ Concernant l’absence de votre ami à l’expertise.

En principe, les parties, leur représentant et/ou leur assistant peuvent assister aux opérations d’expertise (C. pr. civ., art. 160 à 162). Il s&#39;agit ainsi de veiller au respect de la contradiction et de permettre l&#39;ouverture d&#39;un débat technique avant le dépôt du rapport expertal.

Néanmoins, dans certaines situations, l&#39;expert peut réaliser ses investigations en dehors de la présence des parties à condition de respecter le principe du contradictoire a posteriori. 

S’il est en effet fondamental que les parties, leur représentant et, éventuellement, leur conseiller technique soient présents aux réunions d’expertise afin de pouvoir discuter les pièces produites et exprimer leurs observations et réclamations respectives. Il n&#39;existe toutefois pas dans le code de procédure civile de dispositions spécifiques aux nullités d’expertise.

Vous pouvez solliciter la nullité du rapport d’expertise sur le fondement des dispositions régissant la nullité des actes de procédure (C. pr. civ., art. 175 s. ; Cass. mixte, 28 sept. 2012, no 11-11381).

La demande en nullité d’un rapport d’expertise constitue une défense au fond. Nous vous informons cependant que la nullité est difficile à obtenir pour un plaideur qui invoquerait le caractère non contradictoire de l’expertise judiciaire.

Vous avez la possibilité d’effectuer une demande de contre expertise, ce qui vous permettrait cette fois d&#39;être prévenue bien en amont et d&#39;y participer directement. 

Vous pouvez également contester au fond les éléments pour des motifs affectant la qualité du rapport. 

Il convient d&#39;observer que l’assistance par un conseil juridique est recommandée pour obtenir gain de cause.

Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Bien cordialement,

Battikh &amp; Associés

Bonjour Maître. En retraite de l'enseignement supérieur, j'ai vendu ma propriété en Guadeloupe en septembre 2017, avant de rentrer en métropole à Salon-de-Provence. Un an plus tard les acquéreurs m'ont assigné en référé demandant une expertise pour vices cachés. Cette expertise a été totalement refusée par le TGI de Basse-Terre, mais elle a été ensuite acceptée en appel par la Cour d'Appel de Basse-Terre. Je vous soumets 2 questions de procédures juridiques : 
1) Je n'ai reçu en métropole la convocation de l'expert par LRAR que le vendredi 26 février après-midi, pour une réunion d'expertise fixée le 4 mars au matin, soit 5 jours pour programmer et effectuer le voyage train + avion et organiser mon hébergement sur place. La justification impérieuse judiciaire pour voyager vers l'outremer, malgré les contraintes sanitaires, ne pouvait-être que cette LRAR, même si mon avocat m'avait envoyé le 18 février un mail avec la date prévue par l'expert. N'y avait-t-il pas un délai minimum entre la réception de la LRAR et la réunion prévue, qu'aurait du prévoir et respecter l'expert, sachant bien qu'il s'agissait d'un voyage province-Paris-Guadeloupe, avec les multiples contraintes sanitaires actuelles (tests, isolement 7 jours, etc.) ?
2) Ne pouvant matériellement pas être présent à la réunion d'expertise le 4 mars, j'ai confié un pouvoir complet signé à un ami sur place, qui connaissait la propriété, pour me représenter avec mon avocat. Mais la présence de cet ami à la réunion a été immédiatement refusée car l'expert n'en avait pas été averti à l'avance par transmission par la plateforme Opalexe à laquelle seul mon avocat avait accès, or celui-ci était au courant du pouvoir envoyé à mon ami dès le 27 février, mais n'a pas pensé nécessaire de communiquer l'information à l'expert. Le résultat fut que mon avocat, ne connaissant pas la maison et n'ayant pas de connaissances techniques du bâtiment se retrouva seul face à 4 adversaires : 2 avocats et le couple d'acquéreurs. Le pouvoir était-il vraiment irrecevable dans ces conditions ? Quels conseils pourriez-vous me donner pour rétablir un tant soit peu l'impartialité de l'expertise ? Merci.

Contester le déroulement d'une expertise immobilière

Madame,

Votre sœur et vous avez chacune 3/8 en nue-propriété d’une maison. Votre belle-mère a ¼ de pleine propriété et ¾ en usufruitier. Elle souhaite vendre la maison, et vous souhaitez vous opposer à cette vente. 

Après le décès d&#39;un individu et avant le partage de la succession, les biens du défunt sont en indivision, c&#39;est-à-dire qu&#39;ils appartiennent à l&#39;ensemble des héritiers. 

Il arrive souvent que lors d&#39;une succession, le bien, objet de la succession soit démembré, c&#39;est à dire que la pleine propriété soit divisée en nue-propriété : c&#39;est l’abusus (droit de disposer du bien) ; l’usus (droit d’utiliser le bien) ; et le fructus (droit d’en percevoir les fruits).

Les articles 815-5 et -6 du Code civil disposent par ailleurs qu’un indivisaire peut passer seul un acte quand le refus d’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun pour lequel le consentement des co-indivisaires serait nécessaire, par le biais d’une autorisation du président du tribunal de grande instance.

En principe, des indivisaires peuvent s’opposer à la décision de vendre le bien indivis par un autre indivisaire. Néanmoins, ce même indivisaire peut prendre la décision de passer outre le refus des autres indivisaires en saisissant le président du tribunal de grande instance et lui demander la possibilité de vendre le bien indivis. 

Ce droit lui sera accordé à la condition que l’indivisaire démontre que l’intérêt commun est en péril, ceci peut se matérialiser par le fait par exemple que : les indivisaires ne peuvent pas payer les charges nécessaires à la bonne gestion de la maison, les héritiers ne peuvent payer les droits de succession…

Dans votre situation, vous et votre sœur pouvez effectivement vous opposer à la vente de la maison. Toutefois, votre belle-mère pourra, à son tour, solliciter la justice pour une réalisation forcée de la vente, à condition qu&#39;elle parvienne à prouver que votre refus de vendre mette en péril votre intérêt commun en tant que propriétaires.

Étant donné la complexité de votre litige, nous vous conseillons de nous revenir en consultation afin d&#39;organiser au mieux votre dépense.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Bien cordialement,

Cabinet Hashtag Avocats

bonjour,
(suis au decés de notre père) Ma soeur et moi avons chacune 3/8 en nue Pro d'une maison.
La belle mère 1/4PP et 3/4 en usufruitier cette maison n'est pas ca maison principale, elle à déjà averti les locataires qu'elle voulait vendre.
Ma soeur et moi ne voulons pas vendre cette maison est il possible de s'opposer à la décision de la belle mère.
Merci

Vente d'un bien en nue-propriété

Bonjour,

Vous souhaitez savoir si la mainlevée consentie par votre créancier couvre le solde du prêt immobilier manquant. 

En principe, la mainlevée est l’acte par lequel le titulaire d’une inscription consent à sa radiation. Le créancier, par cet acte, consent à la radiation de l’hypothèque car il a obtenu le paiement de sa créance ou qu’il y renonce tout simplement. Il faudra alors payer les frais de la mainlevée. Ainsi, le créancier perd son droit de suite c’est-à-dire qu’il ne pourra pas poursuivre l’acquéreur du bien ou saisir ce dernier. 

En effet, dans votre cas, vous avez vendu votre bien immobilier à un prix inférieur à celui de votre dette. Néanmoins, étant donné que le créancier a accepté la mainlevée, il a donc consenti à radier l’hypothèque. Par conséquent, la mainlevée consentie par le créancier permet de vous libérer de votre prêt puisque la mainlevée sera effectuée. 
Ainsi, cela aurait pour conséquence de couvrir tout le prêt, c’est-à-dire que votre créancier, en acceptant la mainlevée, a renoncé au remboursement du solde manquant. 

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.

Cordialement.

Bonjour,
J'ai vendu mon bien immobilier qui etait sous une hypothèque judiciaire définitive, le créancier a accepté de faire la mainlevée et ce malgré que le prix de vente ne couvrait pas la totalité du prêt en cours.
Est il en droit de me poursuivre pour le solde qui n'a pas été couvert par la vente?
Merci pour votre réponse

Est-il en droit de me poursuivre pour le solde non couvert par la vente ?

Madame, Monsieur, 

Nous comprenons que vous avez vendu une maison en 2017. Les acheteurs souhaitent revendre le bien mais avancent un vice caché de votre part. Le bien avait été diagnostiqué par un professionnel lors de la vente. En qualité d&#39;artisan, vous craignez que votre responsabilité civile soit engagée. 

Juridiquement, le vendeur est tenu à la conformité du bien qu&#39;il vend. Ainsi, selon l&#39;article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&#39;usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l&#39;acheteur ne l&#39;aurait pas acquise, ou n&#39;en aurait donné qu&#39;un moindre prix, s&#39;il les avait connus. »

Sur la question de la responsabilité : 

Pour engager votre responsabilité et ainsi réclamer une indemnisation, les acheteurs doivent prouver votre connaissance du vice. Or, en l&#39;espèce, du fait de la présence d&#39;un diagnostic clair, rien ne semble indiquer que vous connaissiez le vice. Le vendeur professionnel, a une présomption de connaissance certes, mais cela ne s&#39;appliquerait vraisemblablement pas pour vous grâce au diagnostic en votre faveur. 

Sachez en revanche que la preuve de votre innocence doit être apporté par vous, du fait de votre qualité de professionnel. Un conseil juridique peut donc être pertinent. 

Sur la question des vices cachés : 

Tout semble croire que ce litige sera porté devant les tribunaux. La droit français est largement à l&#39;avantage de l&#39;acheteur. Ainsi, nous vous invitons à nous revenir avec plus de détails. Une consultation téléphonique est préférable. 

Dans l&#39;attente de notre rendez-vous, 
A votre disposition,

Bonjour,
J'ai vendu une maison en 2017, les acheteurs veulent la revendre mais il se trouve que leur expert dit qu'il n'y a pas de tout à l'égout alors que lors de notre vente, les diagnostiques ont été effectué par un professionnel et lui avait fait les tests et certifié que le raccordement existait. Les acheteurs me réclament presque 5000e pour que j'effectue le raccordement car ils parlent de vice caché alors que j'ai fait le diagnostique par un professionnel.
Ils disent que comme je suis artisan ma responsabilité est engagé. Le diagnostiqueur a subit une liquidation judiciaire en 2018.

J'ai vendu une maison en 2017, les acheteurs veulent la revendre

Bonjour, 

Vous êtes en pleine vente de votre bien immobilier et souhaitez savoir comment vous prémunir de surprises juridiques. 

Il faut savoir que le vendeur a une obligation de garantie des vices cachés. L’acquéreur, en cas de découverte de vices, dans un délai de deux ans après l’acquisition, pourra demander la restitution du prix ou la résolution de la vente. 
Ainsi, pour éviter cela, il est conseillé de faire expertiser votre bien afin de lui fournir la preuve qu’il n’est entaché d’aucun vice. Cela vous permettra également de ne pas être surpris par la découverte d’un vice après la conclusion de la vente du bien. 

Il est également possible d&#39;inclure dans le contrat de vente une clause d&#39;exclusion de la garantie des vices cachés. Celle-ci ne pourra être écartée qu&#39;en cas de mauvaise foi du vendeur prouvée par l&#39;acquéreur. 
Par conséquent, vous pouvez aussi inclure une clause pour exclure votre garantie des vices cachés. Mais si vous faites preuve de mauvaise foi, en cachant des vices, l&#39;acquéreur pourra faire en sorte de l&#39;écarter. 

Nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Très cordialement.

Bonjour, je suis en train de vendre un bien immobilier, et si je ne lui connais aucun vice caché, je cherche à me prémunir d'éventuelles surprises juridiques. Ai-je intérêt à prendre une protection juridique? Laquelle?

Pour se prémunir d'un litige, quelle protection juridique prendre ?

Bonjour,

Nous comprenons que vous souhaitez céder la moitié indivise de votre maison à l’un de vos amis qui n’est pas votre conjoint car il n’a pas les capacités de l’acheter en totalité actuellement.

Il est possible en effet de recourir à l’indivision pour réaliser votre opération. La rédaction d’une convention d’indivision permettra alors de vous mettre d’accord sur les modalités de l’indivision et de l’usage du bien, outre la répartition des charges.

Nous attirons votre attention sur le fait qu’il pourrait être possible d’envisager d’autres voies pour réaliser la cession que l’indivision, qui pourraient s’avérer moins onéreuses et correspondre davantage aux contraintes de la situation.
S’agissant de l’occupation de la maison exclusivement par votre ami, cela est tout à fait possible. Mais chaque indivisaire ayant, en principe, un droit de jouissance sur ce bien, vous seriez en droit de demander une indemnité si vous le souhaitez ou non (art. 815-9 du code civil).
S’agissant de la possibilité qu’il loue la maison sans votre accord, cela ne semblerait en revanche pas possible. En principe, une majorité des deux tiers est nécessaire pour décider de donner un bien indivis en location. Si vous êtes à égalité, une telle possibilité ne serait donc pas possible en pratique.

En cas de décès, le bien indivis dans votre patrimoine serait lui-même divisé en indivision entre vos 4 enfants majeurs. À noter qu’à n’importe quel moment, un indivisaire serait en droit de demander le partage de cette indivision.

S’agissant des autres questions, compte tenu des informations à notre disposition, nous vous invitons à consulter un professionnel afin de revoir plus précisément votre dossier sur ces points et sur la pertinence d’opter pour l’indivision .

Nous restons à votre disposition,

Bien cordialement

Bonjour, 
J'envisage de vendre 50% de mon bien à un ami qui ne peut pas l'acheter en totalité actuellement. Une convention d'indivision serait établie devant notaire. Les conditions d'occupation, les taxes à payer et les travaux seraient définies à sa charge intégrale en compensation du loyer que je ne demanderai pas. Je n'occuperai pas le logement et ce n'ai pas mon conjoint.
Est-ce possible? Si oui, à quoi dois-je faire attention dans la rédaction de la convention d'indivision? Vaut-il mieux 50% chacun ou bien par exemple 55% pour moi et 45% pour lui ou inversement? 
A mon décès, comment cela se passera t-il? J'ai 4 enfants majeurs. 
Peut-il mettre en location le bien sans mon accord? S'il veut faire des travaux, dans la mesure où l'intégralité serait à sa charge, donnant une plus value à la maison, comment sera la répartition du prix si  ce bien s'avérait être vendu?

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