Mur mitoyen : quelles précautions prendre ?

Dans le domaine de l'immobilier, la notion de mur mitoyen est essentielle à comprendre pour les propriétaires. En effet, des précautions sont à prendre afin que vos relations de voisinage se passent au mieux. On vous explique tout ! 

Mur mitoyen : définition et exemple 

La notion de mur mitoyen 

Pour commencer, un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés appartenant à des propriétaires différents. Ce concept s'applique dans divers contextes, notamment entre :

• Deux bâtiments
• Une cour et un jardin
• Deux champs

Par conséquent, la mitoyenneté implique une co-propriété du mur par les deux voisins. Chacun a donc des droits et des responsabilités envers ce dernier.

Néanmoins, pour considérer un mur comme mitoyen, il doit remplir certaines conditions. En effet, celui-ci doit : 

• Séparer deux espaces appartenant à des propriétaires différents
• Être mitoyen en totalité ou seulement sur une portion

💡 Bon à savoir : Il est toutefois important de noter que si le mur présente : Une seule pente au sommet Si les tuiles ou bordures ne se trouvent que d'un côté Cela indique que le mur appartient exclusivement au propriétaire de ce côté. En effet, ces caractéristiques architecturales signifient que le mur n'est pas mitoyen.

Vous vous demandez néanmoins comment prouver la mitoyenneté ?

Il existe deux manière principales d’établir la preuve de la mitoyenneté :

• Par un titre de propriété, tel qu'un acte de vente, qui mentionne explicitement la mitoyenneté du mur
• Par prescription, qui intervient après un délai de 30 ans. 

🔎 Focus sur la prescription : Si un des voisins entretient ou répare le mur pendant 30 ans sans opposition de l'autre, la loi considère qu’il n’est plus possible d’utiliser son droit à contester.

Exemples pratiques de mur mitoyen : 

Prenons l'exemple de deux maisons voisines séparées par un mur. Si ce mur a été construit de manière à ce que :

• Les deux propriétaires partagent l'usage et l'entretien
• Rien n'indique que le mur appartient à l'un d'eux (pas de pente unique ni de tuiles d'un seul côté)

Alors, ce mur est mitoyen.

Toutefois, en cas de :

• Doute
• Conflit

Les propriétaires peuvent se référer à leur acte de vente ou engager une démarche pour prouver la mitoyenneté par prescription. 

Relation entre voisins : responsabilité en cas de dégradations, possibilité de construire ou fixer quelque chose sur un mur mitoyen sans accord préalable

Un voisin ne veut pas payer pour le mur mitoyen : qui est responsable des dégradations ? 

Lorsqu'il s'agit de gérer les dégradations sur un mur mitoyen, comprendre les responsabilités légales peut éviter bien des conflits entre voisins. Par conséquent, l'objectif est ici de clarifier qui est responsable des dommages causés à un mur partagé ! 

Premièrement, il est essentiel de savoir que chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur mitoyen. Cela signifie donc que si l'un des propriétaires endommage le mur, il est tenu de réparer les dommages à ses propres frais. Il peut s'agir d'une dégradation :

• Intentionnelle
• De négligence

Par conséquent, si un propriétaire fixe des étagères sur le mur mitoyen, il peut causer des fissures. Il sera alors jugé responsable des dégâts. En cas de litige sans accord amiable, il peut donc être condamné. Par conséquent, le tribunal peut lui imposer de payer seul les frais de réparation. Cela montre l'importance d'une entente préalable.

Il faut communiquer clairement avant de commencer les travaux. En effet, sauf urgence, comme un mur prêt à s'écrouler, toute réparation nécessite un accord. Les deux propriétaires doivent s'entendre sur les travaux. Les frais sont alors partagés équitablement. Ceci encourage la coopération et les décisions partagées. Ainsi, le mur est maintenu en bon état pour le bien de tous ! 

De fait, sans accord préalable, les frais restent à la charge de l'initiateur. Cela vaut pour :

• Les améliorations sans consentement mutuel
• La reconstruction d'un mur sans consentement mutuel

Est-ce possible de construire ou fixer quelque chose sur un mur mitoyen sans accord préalable ? 

Selon l'article 662 du Code civil, il est impératif d'obtenir l'accord de l'autre propriétaire avant de percer ou construire sur un mur partagé. Cela garantit ainsi le respect mutuel et la préservation de la propriété commune.

Cependant, il existe des exceptions. Aussi, un propriétaire peut :

→ Augmenter la hauteur ou l'épaisseur du mur en vertu de l'article 658 du Code civil. La partie augmentée devient alors propriété exclusive de celui qui a engagé les travaux.

→ Fixer un objet sur le mur, à condition que :

• Cela ne compromette pas sa solidité
• La hauteur du mur ne soit pas dépassée

→ Adosser une construction au mur mitoyen, à condition d'avoir l'accord du voisin. Il est fortement conseillé de procéder à ces modifications en harmonie avec le voisin pour éviter tout conflit.

Comme évoqué précédemment, en cas de dégradation du mur suite à des travaux, le responsable peut se voir obligé de couvrir seul les frais de réparation.

Comment savoir, grâce au cadastre, si un mur est mitoyen ?  

La démarche à effectuer auprès du cadaste 

Pour déterminer si un mur est mitoyen grâce au cadastre, une démarche simple peut être suivie : 

• Consultez le cadastre de votre commune, accessible en ligne 
• Recherchez la parcelle concernée pour examiner les informations relatives aux limites et propriétés voisines

Les plans cadastraux montrent les délimitations de propriété par des lignes. Par conséquent, si un mur se trouve sur cette ligne partagée entre deux parcelles, cela indique une possible mitoyenneté.

 Exemple de consultation du cadastre

✔️ Par exemple, si vous consultez le cadastre, vous pourriez remarquer un mur. Ce mur se trouve aligné sur la limite de votre propriété et celle du voisin. Cet alignement suggère la mitoyenneté du mur. Pour confirmer cette supposition, il faut vérifier certaines informations. Cherchez des annotations ou des documents annexes au plan cadastral. Ces documents doivent préciser le statut du mur. Leur présence peut résoudre la question de la mitoyenneté. Ils indiquent si le mur se partage entre les deux voisins. Sinon, ils montrent si une seule partie possède le mur.