Mitoyenneté : que dit la loi ?

Quelles sont les règles de la mitoyenneté ? 

🏘️ La mitoyenneté 

La mitoyenneté est le fait pour deux propriétaires de détenir des clôtures indivisibles qui séparent leurs deux fonds. 

L'indivision est la situation dans laquelle un même bien est la propriété de plusieurs personnes. Les propriétaires ont les mêmes droits sur le bien, sans aucune distinction. 

Le fonds représente la propriété prenant en compte le sol, ainsi que les constructions se trouvant dessus. 

Donc, la mitoyenneté se trouve à la fin de deux propriétés appartenant, il est possible d'ériger un mur, une clôture, ou même une haie végétale pour matérialiser cette séparation. Toute forme de clôture séparative convient. Ce sont les articles 653 à 673 du code civil qui régissent la mitoyenneté. 

Le transfert de propriété de la mitoyenneté se fait par un document d'arpentage et un acte notarié. La moitié du mur représente les délimitations des terrains.

Le document d’arpentage permet d’identifier de nouvelles parcelles et mettre à jour le plan cadastral. 

💰La cession du droit de mitoyenneté 

Si l'un des deux propriétaires a édifié un mur sur sa propriété, le long de la ligne divisoire. Il peut par la suite décider d'en céder la mitoyenneté à l'autre propriétaire. Il peut le faire à titre gratuit ou onéreux. 

Lorsque la cession est faite à titre onéreux, le voisin doit rembourser la moitié de la dépense qu'a coûté le mur. Le prix de la cession est défini au jour de la demande, en évaluant l'état du mur. 

Il est possible de rendre mitoyen qu’une partie du mur, pour cela, le voisin ne payera que la moitié du coût de la portion du mur qui deviendra mitoyen.

Lorsque la demande est faite, la cession est opérée, ses effets sont rétroactifs. Le nouveau copropriétaire peut donc exiger la destruction d'éléments présents sur le mur. 

Cependant, comme cette cession n'est pas une vente, l’acheteur ne peut pas tenir responsable le cédant en cas de découverte de vices cachés. La garantie des vices cachés ne s’applique pas au cédant d’un mur mitoyen.

Qui est le propriétaire d'un mur mitoyen ? 

Un mur peut sembler être mitoyen mais si à son sommet se trouve une pente ou qu'il y a des tuiles ou des bordures d'un seul côté, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente ou les tuiles. Qu’une partie du mur peut être mitoyenne.

☮️ La prescription acquisitive 

Il est possible d’apporter la preuve de la mitoyenneté par les titres de propriété, qui permettent de délimiter les terrains ou par la preuve d’une prescription.

La prescription est lorsqu'un voisin se charge de l'entretien et des réparations du mur pendant 30 ans. 

Même s’il n’en est pas le propriétaire initialement, dans ce cas, le mur ou la clôture devient sa propriété. 

L'article 2261 du Code civil détaille les conditions permettant d’acquérir un bien grâce à la prescription: 

Le propriétaire doit avoir réalisé des actes positifs d'appropriation. C’est-à-dire que s’il a participé à l’entretien du mur, qu’il a adossé des constructions, et que le voisin le savait et n’a pas demandé que cela cesse. Il devient au bout de 30 ans copropriétaire du mur. 

Bien sûr, il faut que la prescription soit:

• continue 
• non interrompue 
• paisible 
• publiquement 

Alors la clôture devient mitoyenne. En revanche, si un propriétaire a empiété sur le terrain de son voisin, il ne peut pas acquérir la mitoyenneté de la clôture séparative. 

🛑 L’arrêt de la mitoyenneté 

Si les relations entre les deux propriétaires ne se passent pas bien, il est possible d'arrêter la mitoyenneté, de deux manières : 

Un voisin achète la clôture séparative Pour se faire, il faut faire la demande à l'autre propriétaire par une lettre RAR. Il peut refuser cette vente. 

S'il l'accepte, la vente se fait auprès d'un notaire. Le propriétaire qui désire l'acheter devra verser la moitié du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel il est. 

Sinon, l’un de copropriétaire peut abandonner son droit de mitoyenneté. 

Cet abandon se fait si le propriétaire n'a pas de construction qui s'appuie sur la clôture. Il n'est pas possible d'abandonner la mitoyenneté si le mur soutient un bâtiment du propriétaire souhaitant abandonner. 

Pour abandonner un droit de mitoyenneté, le propriétaire devra envoyer un courrier RAR à son voisin, pour exprimer sa volonté de renoncer à la mitoyenneté. 

En cas de frais engagés, les copropriétaires ne peuvent pas abandonner la mitoyenneté.

Lorsque l'abandon est acté, la convention de mitoyenneté ne s’applique plus à l'ancien propriétaire. Il ne pourra plus être tenu par les obligations d’entretien.

Par cet abandon, le voisin renonce à la possibilité de créer une construction s'appuyant sur la clôture. De plus, les bordures de son terrain se trouvent reculées. 

Est-il possible de faire des travaux sur un mur mitoyen sans l'accord de son voisin ? 

🖼️ Peut-on fixer quelque chose sur un mur mitoyen ? 

Chaque copropriétaire est libre de réaliser les travaux qu’ils souhaitent sur sa face de la clôture, il est possible d’appuyer des constructions ou des plantations (articles 657 et 671). 

Cependant si un ouvrage peut être nuisible pour l’autre propriétaire et qu’il demande sa démolition. Il faudra demander à un expert de venir vérifier si l’ouvrage est réellement nuisible ou pas. 

Lorsqu’un voisin demande la destruction d’un ouvrage construit sans accord préalable, il lui est possible de saisir le Tribunal judiciaire. Dans ce cas, les juges doivent statuer sur le caractère nuisible de l’ouvrage. S’ils jugent qu’il ne l’est pas, l’ouvrage ne sera pas démoli, et aucun dommage et intérêt ne sera alloué. 

🏗️ La surélévation 

A propos de la surélévation du mur ou de la clôture. Chaque propriétaire peut décider de le faire sans l'accord du copropriétaire.

La partie ajoutée n’appartient qu’au propriétaire qui a réalisé la surélévation. Ce qui signifie qu'il est le seul responsable des réparations futures, ainsi que des dégâts en découlant. De plus, l'entretien de cette partie lui sera exclusif.

Mon voisin ne veut pas payer le mur mitoyen ? 

🚧 En cas de réparation 

En cas de dégradations, c'est au propriétaire qui les a causés de les réparer. S’il ne veut pas le faire, son voisin peut saisir le juge. Le risque est la condamnation à la remise en l’état de tout le mur à charge exclusive du copropriétaire ne voulant pas participer.  

🧹 L’entretien régulier 

Les deux propriétaires se mettent d'accord sur l'organisation des réparations et de l’entretien. Les propriétaires peuvent convenir d'une convention qui met en place cette organisation, en déterminant quel propriétaire est responsable de quoi.

S'il y a une urgence et que la clôture va tomber, un des copropriétaires peut agir sans l’accord préalable du voisin. En revanche, les propriétaires partagent les frais. 

Lorsqu’un des propriétaires décide de faire des travaux, sans l'accord de l'autre propriétaire, et qu’aucune urgence n’est constituée, les travaux réalisés resteront à ses frais. Il ne pourra pas demander de remboursement de la part de l'autre propriétaire.