Charges de copropriété déductibles : mode d'emploi

Les charges de copropriété sont les frais que doivent payer les copropriétaires d'un immeuble. Les avances versées par un propriétaire sont donc des provisions sur charges de copropriété. 

Il faut faire la distinction entre les dépenses générales et les dépenses particulières : 

• charges générales : ce sont les frais d'entretien, de conservation et d'administration des parties communes
  
  
• charges particulières : ce sont les dépenses relatives aux équipements collectifs et aux services communs 

Tous les propriétaires de la copropriété paient un montant au syndic en fonction de leur quote-part. Cette dernière dépend de la surface d'immeuble détenue.

Le fait qu'ils utilisent ou non un service est également déterminant. Par exemple, le propriétaire d'un logement situé au rez-de-chaussée ne paie pas nécessairement les frais d'utilisation de l'ascenseur qu'il n'utilise pas. 

💡 Bon à savoir : Les charges de copropriété sont des frais votés en assemblée générale par le syndicat de copropriété et font partie du budget prévisionnel de cette dernière.

Si les propriétaires mettent leur logement en location, ils peuvent déduire certaines dépenses de leur revenu foncier. En effet, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif pour le calcul de l'impôt. Ils sont comptabilisés avec les autres revenus du foyer fiscal. 

Quelles sont les charges de copropriété déductibles des impôts ?

Le propriétaire qui met son bien immobilier en location peut déduire les dépenses de copropriété de ses revenus fonciers. Seul le propriétaire qui a conclu un contrat de location avec un tiers peut se prévaloir de cet allègement fiscal. Le propriétaire qui occupe son logement ne peut pas déduire ces frais. 

Les charges de copropriété déductibles réduisent le montant du revenu locatif imposable. Cela a pour effet de réduire les impôts que le propriétaire doit à l'administration fiscale. 

Les dépenses de copropriété doivent avoir été payées au cours de l'année fiscale de référence pour être déduites. Les dépenses de copropriété payées en 2022 seront déduites de la déclaration fiscale de 2022. 

Liste des charges déductibles 

Le Code général des impôts détermine de manière exhaustive les frais qui peuvent se déduire des revenus fonciers. 

Il s'agit notamment des dépenses suivantes : 

• les provisions pour les dépenses courantes 
  
  
• les primes d'assurance de la copropriété 
  
  
• les frais de gestion et d'administration
  
  
• la rémunération du personnel de l'immeuble 
  
  
• les frais de procédure 
  
  
• les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien de copropriété

Les travaux non-déductibles des revenus fonciers 

Certaines dépenses liées à la réalisation de travaux ne sont néanmoins pas déductibles d'impôts. Il s'agit notamment des exemples ci-dessous : 

• la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un logement 
  
  
• les travaux de transformation d'un local d'habitation en un local commercial 
  
  
• la démolition 
  
  
• le salaire d'un membre du personnel de l'immeuble qui effectue des travaux pour le compte d'un propriétaire

Comment déclarer les charges de copropriété déductibles ? 

Cette déclaration se fait dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus. 

Il convient de procéder par étapes : 

1. premièrement, il faut déclarer les provisions sur charges versées pour l'année N

2. secondement, il convient de régulariser les provisions pour charges déduites au titre de l'année N-1

Le calcul se fonde donc d'abord sur le versement effectué à titre provisionnel. Une régularisation se fait à partir des frais effectivement supportés par le copropriétaire. Les charges non-déductibles sont ainsi réintégrées. 

Le montant total des provisions pour dépenses de copropriété est à reporter sur le formulaire 2044. 

Si vous rencontrez des difficultés dans la déduction de vos frais de copropriété, nous vous recommandons de faire appel à un avocat fiscaliste ou à un expert en fiscalité. 

L'importance du régime fiscal d'imposition

S'agissant des revenus fonciers, les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. 

La déduction des charges de copropriété n'est possible que lorsque le propriétaire a choisi le régime réel.

Par ailleurs, ce régime est obligatoire dès lors que les revenus fonciers du propriétaire dépassent le seuil de 15.000 euros par an.

La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire

Si certaines charges de copropriété peuvent peser sur le locataire, d'autres restent à la charge exclusive du propriétaire. La répartition des principales charges s'effectue comme suit : 

Charges de copropriété incombant au propriétaire 

• les frais du personnel de la copropriété employé pour des tâches telles que le gardiennage, jardinage ou la surveillance
  
  
• l'entretien des parties communes. Par exemple les frais de dératisation, la location de vide-ordures ou la réparation d'un ascenseur
  
  
• frais relatifs à l'eau courante et au chauffage : l'achat de compteurs, le changement d'une chaudière, etc. 

Charges de copropriété incombant au locataire

• Entretien des parties communes : achat de produits de nettoyage, sortie des poubelles, petites fournitures, etc.
  
  
• Dépenses de consommation : eau, électricité, gaz, etc.