Tout savoir sur le prêt relais et son fonctionnement

Si vous devez déménager dans un nouveau logement, revendre l’existant pour financer la transaction est une idée qui semble aller de soi. Toutefois, la date de vente de l’un et la date d’achat de l’autre ne coïncident pas toujours. Il est alors nécessaire de se tourner vers une banque pour obtenir un prêt relais.

Mais comment fonctionne ce dispositif ? Quelles sont les conditions à remplir pour l'obtenir ? Quels sont les risques ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur le prêt relais !

Prêt relais : fonctionnement

💰 Concrètement, un prêt relais est un prêt immobilier de court terme, établi sur une période d’un à deux ans maximum. La particularité de ce prêt est qu'il est remboursé en une seule fois et dans son intégralité suite à la vente du bien ou logement existant.

La somme obtenue, basée sur une estimation de la valeur du bien à vendre, peut être complétée par un emprunt immobilier classique.

Tant que l’ancien bien n’est pas vendu, vous ne réglez mensuellement que les intérêts calculés sur la somme empruntée. Pour les ménages aux revenus modestes, certaines banques proposent de décaler également le paiement des intérêts après la vente.

Il existe alors deux types de prêts relai :

Prêt relais sec	Prêt relais adossé
Ce prêt est accordé seul sans être associé à un emprunt immobilier classique : il suppose que le produit de la vente du bien et que l’épargne dont vous disposez suffisent pour couvrir intégralement l’acquisition du nouveau logement.	En revanche, ce type de prêt est complété par un crédit immobilier amortissable pour couvrir le manque de fonds, si jamais le nouveau bien est plus grand et plus onéreux que l’actuel, ou si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit du bien initial.

Si un établissement de crédit vous accorde un prêt relais, son montant correspondra à une fraction de la valeur du bien immobilier que vous souhaitez vendre.

🏡 Pour ce faire, la banque va faire évaluer la valeur du bien, puis demander à l’expert contacté d’analyser la situation du bien et le dynamisme local du marché immobilier. Le montant sera compris entre 60% et 90% de la valeur estimée.

Prêt relais : conditions

Les conditions pour obtenir un prêt relais correspondent à celles des crédits immobiliers. Seront prises en compte votre situation financière, et vos garanties bancaires.

En effet, la banque choisit de vous accorder ou non un prêt relais après analyse de votre situation financière. Les revenus de votre ménage vont être étudiés, et comparés à vos charges les plus courantes, pour déterminer votre niveau d’endettement :

• situation professionnelle
• situation personnelle
• revenus (salaires, produits locatifs etc…)
• état de santé
• capacité d'endettement…

Si, après ajout de la nouvelle mensualité du prêt relais (uniquement composée d’intérêts), votre taux d’endettement reste compatible avec les exigences de l’établissement, alors le prêt relais vous sera accordé.

En règle générale, les charges ne doivent pas dépasser 33 % des ressources. Cependant, ce niveau peut varier en fonction des banques.

☂️ Par ailleurs, l’établissement de crédit demande, dans la plupart des cas, la souscription d’une assurance emprunteur comme pour un prêt immobilier classique. La prime s’ajoute aux intérêts.

Mais quel est le taux d'un prêt relais ? 🤔

Le taux d’intérêt du prêt relais est calculé selon les taux directeurs du moment, et selon l’établissement auprès duquel vous empruntez.

En tout cas, le prêt relais présente généralement un taux légèrement supérieur à celui d’un prêt classique. Cette différence de taux représente une majoration entre 0,10 à 0,30% par rapport au barème des taux classiques. Cette majoration varie d’une banque à une autre.

📊 La loi a décidé de statuer sur le taux du prêt relais à la suite de multiples abus. Appelé aussi “taux d’usure”, il est désormais plafonné et révisé chaque trimestre par la Banque de France. Par exemple, depuis le 1^er avril 2021, le taux d'usure d'un prêt relais est de 3,05 %.

Remboursement prêt relais et notaire

⚖️ Pour que toute vente immobilière soit valable, elle doit être faite par un notaire, qui va dresser un acte authentique.

Une fois la vente réalisée, le notaire versera le montant du crédit relais, capital et intérêts, à la banque. Celle-ci n’ayant avancé que 60 à 80 % de la valeur du bien, il est fréquent, sauf si la vente s’est faite moyennant une ristourne importante, que le vendeur dispose d’un excédent.

Vous pouvez bien sûr conserver cet excédent pour régler les dépenses annexes à votre acquisition (frais de notaire, émoluments, déménagement, travaux…), mais aussi rembourser par anticipation une partie du prêt à long terme. Certains établissements le permettent, sans pénalité, d’autres pas. Ils peuvent également proposer une réduction des mensualités sur une durée identique. À l’inverse, ils peuvent proposer un raccourcissement de la durée du prêt à mensualités égales.

Que se passe-t-il si le bien immobilier n'est toujours pas vendu à l'expiration du délai du prêt relais ? 🤔

Quelle que soit la cause de l’échec de la vente du bien, c’est la pire des issues pour l’emprunteur. La banque est, en effet, en droit d’exiger le remboursement du crédit à la date prévue dans l’acte, même si le bien n’est pas vendu.

En effet, il ne pourra y avoir de reconduction automatique du crédit. Cette situation pourrait entraîner un recouvrement par voies contentieuses avec, en outre, une inscription au Fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP).

Autres solutions que le prêt relais

Le prêt relais peut être une solution pour ne pas laisser passer le bien de vos rêves. Cependant, il présente certains inconvénients :

• il présente un coût financier : plus l’emprunteur mettra longtemps à vendre son logement initial, plus le coût de son crédit immobilier sera élevé
• si l’emprunteur ne parvient pas à vendre son bien initial dans les délais prévus, il sera contraint de diminuer son prix. Cette diminution peut parfois se faire dans des proportions importantes afin de le vendre avant l’expiration du prêt
• si le bien initial n’est pas vendu, ou à un prix trop bas, le prêt relais n’aura pas été totalement remboursé. Le remboursement final s’effectuera alors au moyen d’une conversion en crédit immobilier classique. L’opération pourrait s’avérer plus onéreuse que prévu.

Mais rassurez-vous, des solutions existent en cas de difficultés liées à votre prêt relais !

👉 Une première solution peut être de changer votre prêt relais en un prêt immobilier classique.

Vous avez effectivement la possibilité de modifier votre prêt relais en prêt immobilier classique auprès de votre banque, en négociant. Cela peut arriver dans le cas d’un imprévu (un chantier de construction qui change le vis-à-vis, par exemple).

Plusieurs solutions se présentent alors à vous :

• rallonger la durée de votre crédit
• baisser le prix de vente de votre bien
• ou mettre en location votre nouveau bien afin de supporter les charges.

👉 La deuxième solution est le prêt achat-revente.

Il correspond à une opération financière précise. L’emprunteur fait racheter son prêt immobilier en cours par une autre banque, en y incluant le capital restant dû. À cela s’ajoute le montant servant à financer le nouveau logement. Comparé au prêt relais, le prêt achat-revente entraîne un taux d’endettement moins élevé.