Taux d'endettement : comment le calculer ?

Avant tout achat de bien immobilier, il est indispensable de définir sa capacité d’emprunt. Déterminante pour les banques, la capacité d’emprunt est évaluée sur la base d’un seuil d’un taux d’endettement maximal de 33%.

Mais à quoi correspond ce taux d'endettement ? Comment le calculer ? Est-il possible d'emprunteur avec un taux d'endettement supérieur au taux recommandé ? Pas d'inquiétude, on répond à toutes vos questions sur le taux d'endettement !

Taux d'endettement 2021

📊 Le taux d'endettement est une notion utilisée dans le milieu bancaire. Elle permet généralement de déterminer si un client est en mesure de contracter un emprunt bancaire, et surtout d'assurer le versement de toutes ses mensualités.

Ainsi, le taux d'endettement correspond au rapport entre le revenu mensuel de la personne intéressée et ses charges financières mensuelles.

En effet, le revenu mensuel permet de payer les mensualités des emprunts souscrits. Ainsi, si le poids de ces charges financières est trop important eu égard au revenu mensuel, le risque de ne pas pouvoir rembourser les mensualités d'emprunt est d'autant plus élevé.

📈 Si aucun texte de loi ne définit de taux maximum, de nombreuses banques fixent ce taux à 33%. Les dites banques estiment en effet qu’au-delà de 33%, un emprunteur pourra rencontrer des difficultés pour rembourser son crédit.

Autrement dit, avec un taux d’endettement de 33%, cela signifie que le tiers des revenus de l’emprunteur est attribué aux échéances du crédit.

Or, en dehors de ces besoins matériels, l’emprunteur a d’autres charges à payer, comme ses factures et les dépenses de la vie quotidienne.

Quelle est la différence entre endettement et surendettement ? 🤔

Le surendettement correspond à un endettement excessif. En effet, une personne endettée n'est autre qu'un emprunteur en train de rembourser une ou plusieurs dettes. Son niveau d'endettement peut se situer en dessous du fameux seuil des 33%, ou au-dessus grâce à des revenus qui le lui permettent.

En revanche, une personne en situation de surendettement possède un niveau d'endettement trop élevé par rapport à ses capacités financières. Ses revenus ne lui permettent donc plus de rembourser ses dettes.

Pénalités de retard, poursuites, dépôt d'un dossier de surendettement auprès de la Banque de France… Les conséquences sur la vie de l'emprunteur sont très lourdes.

Charges prises en compte pour le taux d'endettement

Chaque dossier de demande de crédit est analysé par la banque de manière individualisée. En effet, de nombreuses données sont prises en compte pour décider de l'octroi d'un crédit :

• revenus
• apport
• gestion des comptes
• situation professionnelle
• situation personnelle
• capacité d’épargne
• reste à vivre ou encore saut de charge.

Pour le calcul de l’endettement, les charges prises en compte sont toutes les charges récurrentes. Il s’agit des différents crédits que possède l’emprunteur (crédit auto, personnel, renouvelable…). Les charges récurrentes sont à inclure dans les 33% des revenus alloués au crédit immobilier.

💰 Par ailleurs, seuls les revenus réguliers sont pris en compte. Pour le calcul du revenu mensuel, tous les revenus des ménages sont pris en compte (salaires, allocations familiales), ainsi que les pensions alimentaires reçues.

💡 Bon à savoir : s'agissant des pensions alimentaires versées, elles sont, le plus souvent, déduites des revenus et ne rentrent pas dans les charges récurrentes.

En revanche, les primes et la part variable de votre salaire ne sont pas intégrées. Ainsi, primes et autres gratifications à caractère variable sont exclues. Néanmoins, cela peut permettre de faire la différence en cas de dossier au maximum de ce qu’on vous autorise.

Le montant maximal de votre mensualité qu’une banque pourra vous accorder sera donc calculé de manière à ne pas dépasser votre taux d’endettement. Ainsi, d’une banque à une autre, la mensualité maximale que vous pourrez obtenir pourra être différente en fonction de la manière dont est calculé le taux d’endettement et de sa politique sur les risques.

Ce ne sera pas le seul indicateur qui sera analysé. C’est l’ensemble de votre dossier de financement qui va être décortiqué afin d’établir dans quelles limites le prêteur s’engage à vous suivre pour votre prêt immobilier.

Taux d'endettement 2021 : calcul

Pour calculer votre taux d'endettement, il faut effectuer une règle de trois :

• on additionne les revenus, rentes, allocations pour connaître les rentrées d’argent de l’emprunteur, puis on calcule les charges qui comprennent les crédits déjà en cours et le loyer
• on multiplie le montant des charges par 100
• puis on divise le total par le montant des rentrées d’argent pour obtenir le taux d’endettement.

Ainsi, pour calculer le taux d'endettement d'un crédit immobilier, il convient d'utiliser la formule suivante :

Dépenses financières du foyer ÷ revenus du foyer x 100 = taux d'endettement

✍️ Prenons un exemple ! Imaginons qu'une personne gagne 2 500€ nets par mois, et bénéficie d'une pension alimentaire de 400 €. Elle rembourse 2 crédits à la consommation de 400€ par mois et de 500€ par mois. Il faut donc calculer :

(400 + 500) ÷ (2 500 + 400) x 100 = 31,03 %

Son taux d'endettement s'élèvera donc à 31 %.

Elle peut donc estimer qu'il s'agit de son taux maximal et devra se restreindre à rembourser ses créances avant de se lancer dans un nouveau projet de financement.

💡 Bon à savoir : calculer sa capacité d'endettement vous permettra d'évaluer la faisabilité financière de votre projet. Pour y voir plus clair, vous pouvez utiliser le simulateur gouvernemental de taux d'endettement ! Il vous suffit simplement de connaître le montant de vos revenus mensuels et le montant des remboursements de vos crédits.

Emprunter avec un taux supérieur à 33%

La limite du taux d'endettement à 33% est parfaitement arbitraire. En pratique, elle peut-être étendue à 40% selon le financement souhaité, le profil du client… Cette décision revient à l'établissement bancaire qui vous prête de l'argent, selon sa politique de prise en compte des risques.

Plusieurs cas peuvent justifier l’extension du taux d’endettement :

• le « reste à vivre » : il constitue le premier critère pris en compte par les banques pour augmenter ce taux. On entend par « reste à vivre » la somme d'argent dont l'emprunteur dispose après avoir payé ses charges fixes mensuelles : loyer, eau, électricité, assurance, etc. Pour un ménage avec deux conjoints en CDI et avec un reste à vivre significatif, les banques acceptent régulièrement un taux d'endettement de 35 %, voire même de 40 %
• par ailleurs, des revenus très élevés permettront également de dépasser le seuil des 33 %. Pour un ménage dont le revenu est supérieur à 10 000 € ou 20 000 € par mois, le taux d'endettement pourra être plus important.

Par ailleurs, d’autres critères sont étudiés pour possiblement augmenter le taux d’endettement :

• l'âge : les primo-accédants jeunes sont favorisés par les banques grâce à leurs perspectives d'avenir et l'augmentation progressive espérée de leurs revenus
• le saut de charge : c'est la différence, dans le cas d'un achat de résidence principale, entre le montant de l'ancien loyer et les mensualités de remboursement du crédit à venir. Si ce saut de charge est modeste, la banque acceptera un taux plus important. 
• et enfin, l’épargne : témoignage incontestable du sérieux d'un ménage, sa capacité d’épargne rassurera la banque. Épargner tous les mois montre que l’emprunteur peut supporter une charge récurrente et honorer des mensualités. Même si le reste à vivre est modeste, la banque sera plus encline à dépasser légèrement les 33% avec la présence d’épargne.