Servitude de passage : définition et conséquences

Vous venez d'acquérir la propriété d'une maison, et vous n'avez pas accès à celle ci par la voie publique ? Le seul moyen d'accéder à la maison est de passer sur le terrain de votre voisin ? Vous devez alors mettre en place une servitude de passage. Pas de panique, on vous explique comment faire !

Qu'est-ce qu'un droit de passage ?

🏘 Si vous êtes propriétaire d'un terrain enclavé (terrain sans accès, avec un chemin impraticable, en pente ou trop étroit pour faire passer une voiture), vous avez un droit de passage sur une propriété de votre voisin.

En tant que propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant), vous avez le droit de passer sur le terrain de votre voisin (le fonds servant).

Pour qu'une servitude de passage existe, il y a 2 possibilités : 

•  📝 soit vous vous êtes mis d’accord avec votre voisin : vous pouvez faire alors mettre par écrit votre droit de passage ;
• 🤷🏾‍♂️ soit vous n'avez rien prévu : vous passez sur le terrain de votre voisin depuis 30 ans. Dans ce cas, le droit de passage est constitué.

💀 En cas de décès (du propriétaire du fonds servant ou du fonds dominant), la servitude demeure et se transmet aux héritiers.

Comment fonctionne le droit de passage ?

Montant de l'indemnité du droit de passage

 👉 Vous pouvez déterminer avec votre voisin les modalités du droit de passage :

• de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique ; 
• de passer par l'endroit le moins dommageable pour votre voisin.
• votre voisin ne doit pas vous empêcher d'utiliser le passage.

💰 Vous devez également verser une indemnité à votre voisin. Le montant de l'indemnité varie en fonction des dommages : 

• 🚧 liés à la construction du passage (arrachages d'arbre…) ; 
• 🔊 liés à l'utilisation du passage (le bruit) ; 
• 🏘 la moins-value de la propriété de votre voisin du fait de la création de cette servitude de passage. 

⚖️ En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité, votre voisin peut saisir le juge du tribunal d'instance. Il doit alors rapporter la preuve du dommage subi. 

La mise en location du fonds servant et/ou dominant

🗝 La mise en location du fonds servant et/ou dominant n'a aucune incidence sur l'utilisation de la servitude de passage.

Bon à savoir🔎 : si votre voisin loue sa propriété, le locataire du fonds servant doit respecter les obligations découlant de la servitude.

📝 De même, si vous décidez de conclure un bail, votre locataire doit pouvoir exercer le droit de passage sur le fonds loué. Cependant, votre locataire ne peut pas agir contre le propriétaire du fonds servant, en cas de non-respect du droit de passage.

🗣Votre locataire doit faire appel à son bailleur, le propriétaire du fonds dominant.

En tant que bailleur, si vous n'agissez pas, votre locataire peut demander la résiliation du contrat de bail, et des dommages et intérêts.

Sur qui pèse les charges d'entretien du passage ? 

💰 En tant que propriétaire du fonds dominant, vous détenez un droit de passage sur la propriété de votre voisin, c'est donc à vous de verser une indemnité pour les dommages occasionnés.

🚧 Par conséquent, vous êtes également tenu de payer les charges pour entretenir la servitude.

Cependant, si votre voisin, propriétaire du fonds servant, utilise aussi le passage, les frais sont partagés. 

🚨 Si votre voisin a commis une faute qui occasionne des travaux sur la servitude de passage, les frais de réparation sont à sa charge.  

📝 Il est recommandé de prévoir à l'avance et par écrit, la répartition des frais de la servitude de passage. En cas de désaccord, vous devez saisir le juge du Tribunal d'instance.

Quelle est la différence entre une servitude et un droit de passage ?

🖇 Une servitude et le droit de passage ne sont pas 2 notions complètement différentes. Le droit de passage est une servitude mais toutes les servitudes ne sont pas des droits de passage. 

La servitude est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien au bénéfice d'un autre propriétaire. C’est un droit qui permet au propriétaire d'un fonds de bénéficier de certaines utilités du fonds de son voisin. 🏘

📌 Une charge va peser sur un fonds, le fonds servant et va bénéficier à un autre fond, le fond, le fonds dominant. Une servitude est une limitation de votre droit de propriété au profit d'un autre propriétaire. 

Par conséquent, un droit de passage est une forme de servitude. Cependant, le droit de passage se limite à une action très précise : un propriétaire a le droit de passer sur le terrain de son voisin. On parle alors de servitude de passage. 🚗