SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) : comment choisir ?

La fiscalité des SCI n'est pas une mince affaire. Le régime fiscal choisi pour la SCI a un impact sur l'imposition des revenus et des plus-values immobilières. Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR) car elles ont un objet civil et non commercial. Toutefois, les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

Alors, comment choisir ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque régime ? On vous explique l'essentiel. 

SCI impôt sur le revenu 

Quelles sont les SCI concernées par l'IR ?

Par principe, la SCI est soumise au régime fiscal de l'impôt sur le revenu car son objet social est civil. Toutefois, lorsque l'objet de la SCI est commercial (par exemple pour effectuer de la location meublée), les associés doivent opter pour l'impôt sur les sociétés. 

Notez qu’une SCI est toujours soumise à l’IR lorsqu’elle est “transparente”. C’est le cas lorsqu'elle relève d'un régime fiscal précis imposé par l'article 1655 ter du code général des impôts. 

Ainsi, cela concerne principalement les SCI qui ont pour objet de : 

• construire ou plusieurs immeubles en vue d'être vendus en totalité ou par fraction (SCI construction-vente)
• acquérir ou construire des biens immobiliers pour être répartis, en totalité ou par fraction, entre les différents associés au prorata de leur participation au capital social (SCI attribution-acquisition)

Quelles sont les conséquences d'une imposition sur le revenu ? 

Lorsque la SCI est soumise à l'IR, chaque associé est redevable de l'impôt proportionnellement à sa part détenue dans la société. Dès lors, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés à proportion de leur participation dans le capital social.

Ainsi, au moment de leur déclaration de revenus, il incombe à chaque associé de déclarer les bénéfices qu'ils ont perçus au titre de leurs revenus fonciers. En fonction du montant, deux régimes s'appliquent : 

• pour des revenus inférieurs à 15.000 € : c'est le régime du micro-foncier qui s'applique, mais l'associé peut opter pour le régime réel.
• pour des revenus supérieurs à 15.000 € : c'est le régime réel qui s'applique avec le barème progressif de l'impôt sur le revenu. 

SCI impôt sur les sociétés 

Quelles sont les caractéristiques de l'impôt sur les sociétés pour les SCI ? 

L'objet social d'une SCI doit être civil. Toutefois, s'il prévoit la réalisation d'opérations commerciales au regard du code général des impôts, la société sera d'office taxée à l'IS.En outre, l'impôt sur les sociétés peut résulter d'un choix de la part des associés.

Dans ces cas-là, ce ne sont pas les associés qui sont prélevés mais la société. Ainsi, les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution de dividendes, ou s'ils perçoivent une rémunération. 

💡 Notez qu’à compter du 1er janvier 2023, le taux normal de l'IS est de 25%. Mais en cas de part de bénéfices comprise entre 0€ et 42.500 €, la société peut bénéficier d'un taux réduit à 15%. 

Quelles sont les obligations comptables de la SCI ? 

L'imposition sur les sociétés impose de tenir une comptabilité d'engagement. Ainsi, la SCI doit tenir des documents à jours, tels que : 

• des comptes annuels : ils sont déposés au Greffe du Tribunal de Commerce à chaque clôture d'exercice (bilan, compte de résultat et annexe). 
• un livre-journal : ce document répertorie toutes les opérations qui affectent le patrimoine de la SCI.
• un grand-livre : ce document organise les opérations consignées dans le Livre-journal par compte comptable. 

📕 Ces documents doivent être conservés pendant une durée minimale de 10 ans. 

SCI ir ou is : avantages et inconvénients 

Pour choisir le régime fiscal de votre SCI, il faut tenir compte de plusieurs critères : 

• le mode d'imposition
• la déduction de frais avant imposition des bénéfices 
• la déduction de l'éventuel déficit foncier
• les obligations comptables afférentes à chaque régime
• la taxation sur les plus-values immobilières. 

Le choix du régime fiscal se fait au moment de la création de la SCI 

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Avantages	L’associé ayant souscrit un emprunt pour effectuer son apport, peut déduire les intérêts de son impôt sur le revenu. Il y a une possibilité de déduire le déficit foncier des revenus personnels des associés. Soumission à la taxe sur les plus-values immobilières des particuliers, et à celle sur les plus-values professionnelles. Il n’y aucune obligation comptable, donc pas de dépôt au greffe des comptes annuels à chaque exercice.	Si la SCI ne distribue pas ses dividendes, les associés ne seront pas taxés. Il y a une imputabilité du déficit foncier sur les bénéfices des 10 années suivantes.  Il y a une déduction de certains frais des bénéfices avant imposition, telle que la rémunération du gérant associé
Inconvénients	L’imposition personnelle des associés augmente.  Il peut y avoir une double imposition en cas de distribution de dividendes.	L’associé ayant souscrit un emprunt pour effectuer son apport, ne peut pas en déduire les intérêts de son impôt sur le revenu. Lorsque la SCI vend un bien, elle sera soumise à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 26,5%. La SCI ne peut pas bénéficier d’un abattement fiscal sur les plus-values immobilières.  La SCI doit tenir une comptabilité d’engagement.