SCI : les avantages et les inconvénients

Les SCI sont de plus en plus utilisées, mais pourquoi ? Nous vous détaillons ses avantages ainsi que ses inconvénients.

SCI : avantages fiscaux 

🏢 Qu'est-ce qu'une SCI ? 

La SCI est une Société Civile Immobilière, composée d'au moins deux associés. Elle a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers qui lui appartiennent. Les associés de cette société détiennent des parts sociales. 

Il existe différents types de SCI en fonction du but recherché lors de la création de la société : 

• familiale, c'est la SCI la plus répandue, les associés sont les membres d'une même famille 
• gestion ou location, c'est la forme de SCI traditionnelle, son but est l'achat d'un bien à plusieurs pour le mettre en gestion ou en location, le but est de faire fructifier le bien.  
• construction-vente, les associés veulent acheter un terrain pour y faire construire un bien et le revendre. 
• attribution, cette société permet d'organiser un bien. Les associés décident à qui chaque partie du bien appartient. 
• de jouissance à temps partagé, elle permet aux actionnaires d'organiser l'usage du bien. 

Les personnes choississent souvent la SCI grâce à leur cadre légal souple. L'organisation d'une SCI est flexible, le gérant et les associés peuvent décider de l'organisation qu'ils souhaitent. Les statuts de la SCI mettent place cette organisation.

La SCI permet aussi la mise en commun de moyens financiers pour réaliser des investissements immobiliers. Cela permet aussi de faciliter l'obtention de financements de la part de la banque, car plus de patrimoines vont pouvoir être actionnés en cas de dettes. 

Tous les avantages et inconvénients des SCI sont liés à son statut de société civile.

💸 Quels sont les avantages fiscaux découlant de la création d'une SCI ? 

L'impôt sur les sociétés (IS) ne s'applique pas aux bénéfices des SCI, car ce n'est pas une société commerciale. Les SCI lorsqu'elles gagnent des bénéfices, ces derniers relèvent de l'impôt sur le revenu (IR). 

Sauf les SCI avec une activité de location, l'IS s'applique à leurs bénéfices. 

L'avantage de l'IR est que la société ne paye pas d'impôts. C'est-à-dire que chaque associé, lors de sa déclaration d'impôt personnelle, indique les bénéfices de la SCI à hauteur de son pourcentage de parts sociales. 

C'est-à-dire que sa part de bénéfice est le pourcentage de parts sociales qu'il détient dans la SCI. S'il détient 15% des parts sociales, il doit déclarer 15% des bénéfices de la SCI au titre de ses revenus fonciers. 

SCI et les avantages dans le cadre d'une succession 

👍🏿 Les avantages de succession 

Le décès d'un des associés n'affecte pas la fonctionnement de la SCI. Les règles prévues par les statuts s'appliquent, d'où l'importance des statuts. 

Les associés peuvent prévoir ce qu'ils veulent dans les statuts comme le cadre légal est souple. Ils peuvent décider de mettre en place les règles qu'ils souhaitent pour organiser au mieux le décès d'un des associés.

Si l'un des associés venait donc à décéder, la propriété du bien est inchangée, comme il appartient à la SCI. Les associés n'auront pas à payer des droits de succession. 

Par conséquent, les statuts d'une SCI familiale peuvent prévoir que lorsque l'un des parents décède, l'autre garde la jouissance du bien jusqu'à son décès. Les associés de la SCI ne détiendront que la nue-propriété du bien. 

Les statuts devront être modifiés et les parts sociales peuvent être attribuées à nouveau.

Cela permet aussi au conjoint survivant d'un couple non-marié de rester dans le bien, même sans l'assentiment des héritiers. Mais pour cela, il faudra avoir prévu dans les statuts un démembrement des parts sociales. C'est-à-dire une distinction entre les parts sociales relevant de l'usufruit et celles de la nue-propriété. Le conjoint survivant doit détenir 50% des deux pour pouvoir rester dans le bien. 

💰 Les avantages fiscaux 

Les associés n'auront à payer des frais de succession seulement sur la valeur des parts sociales de la SCI. Souvent cette valeur est très basse. Dans tous les cas, elle est inférieure à la valeur du bien. 

Les associés d'une SCI familiale peuvent entre eux réaliser des donations avantageuses. Ces donations bénéficient d'un abattement sur les frais de donation dans la limite de 100 000€ par enfant tous les 15 ans. L'abattement sur 100 000€ signifie qu'aucun frais de donation ne sera déboursé si la donation est inférieure ou égale à 100 000€. Ils pourront bénéficier de cet avantage tous les 15 ans pour chaque enfant. 

SCI familiale : inconvénients 

🤯 Des démarches lourdes 

Pour créer une société, les associés doivent respecter différentes démarches obligatoires. 

Pour commencer, les associés doivent rédiger les statuts, qui sont les règles de fonctionnement de la société ainsi que les règles régissant les relations des associés entre eux. 

Ensuite, les associés doivent publier les informations de la SCI via une annonce légale dans un journal habilité.

L'annonce légale doit comporter les informations permettant d'identifier la société. 

Cette publication doit se faire avant l'immatriculation de la société. Une attestation de parution est transmise par le journal. Les associés doivent garder précieusement cette attestation car elle est nécessaire pour toutes les nouvelles démarches de modification de statuts. 

Ensuite, les associés doivent immatriculer la société auprès du greffe. Il faut que le dossier soit complet, s'il manque un document, la demande sera refusée. Le demande doit contenir : 

• un exemplaire des statuts daté et signé en original par tous les associés 
• une attestation de parution de l'avis de création de la société dans un journal d'annonces légales 
• pour le gérant personne physique : copie d'une pièce d'identité, déclaration sur l'honneur de non-condamnation datée et signée, attestation de filiation 
• concernant le gérante personne morale : extrait de moins de trois mois de l'immatriculation sur un registre public 
• pour les associés non gérants personnes physiques : une copie d'une pièce d'identité

Il est possible depuis 2018 de faire toutes ces démarches en ligne, ce qui les simplifie. 

Tous les ans une assemblée générale doit être organisée, pour permettre aux associés d'approuver les comptes de la société. Un PV doit être rédigé et consigné. 

☢️ La responsabilité illimitée 

Les SCI ont des associés avec une responsabilité illimitée. Ce qui signifie que si la SCI a des dettes, les associés vont devoir y répondre totalement et non à hauteur de leurs apports. 

Chacun contribue à la dette sociale à proportion de sa participation au capital. C'est-à-dire la participation au passif est déterminée en fonction du pourcentage de parts sociales détenues.  

Si un associé détient 50% des parts sociales de la SCI, il doit de rembourser 50% de la dette de la SCI. Si la dette s'élève à 20 000€, l'associé sera tenu à hauteur de 10 000€, même si son apport s'élève qu'à 1 000€. 

Les banques préfèrent financer des investissements réaliser par des SCI car elle sait qu'elle pourra agir facilement à l'encontre des associés en cas de problème de financement.