Rachat de parts d'indivision : mode d’emploi

Vous avez acheté un bien en indivision, ou hérité d'un tel bien, mais vous souhaitez en devenir le seul propriétaire ? Dans ce cas-là, vous pouvez racheter les parts des autres indivisaires. Mais quelles en sont les conditions et les conséquences ? Combien coûte cette opération ? Ne vous inquiétez pas, on vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

🏘️ Lorsque deux ou plusieurs personnes partagent la propriété d’un même bien, ils sont en situation d’indivision. Le régime d’indivision présente une solution simple et sécurisée en cas de succession ou d’investissement en commun à plusieurs.

💰 Cependant, si vous souhaitez posséder une part plus importante de l’indivision ou devenir plein propriétaire du bien indivis, vous devez racheter les parts indivises de vos co-indivisaires. On parle alors d’un rachat de soulte.

Le rachat de soulte a fréquemment lieu dans le cadre de successions et de divorces. La soulte désigne simplement la somme d’argent correspondant à une compensation financière versée aux propriétaires qui sortent de l'indivision et cèdent leurs parts.

Comment racheter les parts indivises ?

Pour ce faire, vous devez, dans un premier temps, demander l’accord des co-indivisaires titulaires des parts que vous souhaitez racheter. Ensemble avec vos co-indivisaires, vous devez estimer le prix du bien (sa valeur actuelle) et fixer le montant de soulte à payer.  

🙅‍♂️ Attention : vos co-indivisaires ne sont pas tenu d'accepter votre offre d'achat. En cas de refus, vous avez la possibilité de forcer la vente globale du bien par voie judiciare.

En cas de relations tendues au sein de l’indivision, vous pouvez faire appel à un avocat ainsi qu’à un expert immobilier indépendant.

Attention : vous devez toutefois vérifier qu’aucun des indivisaires ne dispose pas d’un droit d’attribution préférentiel sur le bien en question. En effet, dans certains cas, vos indivisaires disposent d'un droit d'acheter les parts de manière prioritaire.

⏱️ Une fois le prix du bien et le montant de soulte fixés, vous pouvez procéder au versement de soulte à vos co-indivisaires. Normalement, le paiement de soulte doit avoir lieu au moment du partage. Cependant, vous pouvez vous mettre d’accord et prévoir des délais de paiement.

📉 Vous pouvez aussi opter pour le paiement différé. Ce mode de paiement peut s’avérer un bon choix lorsque vous estimez que la valeur du bien va diminuer dans le temps. De même, vous devez l’éviter lorsque la valeur du bien est susceptible d’évoluer à la hausse. Effectivement, les sommes restantes de la soulte peuvent fluctuer en fonction de la valeur actuelle du bien par rapport au marché. Vous risquez alors de payer plus que prévu.

😊 Toutefois, vous pouvez vous mettre d’accord dans l’acte de partage, d’écarter cette possibilité. Dès lors, il n’y aura pas de variations de la soulte en cas d’évolutions économiques.

Frais de notaire en cas de rachat de parts 

✍️ ⚖️ Dans le cadre d’un rachat des parts, vous devez obligatoirement faire appel à un notaire, qui se charge d’établir un acte officiel, appelé état liquidatif. Avant de vous lancer dans la procédure de rachat, vous devez alors prendre en compte les honoraires de notaire.

💳 En général, les frais sont de 7 à 8 % de la valeur de la soulte versée. Cependant, les biens immobiliers neufs (de moins de 5 ans) bénéficient d’un régime plus favorable. Pour ces biens-là, les frais de notaire passent de 7 à 8% à 2 ou 3%.

Qui paie le frais de notaire en cas de rachat de parts ?

💰Les frais de notaires vont dépendre du type de rachat de soulte. Dans le cadre d’une succession, vous partagez les honoraires de notaire avec les autres co-héritiers en fonction de vos parts respectives dans le bien indivis. Par exemple, si les indivisaires détiennent des droits indivis à part égale, alors ils doivent régler les frais de notaire à part égale.

Dans le cadre d’une séparation d’un couple pacsé, en concubinage ou d’un divorce, vous devez partager les frais de notaire de la même manière.  

💶 Bon à savoir : le montant de la soulte est calculé par votre notaire. Il peut faire appel à un expert afin d’obtenir une estimation plus réaliste et actuelle de la valeur du bien. Cependant, en cas d’accord commun entre les indivisaires, une telle estimation n'est pas nécessaire.