Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

Une vente immobilière ne constitue pas seulement un engagement financièrement très important, elle est également liée à un certain nombre de formalités. Il s'agit donc d'un processus assez lourd, et il faut généralement plusieurs mois pour tout mettre en place. Pour que l'acquéreur n'entreprenne pas en vain les démarches nécessaires, le vendeur peut s'engager à vendre uniquement au bénéficiaire de la promesse pour une durée délimitée : c'est ce que l'on appelle une promesse unilatérale de vente.

L'acquéreur dispose alors de la possibilité de lever une option et de conclure la vente. Mais de quoi s'agit-il ? Et quelle est la différence avec un compromis de vente ? On vous explique !

La promesse unilatérale de vente du code civil

💡 La promesse de vente est l'un des avant-contrats possible dans le cadre d'une vente immobilière. Elle a pour but de sceller un engagement entre le vendeur et son acheteur potentiel.

Effectivement, donne la possibilité au vendeur de s'engager à réserver son bien pour le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Autrement dit, le potentiel acheteur bénéficie d'une option, qu'il peut choisir de lever ou non et qui lui permet d'acheter le bien s'il le souhaite.

🔦 Cela donne plusieurs avantages au potentiel acheteur : il dispose d'un délai de réflexion tout en étant assuré de pouvoir obtenir le bien s'il le souhaite.

S'agissant d'une promesse dite unilatérale, il n'est pourtant pas encore véritablement engagé à conclure la vente. Il peut ainsi commencer à effectuer toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la vente.

Cependant, en contrepartie de cette réservation, la promesse unilatérale de vente peut prévoir le versement au vendeur d'un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est généralement constitué de 5 à 10 % du prix total de la vente et vise à indemniser le vendeur pour l'immobilisation de son bien.

🏡 Si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente décide de lever son option et d'acheter le bien concerné, ce montant est déduit du prix d'achat. En revanche, si le bénéficiaire décide de ne pas conclure la vente, le vendeur peut tout simplement en conserver le montant à titre d'indemnisation.

Qu'est-ce que la levée d'option ?

💡 On appelle « levée d'option » le choix du bénéficiaire de la promesse de lever ou non son option d'achat. La promesse unilatérale de vente étant conclue pour une certaine durée, le choix du bénéficiaire doit se faire au plus tard à la fin du délai imparti.

La promesse unilatérale de vente, en plus de préciser les différentes conditions et modalités de la vente, pourra également préciser comment doit avoir lieu la levée d'option. Différents critères peuvent être prévus :

• la levée d'option tacite : dans cette hypothèse, l'option est « levée » tant que le bénéficiaire ne manifeste pas une intention contraire par courrier recommandé
• la levée d'option expresse : dans cette hypothèse, pour lever l'option, le bénéficiaire doit en envoyer la notification par courrier recommandé au vendeur.

👩‍⚖️ La signature de l'acte de vente chez le notaire suffit pour finaliser la vente dès lors que le bénéficiaire a levé l'option. Ce n'est qu'auprès du notaire que l'acheteur devra payer l'intégralité du prix au vendeur, dépôt de garantie déduit.

En revanche, si le bénéficiaire ne lève pas son option d'achat, il faut distinguer deux situations :

• durant le délai de rétractation légal : toute promesse unilatérale de vente est liée à un délai de rétractation légal de 10 jours, durant lequel l'acheteur potentiel peut changer d'avis sans qu'aucune indemnité ne puisse lui être retenue par le vendeur
• après le délai de rétractation légal : dans ce cas, le bénéficiaire ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie lorsqu'un tel a été prévue par la promesse unilatérale de vente.

🏡 En tout cas, à expiration du délai prévu ou après réception un courrier recommandé mentionnant le refus du bénéficiaire de lever l'option, la promesse perd sa validité. Ainsi, le vendeur retrouve sa liberté et peut dès lors vendre son bien à la personne de son choix.

Pourquoi une promesse de vente plutôt qu'un compromis ?

Il est important de distinguer la promesse de vente d'un compromis de vente. Effectivement, le compromis de vente présente plusieurs différences face à la promesse de vente.

👉 A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente engage non seulement le vendeur, mais également l'acheteur bénéficiaire de la promesse de vente.

L'avantage de la promesse de vente est donc, pour le bénéficiaire, la flexibilité qu'elle offre. Il s'agit pour lui simplement d'une garantie, en ce qu’elle lui assure que, s’il le souhaite, il pourra acheter le bien concerné. Pourtant, il ne s'engage véritablement qu'à l'issue de son délai de réflexion.

💰 En contrepartie, le vendeur obtient une indemnisation si l’acheteur ne souhaite finalement plus procéder à l’achat du bien. Cette indemnisation, constituée par le dépôt de garantie, vise à dédommager le vendeur pour l’exclusivité d’achat qu’il offre au bénéficiaire de la promesse.