Qu'est-ce qu'une SCI ?

Vous désirez réaliser des investissements immobiliers, mais vous n'arrivez pas à choisir un régime juridique. Nous vous présentons le régime applicable aux SCI. 

Quel est l'intérêt de créer une SCI ? 

🤔 Qu'est-ce qu'une SCI ? 

Une société civile immobilière a pour but de permettre à plusieurs personnes de constituer un patrimoine et de le gérer. 

Un associé unique ne peut pas constituer une SCI. Le Code de commerce ne met pas en place le régime juridique d’une société civile. Ce sont les articles 1832 et suivants du Code civil qui organisent son régime juridique.  

De plus, le bien immobilier appartient à la société et non aux associés. Ces derniers reçoivent des parts sociales en contrepartie de leur apport au capital social. Le Code civil ne prévoit pas de montant minimum pour le capital social. 

A savoir, qu’une part sociale est un titre de propriété d'une partie du capital d'une société. La personne détenant une part sociale d'une société est un associé, qui a des droits dans la vie de l'entreprise. 

Une SCI n'a pas pour but de réaliser une activité commerciale, c'est-à-dire acheter et revendre directement le bien, dans le but d'en tirer un profit. De plus, une SCI ne peut pas louer un bien meublé, car en fiscalité, les bénéfices de location meublée sont des bénéfices commerciaux.

De plus, comme la SCI exerce une activité civile, elle n'est pas assujettie à la TVA.

📚Comment créer une SCI ? 

Comme pour la création de toutes les sociétés, les associés doivent respecter différentes étapes pour que la création de la société soit valide. Il est nécessaire de : 

• rédiger des statuts par acte sous seing privé, ou par acte notarié,
• constituer et déposer le capital auprès d'une banque 
• faire paraître dans un journal d'annonces légales la création de la société 
• immatriculer la société auprès du guichet des formalités des entreprises 
• enregistrement de la société par le registre du commerce et des sociétés, seulement si toutes les démarches précédentes ont bien été réalisées. 

Une fois que toutes ces étapes sont terminées, le tribunal fourni à la SCI son kbis. 

Le kbis d’une société est la preuve qu’une société est immatriculée au registre. Il est possible de le demander en ligne et gratuitement. 

Concernant les statuts, tous les associés doivent les signer car ils déterminent l’organisation de la société, c’est-à-dire:

• comment les associés prennent des décisions,
• la nomination du gérant

Un mineur ainsi qu'un majeur protégé peut être un associé d'une SCI, mais leur représentant légal signe les statuts à leur place.

La rédaction des statuts est assez libre, mais il faut faire attention car la constitution d'une SCI est contraignante.Les associés rédigent les statuts soit sous seing privé soit par acte notarié. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel. 

Quels sont les avantages ainsi que les inconvénients d'une SCI ? 

✅ Les avantages principaux

La gestion du patrimoine au sein d'une SCI 

Les dettes et bénéfices d'une SCI sont répartis entre les associés. Si le bien détenu par la SCI doit bénéficier de travaux, tous les associés vont devoir participer, mais chacun à hauteur des parts sociales qu'il détient. 

Si les associés décident de céder le bien, à la majorité des parts sociales de la société. Cela permet de protéger le patrimoine en cas de mésentente, et évite de vendre le bien lorsque les associés sont en désaccord, ils peuvent simplement vendre leurs parts sociales.

La protection du patrimoine des associés 

La SCI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. La société est elle-même propriétaire du bien, donc en cas de difficultés financières, le créancier devra d'abord se retourner contre la SCI et non pas les associés. 

Il n’y a pas de clause de solidarité dans les statuts d’une SCI. C’est-à-dire que les associés ne sont pas tenus de la totalité du montant de la dette. Ils restent tenus à la proportion de ses parts sociales. 

Le créancier poursuit individuellement chaque associé, ce qui est plus long et compliqué. 

🚨 Les inconvénients principaux 

Les obligations de fonctionnement sont contraignantes. C’est-à-dire, le gérant doit tenir la comptabilité ainsi qu’organiser des assemblées générales ordinaires et exceptionnelles. 

Lors des AG ordinaires, il présente les comptes annuels aux associés qui doivent les valider. C’est-à-dire qu’ils décident s’ils veulent répartir les bénéfices distribuables entre eux ou les garder dans les réserves de la société.

🧐 Une fiscalité modulable  

Le régime fiscal légal des SCI est l'impôt sur le revenu. Les associés doivent déclarer dans leurs déclarations de revenu le montant des bénéfices qu’ils ont reçus. 

Les associés reçoivent une part des bénéfices en fonction du nombre de parts sociales qu’ils détiennent. Mais les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l'impôt sur les sociétés. Une fois que la société choisit l’impôt sur les sociétés, elle ne peut plus changer de régime fiscal. Dans ce cas, la société peut déduire les frais d'acquisition des immeubles. 

Les impôts fonciers vont augmenter au fil des années du fait de la dégressivité des intérêts. Si les bénéfices permettent de rembourser le prêt, alors la SCI sera coûteuse pour les associés. Mais pour arranger cela, les associés peuvent au moment de la rédaction des statuts prévoir un plan prévisionnel en prenant en compte la durée de l'emprunt. 

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ? 

👨‍👩‍👧‍👧 La différence avec l’indivision 

Les propriétaires divisionnaires sont souvent les héritiers d'une personne décédée. Chaque héritier est donc propriétaire d'une quote-part du patrimoine. Mais les droits de chaque indivisaire s'étendent sur tout le patrimoine. 

Le patrimoine hérité appartient à tous les héritiers sans qu’une distinction ne soit faite concernant leurs parts respectives.

Alors que les associés d'une SCI familiale ont des droits limités aux parts sociales qu'ils détiennent. Il est plus facile de céder ses parts sociales dans une société que sa quote-part dans un patrimoine.

👥 La transmission du patrimoine au sein d'une SCI 

Il est possible de céder à ses enfants des parts d'une SCI. A savoir que la loi prévoit des abattements pour les droits de succession en ligne directe. Chaque enfant peut toucher 100 000€ tous les 15 ans, sans payer d'impôt sur ce don. 

De plus, la transmission des parts sociales en cas de décès d'un associé est simple. 

Les héritiers, d'un associé d'une SCI, reçoivent les parts et peuvent les vendre librement, comme ils ne sont pas solidaires, contrairement aux indivisaires.  

Dans une indivision, tous les héritiers reçoivent la même part du patrimoine, car en succession un enfant ne peut pas être préféré à un autre.

Alors qu’avec une SCI, l’associé défunt a pu prévoir que l’un de ses héritiers détiendrait plus de parts sociales car il a peut-être plus de capacité qu’un autre, ce qui permettra de pérenniser la gestion de la société.  

Qu'est-ce qu'une SCI de location ? 

🏢 La société civile de placement immobilier, la SCPI 

C’est un organisme de placement collectif sous la forme d'une société non cotée en bourse. La société reçoit des investissements pour créer puis gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Il faut distinguer les deux types de sociétés existant : 

• SCPI d'entreprise, les locations seront à usage commercial 
• SCPI d'habitation, les locations seront à usage d'habitation 

Il est possible d'investir dans une SCPI en acquérant une ou plusieurs parts du capital de la société. 

Une SCPI a plusieurs missions : 

• l’acquisition de biens immobiliers 
• la recherche de locataires 
• l’établissement des états des lieux 
• la paiement des charges 
• les travaux d'entretien 
• la réception des loyers 

Chaque associé paye des frais d’entrée lorsqu'il achète des parts sociales, puis des frais de gestion tous les ans. Ces frais représentent entre 5 à 12%de la valeur de la part et pour les frais de gestion, entre 8 à 10% des dividendes. 

En contrepartie, les associés reçoivent des dividendes tous les trimestres. 

Ce type d’investissement permet de mutualiser les risques, mais personne ne peut garantir le rendement, il dépend du marché de l'immobilier et donc fluctue beaucoup.  

C'est-à-dire qu'un associé a pu acheter 10% des parts sociales 1 000€ en 2022. Mais la valeur du capital social peut évoluer, et donc en 2024 les 10% équivaudront à 1 000€. Il est possible que leur valeur augmente mais aussi diminue.

Les associés déclarent leurs dividendes dans leur déclaration de l'impôt sur le revenu, comme revenu foncier. 

Le montant de l’impôt sur le revenu diminue, lorsque l’associé a un déficit foncier, c’est-à-dire quand il dépense plus de frais de gestion qu’il ne reçoit de dividendes.

🏗️ Les autres types de SCI 

Il existe d’autres formes de SCI, en fonction de l’activité que les associés veulent exercer: 

• La SCI professionnelle permet l’organisation de la gestion d'un patrimoine immobilier constitué de locaux utilisés dans le cadre de l'exercice d'une activité professionnelle.
• La SCI d'attribution a pour but de construire ou d’acquérir des biens immobiliers dans le seul but d’attribuer en nue-propriété des fractions des biens aux associés.  
• La société civile de construction-vente ou SCCV permet à ses associés de construire ou d’acquérir des biens immobiliers pour les revendre au plus vite à des tiers.  

La SCI de jouissance à temps partagé permet pour le bien que la société détient aux associés de l’utiliser en tant qu’habitation pendant une période déterminée.