Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

En France, de nombreux logements sont très énergivores, l'État agit pour limiter leur nombre. Nous vous expliquons comment faire pour sortir de cette situation ! 

La loi 2023 : interdiction de mettre en location des logements considérés comme "passoire thermique" 

🤔 Qu'est-ce qu'une "passoire thermique" ? 

Les "passoires thermiques" sont des logements avec une forte consommation d'énergie. C'est-à-dire un logement qui consomme au moins 450 kWh/m2. Il faut donc que le logement ne consomme pas plus de 450 kWh par mètre carré par an. 

Le DPE, diagnostic de performance énergétique détermine la consommation énergétique des logements.

⚖️ Que prévoit la nouvelle loi ? 

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 a modifié la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ces modifications sont entrées en vigueur à partir du 1er janvier 2023. 

Son article 6 prévoit une obligation à la charge du bailleur, de proposer au locataire un logement décent: 

• sans infestation d’espèces nuisibles et parasites 
• respect d’un critère de performance énergétique minimale 
• constitué d’éléments pour le rendre conforme à l’usage d’habitation

Un logement décent est donc en partie un logement qui respecte un critère de performance énergétique minimale.  

Dans les années à venir, les conditions vont évoluer. Le but étant de laisser du temps aux propriétaires de remettre aux normes leurs appartements. 

A savoir qu'il y a une différence de conditions entre les appartements se trouvant en France métropolitaine et ceux en Outre-Mer. 

Pour la France métropolitaine, un logement est décent quand à partir du 1er janvier :

• 2025, avoir un DPE classé F
• 2028, avoir un DPE classé E 
• 2034, avoir un DPE classé D 

Mais bien sûr cela ne concerne que les nouveaux contrats de location. Mais cela s'applique aussi aux contrats qui arrivent à terme et ceux qui doivent être reconduits. 

C'est-à-dire que pour les locataires qui signent un nouveau contrat de location après le 1er janvier 2025, le propriétaire doit présenter un DPE au minimum classé F. Pour les locataires qui ont un bail qui prend fin après le 1er janvier 2025, lorsque votre bail sera reconduit car vous désirez rester dans votre logement, votre propriétaire devra vous présenter un DPE classé F au minimum. 

Les propriétaires qui mettent en vente leur logement devront aussi respecter les limitations. Avant une vente, depuis le 1er avril 2023, le vendeur devra réaliser un audit énergétique pour les logements classés F ou G au DPE.

Quelles sont les aides mises en place en cas de logements identifiés comme "passoire thermique" ? 

🥶 Rénover une passoire thermique, Ma Prime Rénov'

Tous les propriétaires peuvent bénéficier de la prime, seulement son montant est établi en fonction des ressources. Les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 sont pris en compte.

Tous les ménages peuvent bénéficier de cette aide, pour les aider à financer les travaux visant à améliorer le confort thermique d'un logement principal construit depuis au moins 15 ans. 

Il est donc possible de la demander pour financer les travaux visant à : 

• l'isolation des combles 
• l'isolation des murs 
• l'installation de fenêtres doubles-vitrages 
• le changement du chauffage 

Le montant de la prime varie selon les revenus du foyer, le lieu de résidence et les économies d'énergie réalisées grâce aux travaux. 

Dans le Plan France Relance, l’Etat a décidé d’ajouter des bonus à cette prime :

• le bonus "sortie de passoire" d'un montant maximum de 1 500€ pour les DPE classés au moins E 
• le bonus "bâtiment basse consommation" de 1 500€ qui ont un DPE classé A ou B 

💰La Prime "Coup de pouce Rénovation performante d'une maison individuelle" 

Des modifications sont entrées en vigueur à partir du 1er janvier 2024. 

L’objectif de cette prime est d’aider à la réalisation de la rénovation globale d'une maison individuelle.  Pour en bénéficier, il faut préalablement réaliser un audit énergétique (cf. paragraphe suivant). 

Ce sont les entreprises signataires de la Charte Coup de pouce Rénovation performante d'une maison individuelle, généralement les fournisseurs d'énergie. 

Pour les travaux ayant un devis signé avant le 31 décembre 2025 et achevés avant le 31 décembre 2026, les conditions sont : 

• réalisés par un professionnel reconnu garant de l'environnement (RGE) 
• pour une maison individuelle construite depuis plus de 2 ans 
• maison se trouvant en France métropolitaine 

Les travaux doivent correspondre aux critères de la fiche Rénovation globale d'une maison individuelle du ministère chargé de la transition écologique, les travaux doivent comporter au moins un geste d'isolation soit pour les travaux d'isolation thermique des: 

• murs couvrant au moins 75% de la surface totale des murs donnant sur l'extérieur 
• toitures couvrant au moins 75% de la surface totale des toitures 
• planchers des combles perdus et des planchers bas et couvrant au moins 75% de la surface totale 

Les travaux doivent permettre d'atteindre une baisse de consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire d'au moins 55%. 

Les changements d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude ne doivent pas conduire à installer des équipements consommant majoritairement du charbon, du fioul ou du gaz ainsi qu'augmenter les émissions de gaz à effet de serre. 

A savoir, que si les travaux réalisés diffèrent de ceux prévus par l'audit énergétique, ce dernier doit être mis à jour. 

Quelles sont les conséquences d'un logement considéré comme passoire thermique sur le DPE et la vente d'un logement ? 

🔋DPE 

Le diagnostic de performance énergétique informe sur la performance énergétique et climatique d'un logement, classés de A à G. Pour déterminer le classement,  la consommation d'énergie et l'impact des émissions de gaz à effet de serre sont évalués.

Cette évaluation a été mise en place au niveau européen dans le but de réduire la consommation d'énergie des bâtiments. Cela permet aussi d'informer l'acquéreur ou le locataire d'un appartement et déterminer la nécessité de travaux. 

Le DPE est obligatoire lors de la vente d'un logement ou d'un bâtiment mais aussi lorsqu'un contrat de bail est signé, à l’initiative du propriétaire et à ses frais.

La loi Climat et Résilience a mis en place une obligation à la charge des bâtiments d’habitation collective à l’échelle du bâtiment. Les copropriétés ont l’obligation de réaliser un DPE à partir du 1er janvier 

• 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Le DPE n’a pas de tarif réglementé, mais il faut obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur, professionnel indépendant satisfaisant aux critères de l’arrêté du 20 juillet 2023. Le diagnostiqueur doit déterminer une certification, et avoir souscrit une assurance professionnelle.

💸 Vente logement : l'audit énergétique 

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre sa maison individuelle ou un immeuble contenant des logements considérés comme des passoires thermiques, il doit en plus de fournir le DPE, réaliser un audit. 

Le vendeur d'un logement en copropriété horizontale doit aussi réaliser un audit. Une copropriété horizontale est composée de plusieurs maisons qui appartiennent à des propriétaires individuels, mais le terrain et les espaces verts sont des parties communes. 

Depuis le 1er avril 2023, seulement les bâtiments classés F ou G par le DPE doivent faire l'objet d'un audit. 

Cette règle va évoluer, à partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de bâtiments classées E devront réaliser un audit, puis à partir du 1er janvier 20234, aussi pour les bâtiments classés D. 

L'audit propose les travaux pouvant être réalisés pour améliorer le confort thermique et la qualité de l'air des logements. 

Le futur acquéreur doit recevoir l'audit énergétique durant la première visite du bâtiment, sous format papier ou électronique. 

Un professionnel, architecte ou professionnel reconnu garant de l'environnement avec des qualifications exécute cet audit.

Le décret n°2022-780 du 4 mai 2022 prévoit le régime légal applicable aux audits énergétiques. 

Le professionnel réalise l'audit en effectuant au moins une visite du logement, en détenant un récapitulatif du DPE, factures de travaux réalisés et des diagnostics techniques immobiliers. 

L'audit contient un certain nombre d'informations : 

• performance du bâtiment estimée 
• schéma des déperditions thermiques 
• dispositifs de pilotage existants 
• au moins deux propositions de travaux de rénovation prenant en compte les servitudes et dont le coût n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bâtiment 
• conditions d'aération ou ventilation du bâtiment avant travaux 

L'audit n'oblige pas le vendeur à réaliser les travaux avant la vente et il est valable durant 5 ans.