Loi Alur : Quels impacts pour la copropriété ?

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové , dite Loi Alur, impacte notamment le régime juridique applicable aux copropriétés. Vous vous demandez en quoi le régime des copropriétés change et vous interrogez sur les obligations des copropriétaires ? On vous explique ! 

Loi Alur : la vente en copropriété 

L'impact de la loi Alur sur les annonces de vente de lot en copropriété

La loi Alur, promulguée en 2014, facilite l'accès au logement et vise à renforcer la protection de l'acquéreur d'un logement. Elle impose un certain nombre de règles, notamment en matière de publicité de la vente d'un lot de copropriété. 

Désormais, une annonce relative à la vente d'un lot de copropriété doit mentionner différents points, à savoir : 

• si le bien vendu est soumis au statut de la copropriété 
• le nombre de lots 
• si la copropriété est en difficulté ; notamment si le syndic fait l'objet d'une procédure de désignation d'un administrateur ad hoc ou toute autre mesure prévue par l'article L 615-6 du code de la construction et de l'habitation. 
• et le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel mis à la charge du vendeur 

L'impact de la loi Alur sur la promesse de vente 

Désormais, le vendeur doit fournir un certain nombre de documents en même temps que la promesse de vente. Vous avez le détail dans la rubrique ci-dessous "Loi Alur : documents à fournir" du présent article. 

De plus, si le bien vendu est loué, le nouveau bailleur notifie au locataire ses coordonnées ou celles du mandataire qui gère la location pour son compte. 

Enfin, le vendeur doit informer l'acquéreur sur les risques d'infestation de mérule. Il s'agit d'un champignon qui se nourrit du bois et peut proliférer dans les charpentes du bien vendu. 

Loi Alur : les documents à fournir 

Si le bien vendu est situé dans une copropriété, certains documents et informations doivent être fournis en même temps que le compromis ou promesse de vente, à savoir : 

💰 Des documents attestant de la situation financière de la copropriété, à savoir : 

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel, et celles hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables qui précèdent la vente ; 
• le cas échéant, les sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndic des copropriétaires et celles dues au syndic par l'acquéreur 
• l'état global des impayés de charges au sein du syndic, et le cas échéant, de la dette vis-à-vis des fournisseurs 
• dans le cas où le syndic dispose d'un fonds de travaux, c'est-à-dire d'une somme d'argent permettant de financer les dépenses de travaux à venir, doit être annexé : 
• le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal qui est vendu 
• le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot 

📑 Des documents relatifs à l'immeuble et au fonctionnement du syndic des copropriétaires, à savoir : 

• le carnet d'entretien de l'immeuble 
• une attestation mentionnant la superficie de la partie privative du lot et le fonctionnement des instances syndicales
• une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances syndicales
• le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L 731-1 du code de la construction et de l'habitation et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L.731-2 du Code de la construction et de l'habitation. 

Loi Alur : les travaux en copropriété 

Les biens concernés par le fonds de travaux

Le fonds de travaux est une somme d'argent réservée pour le syndic des copropriétaires, et vise à financer les dépenses résultant des travaux à venir, et particulièrement : 

• l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG)
• la réalisation des travaux prévus par le PPT, adopté par l'assemblée générale des copropriétaires
• des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence
• des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des habitants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le PPT

Notez que ce fonds de travaux concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Par ailleurs, ce fonds se constitue à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, c'est-à-dire lorsque le maître d'ouvrage manifeste son intention d'accepter les travaux projetés. 

La gestion du fonds de travaux 

L'assemblée générale des copropriétaires décide de l'affectation des sommes déposées sur le fonds de travaux. Le vote obéit  à la même majorité que celle qui s'applique aux dépenses concernées.

En outre, les copropriétaires alimentent le fonds de travaux par le versement d’une cotisation annuelle obligatoire. L'on peut suspendre ces cotisations lorsque :

• le montant des cotisations du fonds de travaux dépassent le budget prévisionnel
• le montant du fonds de travaux dépasse de 50% le montant des travaux prévus dans le PPT adopté

Par ailleurs, le syndic ouvre un compte bancaire spécifiquement pour la gestion de ce fonds de travaux sur lequel sont versées les cotisations. 

Enfin, les sommes versées dans le fonds de travaux sont définitivement acquises au syndic. Ainsi, un copropriétaire qui vend son lot ne peut pas récupérer ses cotisations.. Néanmoins, le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir que l'acquéreur versera au vendeur un montant équivalent en supplément du prix de vente du lot.

Loi Alur : le syndic bénévole

La mise en place du syndic bénévole

La mise en place d'un syndic est obligatoire en cas de gestion d'une copropriété, lequel peut être professionnel ou bénévole. Avec la loi Alur, tout copropriétaire peut décider de devenir un syndic bénévole. L’assemblée générale élit le copropriétaire à la majorité absolue pour un mandat renouvelable de 3 ans. 

En outre, le syndic bénévole peut démissionner à tout moment sans préavis, mais doit convoquer une assemblée générale et mentionner sa démission à l'ordre du jour. 

Les obligations du syndic bénévole

Quant à ses obligations, elles sont les mêmes que celles incombant au syndic professionnel, et notamment :

• gestion administrative de la copropriété
• gestion financière 
• missions d'exécution des décisions prises par l'assemblée générale
• missions de représentation en cas d'action en justice