La levée d'hypothèque : fonctionnement, frais et délais

La mainlevée d'hypothèque est une formalité notariale qui permet de libérer un bien immobilier hypothéqué (c'est-à-dire mis en gage). Une hypothèque est censée prendre fin un an après la dernière échéance de remboursement du prêt. Cependant, il est possible de demander la mainlevée d'une hypothèque dans d'autres situations.

Quelles démarches faut-il effectuer pour demander la mainlevée d'une hypothèque ? Combien coûte cette opération ? Que faire en cas de refus de mainlevée ? Pas d'inquiétude, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur la levée d'une hypothèque !

Main levée hypothèque

La levée, ou mainlevée, d’hypothèque est un acte notarié permettant de libérer le bien de son hypothèque lorsque vous effectuez un remboursement anticipé de votre crédit hypothécaire.

📌 Rappel : un crédit hypothécaire est une garantie bancaire. C'est un prêt d'argent visant à placer un de vos biens immobiliers sous hypothèque au profit de votre créancier. Ainsi, il pourra saisir ce bien et le vendre pour être remboursé si vous rencontrez des difficultés financières.

En effet, lorsque ce type de crédit est soldé, cette garantie n’a alors plus lieu d’être et la banque ne peut plus saisir votre bien. Deux cas expliquent généralement un remboursement par anticipation :

• la vente de votre bien (appartement ou maison) avant la fin du crédit immobilier
• ou le rachat de votre crédit immobilier par une autre banque.

⚖️ La mainlevée d’hypothèque est un acte juridique qui nécessite la présence d’un notaire. La banque atteste ainsi que l’emprunteur a effectué le remboursement de son crédit immobilier. Pour cette raison, la mainlevée d’hypothèque entraîne des frais que l’on appelle « frais de mainlevée ».

Comme pour l’hypothèque, la mainlevée est enregistrée au bureau des hypothèques. L’enregistrement de la mainlevée doit être réalisé dans le département où se situe le bien immobilier concerné par l’hypothèque.

🤝 Pour effectuer une levée d’hypothèque, vous devez obtenir l’accord de votre banque avant de réaliser un acte notarié. Cette demande est recevable à condition que vous ayez remboursé en totalité votre prêt immobilier et/ou que l’hypothèque soit arrivée à son terme.

Refus de mainlevée d'hypothèque

La mainlevée est automatique et sans frais un an après le terme du prêt. Par conséquent, si vous vendez un bien que vous avez financé à l’aide d’un prêt garanti par une hypothèque et que vous avez terminé de rembourser ce prêt depuis au moins un an au moment de la vente du bien, il n’est pas nécessaire d’effectuer de mainlevée.

Cependant, pour obtenir la mainlevée avant ce délai d'un an, vous devez obtenir l'accord de votre banque.

Mais comment faire en cas de refus de mainlevée ? 🤔

Si vous ne parvenez pas à un accord avec votre banque, vous pouvez demander une hypothèque judiciaire. Il faudra alors obtenir une décision de justice.

Vous devez impérativement vous trouver dans une des situations suivantes :

• votre dette est entièrement remboursée
• l'hypothèque a atteint le terme initialement prévu.

⚖️ Vous pourrez alors demander au tribunal de radier l'inscription hypothécaire. Il faudra vous adresser au tribunal judiciaire du lieu de situation de la conservation des hypothèques qui a enregistré l'inscription.

Calcul d'une levée d'hypothèque

Lorsque l’hypothèque est levée, l’emprunteur doit payer des frais de mainlevée. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt qui a été consenti au départ, majoré d'environ 20 % pour tenir compte des frais.

Les différents frais à prendre en compte pour calculer le coût de la mainlevée d'une hypothèque sont les suivants :

Frais de notaire	Droits d'enregistrement	Frais administratifs	Contribution de sécurité immobilière
Les frais de notaire sont les frais à payer afin de rémunérer le notaire pour la prestation qu’il réalise. On parle d'émoluments. Il faut ajouter à ces frais le paiement de la TVA à 20 %.	Il s’agit de l’enregistrement de la mainlevée au bureau des hypothèques. Ces droits s'élèvent à 25 €.	Ils correspondent aux démarches effectuées par le notaire pour la réalisation de la levée d’hypothèque.	Cette contribution a pour but la radiation de l’inscription qui coûte 120 €.

💸 Les frais de cet acte sont payés par l'emprunteur. En cas de vente d'un bien qui a été financé à l'aide d'un prêt garanti par une hypothèque, ils seront donc à la charge du vendeur.

Les frais de mainlevée représentent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial de votre crédit. Ainsi, pour un prêt de 200 000 €, vos frais de mainlevée s’élèvent environ à 913 €, soit 0,46 % du prêt initial.

Frais de levée d'hypothèque en cas de rachat de crédit

Si les taux d'emprunt ont baissé depuis que vous avez contracté un prêt immobilier, vous pouvez profiter des taux bas. Pour ce faire, deux solutions s'offrent à vous :

• la renégociation de crédit qui consiste à solliciter la banque qui vous finance pour baisser le taux d’intérêt
• ou le rachat de crédit immobilier qui consiste à souscrire un nouveau prêt pour solder l’ancien. Cette opération vous permet de solliciter une autre banque qui rachète votre crédit à des conditions de taux plus attractives.

Lors d’un rachat de crédit, et si celui-ci inclut au moins un prêt immobilier accompagné d’une garantie hypothécaire, une procédure de mainlevée d’hypothèque doit être mise en place.

💸 La mainlevée de l'hypothèque est quasiment systématique lors d’un rachat de crédit concernant un emprunteur propriétaire. Par cet acte notarié, l’organisme financier qui est le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus l’être.

Les frais de levée d'hypothèque dans le cadre d'un rachat de crédit sont exactement les mêmes que pour une levée d'hypothèque classique. Il est toujours possible de négocier avec son conseiller bancaire : vous pouvez par exemple faire inclure les frais de mainlevée dans le montant total emprunté dans le cadre du rachat de crédits. Cela va vous permettre de ne pas puiser dans vos économies pour vous acquitter de ces frais.