L'annulation de la vente et la résiliation du mandat de vente

Bonjour je souhaiterais avoir des renseignements concernant les droits en immobilier. Nous avons fait une offre au prix d une maison entres particuliers, qui a été accepté via une réponse par mail mais quelques jours après ils ont décidé d annuler notre offre. Nous sommes donc passés par l intermédiaire d une agence immobilière pour une offre sur le même bien mais les propriétaires refusent de signer le compromis et de répondre aux appels car ne souhaitent plus vendre. Ils n ont par ailleurs pas envoyés de recommandés auprès de l agence pour annuler la vente de leur bien. Je souhaite savoir si cela est légal? Sont ils dans leurs droits? Quels dommages et intérêts peut on leur réclamer? Car ayant vendu notre bien, nous nous retrouvons sans rien et nous sommes obligés de chercher une location dans l urgence. En vous remerciant par avance pour votre retour cdt

Question posée le : 06/03/2021

Madame,

Vous avez rédigé une offre au prix pour la vente d’une maison entre particuliers. Par la suite, le vendeur vous a communiqué l’acceptation de votre offre par voie électronique. Cependant, celui-ci est finalement revenu sur son acceptation. Vous êtes donc passée par l’intermédiaire d’une agence immobilière à qui il avait été confié un mandat de vente pour le même bien, dans l’objectif d’obtenir la signature d’un compromis de vente, sans succès.

Vous souhaitez ainsi qu’un éclairage vous soit apporté sur vos droits en tant qu’acquéreur et sur les obligations du vendeur.

I. Concernant les effets juridiques de l’acceptation de l’offre en vente immobilière ;

Une offre d’achat est un acte juridique à travers lequel un acheteur propose à un vendeur d’acheter son bien selon les conditions qu’il fixe. Le vendeur qui l’accepte s’engage auprès de l’acheteur à mener la vente jusqu’à son terme. De ce fait, le vendeur ne peut plus annuler la vente à partir du moment où il a accepté l’offre, et il ne bénéficie donc pas d’un délai de rétractation.

Cependant, pour qu’une offre d’achat constitue un réel engagement et un acte juridique, celle-ci doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires sous peine pour l’acquéreur de voir la possibilité pour le vendeur de se rétracter même après l’acceptation de son offre. En effet, pour que l’offre soit valide et engage définitivement le vendeur, elle doit contenir : le prix d’achat du bien immobilier ; la durée de validité de l’offre (le nombre de jours dont dispose le vendeur pour répondre à l’offre) en indiquant que si l’offre n’a pas été acceptée dans les délais mentionnés elle sera automatique annulée ; le délai de rétractation de l’acquéreur ; les modalités de réponse du vendeur ; le moyen de financement du bien ; une courte description du bien permettant de l’identifier. 

Une offre d’achat qui ne comporte pas ces mentions obligatoires peut constituer une raison justifiée d’annulation de la vente par le vendeur et ce dernier ne pourra pas alors être pénalisé s’il annule la vente après l’acceptation de l’offre. Dans une telle hypothèse, la décision sera apprécié par les juges du fond. 

À l’inverse, l’offre de vente, quelle que soit sa forme écrite (mail, sms, messagerie) produira juridiquement ses effets dès lors que les informations obligatoires sont mentionnées. Dans cette hypothèse, il est tout à fait possible d’engager la responsabilité du vendeur si celui-ci annule la vente après l’acceptation de l’offre d’achat.

Dans votre cas, vous avez formulé une offre d’achat qui a été acceptée par voie électronique. Pour que cette offre d’achat produise juridiquement ses effets et puisse engager la responsabilité du vendeur en cas d’annulation de la vente immobilière après son acceptation, celle-ci doit obligatoirement faire mention des informations indiquées.

Si ces informations ne figurent pas dans l’offre d’achat alors, le vendeur ne pourra être sanctionné quand bien il n’est, en principe, pas autorisé à annuler la vente immobilière après l’acceptation de l’offre. En revanche, si les informations obligatoires étaient mentionnées dans l’offre d’achat alors, le vendeur pourrait voir sa responsabilité engagée et être sanctionné. 

Ainsi, nous vous invitons à vérifier que les informations contenues dans votre offre d’achat correspondent bien aux informations constitutives d’une offre ferme, précise et non-équivoque, afin de savoir si la responsabilité du vendeur peut être engagée.

II. Concernant la responsabilité du vendeur en cas d’annulation de la vente après l’acceptation de l’offre d’achat ;

L’article 1116 du Code Civil dispose que lorsque toutes les conditions sont remplies et que l’offre d’achat est valable, « Elle ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur, elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun. » 

Autrement dit, si l’offre d’achat comporte toutes les informations obligatoires et que le vendeur annule la vente après l’acceptation de l’offre, il pourrait voir sa responsabilité engagée. 

À titre d'exemple, le vendeur pourrait être contraint de verser une somme à titre de compensation ou être contraint de conclure à la vente judiciaire du bien immobilier. 

Dans ces deux situations, c’est-à-dire, pour obtenir le versement de dommages-intérêts ou la réalisation de la vente du bien immobilier par la justice, l’acquéreur devra saisir le greffe du tribunal judiciaire. 

Le juge pourra ainsi statuer en obligeant peut être le vendeur à vendre le bien à l’acquéreur dont l’offre a été acceptée au prix qu’il avait accepté, ou en l’obligeant à verser à titre compensatoire des dommages-intérêts.

III. Concernant la vente d’un bien immobilier par le biais d’un mandataire ;

Une vente peut être réalisée directement entre particuliers, ou faire l’objet d’un mandat de vente.

Le mandat de vente est un contrat bilatéral signé entre le propriétaire d’une chose et un intermédiaire chargé de réaliser la vente aux conditions fixées par le propriétaire de la chose vendu. Les articles 1984 et suivants du Code civil confèrent au mandataire d’une transaction le pouvoir d’engager son mandant, et donc de vendre, s’il recueille l’accord univoque d’un acquéreur sur la chose et le prix.

Toutefois, en matière immobilière, ce texte ne s’applique qu’exceptionnellement du fait d’une réglementation spécifique, à savoir la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet ». La jurisprudence confirme la prééminence du droit spécial sur le droit commun depuis un arrêt du 5 janvier 1985 qui, à ce sujet, constitue le principe : « sauf clause expresse conforme […] le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée. » 

Autrement dit, sauf clause de représentation expresse qui permet au mandataire d’agir comme s’il était lui-même le vendeur, les professionnels de l'immobilier ne disposent que d’un mandat d’entremise et ne peuvent engager la responsabilité du vendeur propriétaire. 

Ainsi, dans le cas où l’offre de vente n’aurait pas été faite par le propriétaire lui-même mais par une agence immobilière mandatée, le vendeur n’est pas tenu de donner suite aux offres d’acquisition qui lui sont faites, même si ces offres sont fermes, précises et sans équivoques.

En effet, ce n’est que lors du compromis de vente, lorsque l’acquéreur et le vendeur auront apposé leur signature sur l’acte, que l’offre sera réputée parfaite et engagera la responsabilité du vendeur s’il revient sur sa décision.

En l’espèce, vous indiquez vous être orientée vers la même offre de vente qui avait été directement proposée par le propriétaire sur un site de vente immobilière entre particuliers, cette fois dans sa version proposée par l’agence immobilière.

Dans cette situation, l’agence ne peut contraindre le vendeur propriétaire à aboutir à la vente sauf si une clause expresse le prévoit. Il vous faudra alors vous intéresser aux clauses du contrat convenu entre l’agence et le propriétaire du bien.

Ainsi, pour répondre à votre question, la résiliation d’un mandat de vente doit effectivement être notifiée entre les parties au contrat par LRAR, mais le vendeur propriétaire n'est pas soumis contractuellement en cas d’offre, et sa responsabilité ne peut pas être engagée.

En conclusion, vous devez vérifier si votre offre d’achat mentionne effectivement toutes les informations nécessaires. Ces informations sont obligatoires pur permettre à l’offre de produire ses effets juridiques et ainsi engager les parties à titre définitif. Si les informations obligatoires ne sont pas mentionnées dans l’offre d’achat, le vendeur est en droit de revenir sur la vente immobilière. A contrario, si les informations obligatoires sont mentionnées dans l’offre alors, le vendeur engage sa responsabilité et peut-être sanctionné à verser des dommages-intérêts ou à procéder à la vente judiciaire du bien. 

La mise en oeuvre de la responsabilité du vendeur par l'acquéreur le cas échéant pourra s'établir en saisissant le greffe du tribunal judiciaire. Pour ce faire, nous vous conseillons d’être assistée par un avocat.

Enfin, pour ce qui est de la seconde offre par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier, dans une telle situation, le vendeur n'engage pas sa responsabilité et ne peut donc pas être condamné à verser des dommages-intérêts car la vente ne produit pas ses effets juridiques, sauf si c’est prévu par une clause du mandat de vente.

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous pour un consultation avec un avocat spécialisé en droit des obligations pour le meilleur accompagnement possible.

Nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos démarches.

Cordialement,

Hashtag Avocats

Réponse du: 08/03/2021
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