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<h2>La location meubl&eacute;e non professionnelle (LMNP) en 2022&nbsp;</h2>
La location meubl&eacute;e non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal avantageux. En effet, ce dispositif permet aux propri&eacute;taires de bien immobilier <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-meuble-tout-savoir">meubl&eacute;</a> de le louer. Ainsi, le contribuable b&eacute;n&eacute;ficiera de r&eacute;ductions d'imp&ocirc;ts. Aussi, d'autres avantages fiscaux comme le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/tout-comprendre-de-votre-avis-dimposition">taux d'imposition</a> des revenus locatifs existent.
<h3>Conditions</h3>
Tout d'abord, la <a href="https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4886-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-220-20220627" target="_blank" rel="noopener">loi LMNP 2022</a> r&eacute;git la location meubl&eacute;e non professionnelle. De plus, cette loi prolonge ce dispositif fiscal jusqu'au 31 d&eacute;cembre 2022.
Ainsi, les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/lmnp-conditions">conditions &agrave; respecter pour b&eacute;n&eacute;ficier de cet avantage fiscal</a>&nbsp;sont les suivantes :
<ul>
 <li>&Ecirc;tre un contribuable, domicili&eacute; en France</li>
 <li>&Ecirc;tre <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/quest-ce-quun-acte-de-propriete">propri&eacute;taire</a> d'un logement neuf ou ancien depuis le 1er janvier 2009 au moins</li>
 <li>Le logement doit &ecirc;tre meubl&eacute; et/ou situ&eacute; en <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000026948423/2013-01-01/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;sidence de services</a> (r&eacute;sidence &eacute;tudiante, &eacute;tablissement d'h&eacute;bergement pour personnes &acirc;g&eacute;es ou handicap&eacute;es...)</li>
 <li>Avoir la qualit&eacute; de loueur non professionnel</li>
</ul>
💡 &Agrave; noter : Pour avoir la qualit&eacute; de loueur non professionnel, il faut justifier de revenus locatifs annuels inf&eacute;rieurs &agrave; 23 000 euros, et remplir le formulaire Cerfa ci-dessous ⬇️
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1665406904-cerfa_11921-07.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1665406976-screenshot-2022-10-10-at-15-02-46.png" width="391" height="272" alt="Cerfa1" /></a>
<h3>Fiscalit&eacute;&nbsp;</h3>
&Agrave; condition de remplir les conditions pr&eacute;cit&eacute;es, les revenus per&ccedil;us sont obligatoirement impos&eacute;s dans la cat&eacute;gorie des b&eacute;n&eacute;fices industriels et commerciaux (BIC).


Ainsi, &agrave; ce titre, deux r&eacute;gimes d'imposition&nbsp;s'offrent au loueur non professionnel :
<ul>
 <li>Le micro-bic&nbsp;pour lequel il est possible d'opter si les revenus locatifs n'exc&egrave;dent pas 72 600 euros par an</li>
 <li>Ou bien le r&eacute;el simplifi&eacute; qui permet notamment de cr&eacute;er un d&eacute;ficit reportable&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="lmnp-explications-maison" title="lmnp-explications-maison" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654619956-pexels-photo-1571463.jpeg" width="365" height="244" />
Aussi, si le bien acquis est neuf et est situ&eacute; dans une r&eacute;sidence de services, les revenus issus de la location peuvent faire l'objet d'une <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000026948423/2013-01-01/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;duction d'imp&ocirc;t</a> calcul&eacute;e sur le prix HT du bien immobilier. Par ailleurs, le montant de la r&eacute;duction d'imp&ocirc;t d&eacute;pend de la date d'acquisition du bien lou&eacute;.
<table border="1" height="403" style="border-collapse: collapse;">
 <tbody>
 <tr>
 <td>Ann&eacute;e d'acquisition du bien immobilier lou&eacute; en meubl&eacute;</td>
 <td>R&eacute;duction d'imp&ocirc;t</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>
 2009
 </td>
 <td>25%</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>
 2010
 </td>
 <td>25%</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>
 2011
 </td>
 <td>18% sauf <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000023315142" target="_blank" rel="noopener">exceptions</a></td>
 </tr>
 <tr>
 <td>
 2012
 </td>
 <td>11% sauf <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000025044460/" target="_blank" rel="noopener">exceptions</a></td>
 </tr>
 <tr>
 <td>
 2013 et ann&eacute;es suivantes
 </td>
 <td>11%</td>
 </tr>
 </tbody>
</table>
⚠️ Attention ! La r&eacute;duction d'imp&ocirc;t ne peut exc&eacute;der les 300 000 euros par an.&nbsp;
Mais, ce m&eacute;canisme fiscal comporte une condition particuli&egrave;rement contraignante. En effet, le propri&eacute;taire s'engage &agrave; conserver et &agrave; louer son bien immobilier meubl&eacute; au moins neuf ans. D'ailleurs, la r&eacute;duction d'imp&ocirc;t sera &eacute;tal&eacute;e sur neuf ann&eacute;es.
💡 &Agrave; noter : le m&eacute;canisme d&eacute;crit ci-dessus est le Censi-Bouvard.
<h2>LMNP : avantages vs inconv&eacute;nients</h2>
L'avantage principal du statut de loueur meubl&eacute; non professionnel est fiscal. Ainsi, en plus de la r&eacute;duction d'imp&ocirc;t et du choix entre deux <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/impot-sur-le-revenu-ippr">r&eacute;gimes d'imposition</a>, il existe un autre dispositif avantageux d'un point de vue fiscal : l'amortissement LMNP.&nbsp;
<h3>Amortissement LMNP</h3>
L'amortissement LMNP permet la prise en compte de la perte de valeur du bien immobilier, dont des meubles. Ainsi, cette prise en compte implique la diminution de la base taxable sur laquelle l'imp&ocirc;t est calcul&eacute;.&nbsp;
🔎 Le montant de l'amortissement ne peut d&eacute;passer le montant des revenus locatifs. Ainsi, cela signifie qu'il n'est pas possible de cr&eacute;er un d&eacute;ficit par l'amortissement. Mais, l'amortissement non utilis&eacute; sur une ann&eacute;e reste reportable.
⚠️ Attention ! La dur&eacute;e d'amortissement du bien immobilier est comprise entre 25 et 40 ans. Cependant, la dur&eacute;e d'amortissement du mobilier est comprise entre 5 et 10 ans.&nbsp;
<img alt="lmnp-explications-immeuble" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1665583597-nil-castellvi-zg5_505muog-unsplash.jpg" width="417" height="278" title="lmnp-explications-immeuble" />
💡 Bon &agrave; savoir : louer en LMNP permet aussi de r&eacute;cup&eacute;rer la totalit&eacute; de la TVA li&eacute;e &agrave; l'achat d'un bien immobilier neuf ! En effet, cela s'explique par le statut de commer&ccedil;ant du loueur en meubl&eacute; non-professionnel.
N&eacute;anmoins, louer en LMNP peut comporter des risques. En effet, c'est un syst&egrave;me fiscal complexe. D'ailleurs, nous vous conseillons d'&ecirc;tre accompagn&eacute; afin de b&eacute;n&eacute;ficier de l'avantage fiscal le plus avantageux.&nbsp;
Par ailleurs, il est important de noter que louer en LMNP permet de diminuer la base imposable des revenus locatifs mais pas des autres sources de revenus.&nbsp;
De plus, l'<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/assurance-emprunteur">assurance emprunteur</a> est obligatoire en cas d'emprunt immobilier. Aussi, en cas de versement de l'indemnit&eacute;, ce dernier est un produit exceptionnel. Par cons&eacute;quent, dans cette situation, la base taxable augmente et l'avantage fiscal de la LMNP est r&eacute;duit, voire inexistant.
Aussi, ce dispositif se destine &agrave; ceux qui souhaitent investir sur le long terme et dans un bien secondaire dans lequel ils ne comptent pas habiter. En effet, il n'est pas possible de louer une r&eacute;sidence principale en LMNP.&nbsp;
<h2>D&eacute;claration des revenus per&ccedil;us en LMNP</h2>
Le processus de d&eacute;claration des revenus per&ccedil;us en LMNP d&eacute;pend du r&eacute;gime d'imposition choisi.&nbsp;
Si vous avez choisi l'un des deux r&eacute;gimes d'imposition (micro-bic ou r&eacute;el simplifi&eacute;) , vous devez remplir le formulaire Cerfa suivant :
<a href="https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042/2022/2042_3881.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1666017606-screenshot-2022-10-17-at-16-39-50.png" width="357" height="527" alt="Cerfa2" /></a>
Aussi, si vous avez choisi le r&eacute;el simplifi&eacute;, vous devez remplir le formulaire suppl&eacute;mentaire suivant :
<a href="https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042/2022/2042_3881.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1666017877-screenshot-2022-10-17-at-16-44-24.png" width="357" height="518" alt="cerfa3" /></a>
🔎 Enfin, toute personne b&eacute;n&eacute;ficiant du statut de loueur non-professionnel dispose d'un num&eacute;ro SIRET.&nbsp;

LMNP : on vous explique ce dispositif avantageux

L'assurance emprunteur souscrite pour garantir un emprunt permet d&rsquo;&ecirc;tre assur&eacute; en cas de d&eacute;c&egrave;s, d&rsquo;invalidit&eacute; et / ou de perte d&rsquo;emploi. Lorsque l&rsquo;un de ces &eacute;v&eacute;nements survient, l'assureur rembourse alors les &eacute;ch&eacute;ances du pr&ecirc;t, en totalit&eacute; ou en partie.
Vous souhaitez obtenir un pr&ecirc;t et aimeriez en savoir plus ? Quels en sont les avantages ? Quel est son co&ucirc;t ? Est-ce obligatoire ? Pas d'inqui&eacute;tude, on vous explique tout !&nbsp;
<h2 id="assurance-emprunteur-definition">L'assurance emprunteur : d&eacute;finition</h2>
Lorsque vous contractez un emprunt, vous devez obligatoirement souscrire une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/a-quoi-sert-une-garantie-bancaire">garantie bancaire</a>.
Par ailleurs, et bien que ce ne soit pas une obligation l&eacute;gale, les banques exigent la souscription &agrave; une assurance emprunteur.&nbsp;
En effet, sa souscription est une double s&eacute;curit&eacute; :
<ul>
 <li>pour l'emprunteur et pour sa famille car cela permet d'&eacute;viter une <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/saisie-immobiliere-quelle-procedure">saisie</a> de biens pour rembourser la dette</li>
 <li>pour l&rsquo;organisme de cr&eacute;dit : en cas de d&eacute;c&egrave;s, d'invalidit&eacute; ou de perte d&rsquo;emploi, la banque est rembours&eacute;r</li>
</ul>
Il existe diff&eacute;rentes formules :
<figure><a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/lassurance-deces-comment-ca-marche"> </a>
 <table>
 <thead>
 <tr>
 <th><a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/lassurance-deces-comment-ca-marche">Assurance d&eacute;c&egrave;s</a></th>
 <th>Garantie invalidit&eacute;</th>
 <th>Garantie <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/lincapacite-de-travail-de-quoi-sagit-il">incapacit&eacute; temporaire de travail</a></th>
 <th>Garantie perte d'emploi</th>
 </tr>
 </thead>
 <tbody>
 <tr>
 <td>Les contrats emprunteurs l'incluent. La banque sera int&eacute;gralement rembours&eacute;e du capital restant d&ucirc; dans la limite du montant assur&eacute; au moment du d&eacute;c&egrave;s.</td>
 <td>Celle-ci est souvent coupl&eacute;e &agrave; la garantie d&eacute;c&egrave;s. Elle concerne une impossibilit&eacute; totale, permanente et pr&eacute;sum&eacute;e d&eacute;finitive de reprendre son activit&eacute; professionnelle, suite &agrave; une maladie et un accident grave.</td>
 <td>La garantie incapacit&eacute; temporaire de travail s'applique dans l'hypoth&egrave;se d'une maladie ou d'un accident entra&icirc;nant un arr&ecirc;t de travail de longue dur&eacute;e. L'incapacit&eacute; doit &ecirc;tre reconnue m&eacute;dicalement et emp&ecirc;cher l'assur&eacute; d'exercer son m&eacute;tier de mani&egrave;re compl&egrave;te et continue.</td>
 <td>Elle couvre le risque de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/les-motifs-du-licenciement">licenciement</a> sous certaines conditions. Cette derni&egrave;re est assez complexe et peut rev&ecirc;tir diff&eacute;rentes formes en fonction des contrats et des compagnies d'assurance.&nbsp;</td>
 </tr>
 </tbody>
 </table>
</figure>
G&eacute;n&eacute;ralement, l'organisme financier pr&ecirc;teur en propose une, associ&eacute;e au contrat de pr&ecirc;t.
💡 Bon &agrave; savoir : vous pouvez refuser et opter librement pour celle de votre choix. On parle alors de d&eacute;l&eacute;gation d'assurance.
<h2 id="assurance-emprunteur-resiliation">R&eacute;siliation</h2>
La souscription d&rsquo;une assurance de pr&ecirc;t est fr&eacute;quemment exig&eacute;e par les banques pour accorder un cr&eacute;dit immobilier.
En effet, en cas de survenue de l&rsquo;un des risques pr&eacute;vus au contrat,&nbsp;l&rsquo;assureur prend le relais du remboursement, &eacute;vitant &agrave; l&rsquo;emprunteur ou ses h&eacute;ritiers la saisie du bien immobilier.
☂️ Jusqu&rsquo;&agrave; l&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance du pr&ecirc;t, l&rsquo;assurance emprunteur est obligatoire.&nbsp;<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/assurance-emprunteur">La r&eacute;silier</a> implique donc n&eacute;cessairement de la remplacer par une nouvelle.&nbsp;L&rsquo;objectif de l&rsquo;op&eacute;ration est de r&eacute;aliser des &eacute;conomies importantes sans r&eacute;duire l&rsquo;&eacute;tendue de la couverture.
Que vous ayez souscrit au contrat de votre banque ou que vous ayez choisi une d&eacute;l&eacute;gation d'assurance,&nbsp;la r&eacute;siliation et le remplacement de l&rsquo;assurance de pr&ecirc;t initiale en cours de remboursement sont possibles sous certaines conditions.
⛑ L&rsquo;unique condition&nbsp;&agrave; respecter pour l&rsquo;emprunteur est&nbsp;d&rsquo;apporter &agrave; son &eacute;tablissement pr&ecirc;teur une formule pr&eacute;sentant un niveau de garanties au moins &eacute;quivalent &agrave; celui du contrat initial contract&eacute; aupr&egrave;s de sa banque. Pourvu que les m&ecirc;mes risques soient couverts, la banque ne peut pas refuser le changement d&rsquo;assurance emprunteur.&nbsp;En cas de refus, la banque doit le justifier par &eacute;crit.
Depuis la <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/pret-immobilier-changer-assurance">loi Hamon de 2014</a>, tous les contrats souscrits &agrave; compter de cette date donnent&nbsp;le droit &agrave; leur titulaire de r&eacute;silier et remplacer leur contrat &agrave; tout moment durant les douze premiers mois&nbsp;suivant la signature de l&rsquo;offre de cr&eacute;dit. Il faut&nbsp;n&eacute;anmoins respecter un pr&eacute;avis de 15 jours maximum avant la date d&rsquo;anniversaire.
📝 La r&eacute;siliation doit se faire par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception adress&eacute;e &agrave; l&rsquo;assureur dans le respect du d&eacute;lai de pr&eacute;avis. Si votre contrat ne pr&eacute;voit aucun pr&eacute;avis, elle peut se faire &agrave; tout moment.
<h2 id="assurance-emprunteur-prix">&Agrave; quel prix ?</h2>
Les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/assurance-emprunteur-prix">tarifs</a> tiennent compte de plusieurs param&egrave;tres comme le montant du <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/pret-travaux-et-taux-comment-financer-vos-projets">pr&ecirc;t immobilier</a>, la dur&eacute;e de l&rsquo;emprunt et le niveau des couvertures. D&rsquo;autres &eacute;l&eacute;ments sont importants&nbsp;: l&rsquo;&acirc;ge, l&rsquo;&eacute;tat de sant&eacute; et la profession de l&rsquo;assur&eacute;.
<img alt="Assurance emprunteur" title="maria-ziegler-jJnZg7vBfMs-unsplash (1)" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654614263-maria-ziegler-jjnzg7vbfms-unsplash-1-scaled.jpg" width="365" height="274" />
Lorsque vous choisissez un contrat en d&eacute;l&eacute;gation, l&rsquo;assurance de pr&ecirc;t&nbsp;co&ucirc;te g&eacute;n&eacute;ralement entre 0,04% et 0,65% du capital emprunt&eacute;. Des &eacute;carts de co&ucirc;t peuvent d&eacute;pendre de plusieurs param&egrave;tres :
<ul>
 <li>risque encouru</li>
 <li>&acirc;ge de l&rsquo;emprunteur</li>
 <li>capital emprunt&eacute;,</li>
 <li>dur&eacute;e de remboursement</li>
 <li>la n&eacute;gociation</li>
 <li>et enfin le caract&egrave;re fumeur ou non fumeur de l'emprunteur, et son &eacute;tat de sant&eacute; en g&eacute;n&eacute;ral.</li>
</ul>
📊 Par ailleurs, il existe plusieurs modes de tarification. Deux types de cotisations existent alors :
<ul>
 <li>en pourcentage du capital emprunt&eacute; (dit &laquo;&nbsp;capital initial&nbsp;&raquo;) : lorsque cette m&eacute;thode est utilis&eacute;e pour d&eacute;terminer la cotisation mensuelle, celle-ci reste invariable jusqu'&agrave; la fin du contrat. En effet, la r&eacute;f&eacute;rence est le capital de d&eacute;part, et non le capital restant d&ucirc; ann&eacute;e apr&egrave;s ann&eacute;e</li>
 <li>ou alors en pourcentage du capital restant d&ucirc; : le montant de la prime &eacute;volue chaque ann&eacute;e proportionnellement au capital qui reste &agrave; rembourser. Durant les premi&egrave;res ann&eacute;es de remboursement du cr&eacute;dit, les cotisations seront de plus en plus importantes &agrave; cause du risque li&eacute; &agrave; l&rsquo;&acirc;ge. Mais &agrave; mesure que rembourserez la majeure partie du capital,&nbsp;les cotisations commenceront &agrave; diminuer de mani&egrave;re significative.</li>
</ul>
N&rsquo;h&eacute;sitez pas &agrave; demander&nbsp;des simulations du co&ucirc;t total sur plusieurs dur&eacute;es (dur&eacute;e initiale du pr&ecirc;t, dur&eacute;e effective anticip&eacute;e, une ann&eacute;e) et avec plusieurs types de prime.
📝 Dans tous les cas,&nbsp;l&rsquo;assur&eacute; doit r&eacute;pondre &agrave; un questionnaire m&eacute;dical d&eacute;taill&eacute;. La banque ou la compagnie d&rsquo;assurance se r&eacute;serve le droit de demander des examens compl&eacute;mentaires.

Assurance emprunteur : qu'est-ce que c'est ?

Les charges de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/copropriete-tout-savoir">copropri&eacute;t&eacute;</a> sont les frais que doivent payer les copropri&eacute;taires d'un immeuble. Les avances vers&eacute;es par un propri&eacute;taire sont donc des provisions sur charges de copropri&eacute;t&eacute;.&nbsp;
Il faut faire la distinction entre les d&eacute;penses g&eacute;n&eacute;rales et les d&eacute;penses particuli&egrave;res :&nbsp;
<ul>
 <li>charges g&eacute;n&eacute;rales : ce sont les frais d'entretien, de conservation et d'administration des parties communes </li>
 <li>charges particuli&egrave;res : ce sont les d&eacute;penses relatives aux &eacute;quipements collectifs et aux services communs&nbsp;</li>
</ul>
Tous les propri&eacute;taires de la copropri&eacute;t&eacute; paient un montant au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/syndic-de-copropriete-comment-ca-marche">syndic</a> en fonction de leur quote-part. Cette derni&egrave;re d&eacute;pend de la surface d'immeuble d&eacute;tenue.
Le fait qu'ils utilisent ou non un service est &eacute;galement d&eacute;terminant. Par exemple, le propri&eacute;taire d'un logement situ&eacute; au rez-de-chauss&eacute;e ne paie pas n&eacute;cessairement les frais d'utilisation de l'ascenseur qu'il n'utilise pas.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : Les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-copropriete-contester">charges de copropri&eacute;t&eacute;</a> sont des frais vot&eacute;s en assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale par le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-syndicat-de-copropriete">syndicat de copropri&eacute;t&eacute;</a> et font partie du budget pr&eacute;visionnel de cette derni&egrave;re.
Si les propri&eacute;taires mettent leur logement en location, ils peuvent d&eacute;duire certaines d&eacute;penses de leur revenu foncier. En effet, les revenus fonciers sont soumis au bar&egrave;me progressif pour le calcul de l'imp&ocirc;t. Ils sont comptabilis&eacute;s avec les autres revenus du foyer fiscal.&nbsp;
<h2 class="elementor-heading-title elementor-size-default">Quelles sont les charges de copropri&eacute;t&eacute; d&eacute;ductibles des imp&ocirc;ts ?</h2>
Le propri&eacute;taire qui met son bien immobilier en location peut d&eacute;duire les d&eacute;penses de copropri&eacute;t&eacute; de ses revenus fonciers. Seul le propri&eacute;taire qui a conclu un contrat de location avec un tiers peut se pr&eacute;valoir de cet all&egrave;gement fiscal. Le propri&eacute;taire qui occupe son logement ne peut pas d&eacute;duire ces frais.&nbsp;
Les charges de copropri&eacute;t&eacute; d&eacute;ductibles r&eacute;duisent le montant du revenu locatif imposable. Cela a pour effet de r&eacute;duire les imp&ocirc;ts que le propri&eacute;taire doit &agrave; l'administration fiscale.&nbsp;
Les d&eacute;penses de copropri&eacute;t&eacute; doivent avoir &eacute;t&eacute; pay&eacute;es au cours de l'ann&eacute;e fiscale de r&eacute;f&eacute;rence pour &ecirc;tre d&eacute;duites. Les d&eacute;penses de copropri&eacute;t&eacute; pay&eacute;es en 2022 seront d&eacute;duites de la d&eacute;claration fiscale de 2022.&nbsp;
<h3>Liste des charges d&eacute;ductibles&nbsp;</h3>
Le <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041466747/#:~:text=1.,pour%20les%20vingt%20ann%C3%A9es%20suivantes." target="_blank" rel="noopener">Code g&eacute;n&eacute;ral des imp&ocirc;ts</a> d&eacute;termine de mani&egrave;re exhaustive les frais qui peuvent se d&eacute;duire des revenus fonciers.&nbsp;
Il s'agit notamment des d&eacute;penses suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>les provisions pour les d&eacute;penses courantes&nbsp; </li>
 <li>les primes d'assurance de la copropri&eacute;t&eacute;&nbsp; </li>
 <li>les frais de gestion et d'administration </li>
 <li>la r&eacute;mun&eacute;ration du personnel de l'immeuble&nbsp; </li>
 <li>les frais de proc&eacute;dure&nbsp; </li>
 <li>les travaux d'am&eacute;lioration, de r&eacute;paration et d'entretien de copropri&eacute;t&eacute;</li>
</ul>
<h2>Les travaux non-d&eacute;ductibles des revenus fonciers&nbsp;</h2>
Certaines d&eacute;penses li&eacute;es &agrave; la r&eacute;alisation de travaux ne sont n&eacute;anmoins pas d&eacute;ductibles d'imp&ocirc;ts. Il s'agit notamment des exemples ci-dessous :&nbsp;
<ul>
 <li>la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un logement&nbsp; </li>
 <li>les travaux de transformation d'un local d'habitation en un local commercial&nbsp; </li>
 <li>la d&eacute;molition&nbsp; </li>
 <li>le salaire d'un membre du personnel de l'immeuble qui effectue des travaux pour le compte d'un propri&eacute;taire</li>
</ul>
<img alt="charges-copropriete-deductibles" title="charges-copropriete-deductibles" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654767346-pexels-photo-2058132.jpeg" width="469" height="313" />
<h2>Comment d&eacute;clarer les charges de copropri&eacute;t&eacute; d&eacute;ductibles ?&nbsp;</h2>
Cette d&eacute;claration se fait dans le cadre de la d&eacute;claration annuelle de revenus.&nbsp;
Il convient de proc&eacute;der par &eacute;tapes :&nbsp;
1. premi&egrave;rement, il faut d&eacute;clarer les provisions sur charges vers&eacute;es pour l'ann&eacute;e N
2. secondement, il convient de r&eacute;gulariser les provisions pour charges d&eacute;duites au titre de l'ann&eacute;e N-1
Le calcul se fonde donc d'abord sur le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/copropriete-zoom-sur-le-budget-previsionnel">versement effectu&eacute; &agrave; titre provisionnel</a>. Une r&eacute;gularisation se fait &agrave; partir des frais effectivement support&eacute;s par le copropri&eacute;taire. Les charges non-d&eacute;ductibles sont ainsi r&eacute;int&eacute;gr&eacute;es.&nbsp;
Le montant total des provisions pour d&eacute;penses de copropri&eacute;t&eacute; est &agrave; reporter sur le <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1283" target="_blank" rel="noopener">formulaire 2044</a>.&nbsp;
Si vous rencontrez des difficult&eacute;s dans la d&eacute;duction de vos frais de copropri&eacute;t&eacute;, nous vous recommandons de faire appel &agrave; un avocat fiscaliste ou &agrave; un expert en fiscalit&eacute;.&nbsp;
<h3>L'importance du r&eacute;gime fiscal d'imposition</h3>
S'agissant des revenus fonciers, les propri&eacute;taires peuvent choisir entre deux r&eacute;gimes d'imposition : le r&eacute;gime micro-foncier et le r&eacute;gime r&eacute;el.&nbsp;
La d&eacute;duction des charges de copropri&eacute;t&eacute; n'est possible que lorsque le propri&eacute;taire a choisi le r&eacute;gime r&eacute;el.
Par ailleurs, ce r&eacute;gime est obligatoire d&egrave;s lors que les revenus fonciers du propri&eacute;taire d&eacute;passent le seuil de 15.000 euros par an.
<h2>La r&eacute;partition des charges entre le propri&eacute;taire et le locataire</h2>
Si certaines charges de copropri&eacute;t&eacute; peuvent peser sur le locataire, d'autres restent &agrave; la charge exclusive du propri&eacute;taire. La r&eacute;partition des principales charges s'effectue comme suit :&nbsp;
<h3>Charges de copropri&eacute;t&eacute; incombant au propri&eacute;taire&nbsp;</h3>
<ul>
 <li>les frais du personnel de la copropri&eacute;t&eacute; employ&eacute; pour des t&acirc;ches telles que le gardiennage, jardinage ou la surveillance </li>
 <li>l'entretien des parties communes. Par exemple les frais de d&eacute;ratisation, la location de vide-ordures ou la r&eacute;paration d'un ascenseur </li>
 <li>frais relatifs &agrave; l'eau courante et au chauffage : l'achat de compteurs, le changement d'une chaudi&egrave;re, etc.&nbsp;</li>
</ul>
<h3>Charges de copropri&eacute;t&eacute; incombant au locataire</h3>
<ul>
 <li>Entretien des parties communes : achat de produits de nettoyage, sortie des poubelles, petites fournitures, etc. </li>
 <li>D&eacute;penses de consommation : eau, &eacute;lectricit&eacute;, gaz, etc.&nbsp;</li>
</ul>

Charges de copropriété déductibles : mode d'emploi

Un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, c'est-&agrave;-dire le contrat de location entre le propri&eacute;taire et le locataire d'un local destin&eacute; &agrave; une activit&eacute; commerciale, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Comment fonctionne le renouvellement ?&nbsp;
<h2>La tacite prolongation</h2>
Le bail commercial peut se poursuivre par tacite prolongation aux m&ecirc;mes clauses et conditions que le contrat initial. Cela signifie qu'il n'y a pas d'extinction et de formation d'un nouveau <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">contrat de bail</a> commercial m&ecirc;me pass&eacute; la dur&eacute;e pr&eacute;vue de 9 ans. Cette prolongation n'a en revanche pas de dur&eacute;e d&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
C'est le cas lorsqu'aucune des parties au contrat ne r&eacute;agit au moment de l'&eacute;ch&eacute;ance pr&eacute;vue au contrat.&nbsp;
🛎 Rappel : en principe, la dur&eacute;e d'un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut n&eacute;anmoins en demander la r&eacute;siliation au bout de 3 ou 6 ans.&nbsp;
En effet, le <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840/" target="_blank" rel="noopener">Code de commerce</a> dispose que si le bail ne fait l'objet ni d'un renouvellement, ni d'un cong&eacute;, il est tacitement reconduit et continue &agrave; produire ses effets. Par cons&eacute;quent, le locataire et le propri&eacute;taire restent <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">soumis &agrave; leurs obligations</a> et notamment au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">paiement du loyer</a> et des charges.&nbsp;
En revanche, la loi pr&eacute;voit que si le bail s'est reconduit au-del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, les dispositions protectrices de plafonnement du loyer ne s'appliquent plus. Le propri&eacute;taire sera libre d'augmenter le loyer sans prendre en compte l'&eacute;volution de l'indice de r&eacute;f&eacute;rence stipul&eacute; au contrat (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001532541" target="_blank" rel="noopener">ILC</a> ou <a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001617112" target="_blank" rel="noopener">ILAT</a>).&nbsp;
Par cons&eacute;quent, le locataire a tout int&eacute;r&ecirc;t &agrave; r&eacute;agir avant que le propri&eacute;taire ne puisse r&eacute;viser le loyer sans plafonnement.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : lors de la reconduction tacite d'un contrat, le preneur n'est plus titulaire du droit au bail. Par cons&eacute;quent, s'il souhaite vendre son fonds de commerce, il faudra que l'acqu&eacute;reur n&eacute;gocie avec le propri&eacute;taire pour conclure un avenant ou un nouveau contrat. Il est possible de c&eacute;der un bail commercial.
<h2>Le renouvellement du bail commercial apr&egrave;s 9 ans</h2>
<h3>Quelles conditions pour un renouvellement ?</h3>
Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-proprietaire-bailleur-quels-droits">bailleur</a> et le preneur peuvent &ecirc;tre &agrave; l'origine d'une proposition de renouvellement du bail commercial.&nbsp;
🛎 Rappel : lorsque l'une des parties propose un renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite. En effet, la reconduction tacite ne survient qu'en l'absence de r&eacute;action de la part du propri&eacute;taire et du locataire. Cela vaut peu importe que le renouvellement soit accept&eacute; ou refus&eacute;.&nbsp;
M&ecirc;me si le renouvellement et la prolongation tacite produisent les m&ecirc;mes effets, ce sont des proc&eacute;dures diff&eacute;rentes :
<ul>
 <li>le renouvellement n&eacute;cessite la r&eacute;daction d'un nouveau bail ou d'un avenant au bail initial. Des modifications du contrat peuvent intervenir et notamment s'agissant du montant des loyers </li>
 <li>la prolongation n'emporte pas la cr&eacute;ation d'un nouveau bail. Ainsi, c'est le contrat initial qui continue de s'appliquer</li>
</ul>
&Agrave; la fin de la dur&eacute;e du contrat de bail (9 ans au minimum), le locataire peut donc b&eacute;n&eacute;ficier du droit au renouvellement. Il faut n&eacute;anmoins remplir les conditions suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire doit &ecirc;tre propri&eacute;taire du fonds de commerce&nbsp; </li>
 <li>il doit avoir une immatriculation au <a href="https://www.economie.gouv.fr/entreprises/registre-commerce-societes-rcs" target="_blank" rel="noopener">registre des commerces et des soci&eacute;t&eacute;s</a> ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> </li>
 <li>il doit effectivement exploiter le fonds de commerce au sein du local concern&eacute;&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d'un d&eacute;lai de deux ans pour contester sa situation en saisissant le tribunal judiciaire.&nbsp;
<h3>Quelle proc&eacute;dure pour un renouvellement ?</h3>
<ul>
 <li>D&eacute;livrance de la demande / offre de renouvellement du bail commercial&nbsp; Elle peut &ecirc;tre le fait du preneur ou du bailleur. Ce dernier peut notifier un cong&eacute; avec offre de renouvellement. Cela signifie que le propri&eacute;taire est pr&ecirc;t &agrave; accepter un renouvellement mais qu'il se r&eacute;serve le droit de refuser en fonction des conditions voulues par le locataire. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser. Le locataire peut &eacute;galement formuler une demande de renouvellement qui doit parvenir au propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'&eacute;ch&eacute;ance du bail. </li>
 <li>R&eacute;ponse &agrave; la demande / offre de renouvellement du bail commercial La r&eacute;ponse du bailleur doit intervenir dans les 3 mois avant le terme du bail. &Agrave; d&eacute;faut de r&eacute;action du bailleur, sa r&eacute;ponse est consid&eacute;r&eacute;e positive et le bail se renouvelle.&nbsp; Le preneur a la possibilit&eacute; d'accepter le principe d'un renouvellement mais de refuser le nouveau montant du loyer.&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="renouvellement-bail-commercial" title="renouvellement-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654620201-working.jpeg" width="414" height="276" />
<h2>Les apports de la loi Pinel</h2>
Avec la loi Pinel, le l&eacute;gislateur a instaur&eacute; un cadre formel au renouvellement des baux commerciaux.
S'agissant du droit au renouvellement du bail commercial, le texte a abandonn&eacute; l'exigence de nationalit&eacute; fran&ccedil;aise. Auparavant, cela avait pour cons&eacute;quence une discrimination &agrave; l'&eacute;gard des commer&ccedil;ants non-Fran&ccedil;ais.&nbsp;
La r&eacute;forme Pinel a &eacute;galement interdit le bail commercial ferme qui privait le preneur d'un droit de r&eacute;siliation.&nbsp;
En ce qui concerne la r&eacute;vision du loyer, elle ne peut d&eacute;passer 10 % du loyer pay&eacute; au cours de l'ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : la r&eacute;vision du loyer peut intervenir tous les trois ans (on parle de r&eacute;vision triennale). Elle peut &ecirc;tre &agrave; l'initiative du bailleur ou du preneur.&nbsp;
Par ailleurs, la loi exige d&eacute;sormais que les &eacute;l&eacute;ments suivants soient inscrits ou annex&eacute;s au bail dans le cadre d'un renouvellement :&nbsp;
<ul>
 <li>un droit de r&eacute;siliation triennale : le preneur doit avoir la possibilit&eacute; de r&eacute;silier son contrat tous les 3 ans&nbsp; </li>
 <li>un droit de pr&eacute;emption : le locataire est acheteur prioritaire si le propri&eacute;taire d&eacute;cide de vendre son local commercial. Le bailleur doit obligatoirement notifier son intention de vendre au locataire par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception </li>
 <li>un inventaire des charges : il conviendra d'effectuer une mise &agrave; jour annuelle&nbsp; </li>
 <li>le montant du loyer&nbsp; </li>
 <li>le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/depot-garantie-bail-commercial">d&eacute;p&ocirc;t de garantie</a>&nbsp; </li>
 <li>un &eacute;tat des lieux&nbsp;</li>
</ul>

Renouvellement d'un bail commercial : comment ça marche ? 

En principe, le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">bail commercial</a> est un contrat qui se conclut pour une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#bail-commercial-a-quoi-ca-sert-?">dur&eacute;e de 9 ans</a>. N&eacute;anmoins, le bailleur et le preneur peuvent parvenir &agrave; r&eacute;siliation dans certaines conditions sp&eacute;cifiques. Par ailleurs, il est imp&eacute;ratif de respecter certaines r&egrave;gles dans le cadre d'une rupture.&nbsp;
<h2>R&eacute;siliation triennale du bail</h2>
Le preneur peut mettre un terme au bail &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale, c'est-&agrave;-dire apr&egrave;s 3 ou 6 ans. Dans cette hypoth&egrave;se, il ne doit pas avancer un motif particulier.&nbsp;
Ainsi, le locataire doit avertir le propri&eacute;taire du local soit :&nbsp;
<ul>
 <li>par acte de commissaire de justice&nbsp;</li>
 <li>par lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception</li>
</ul>
Le locataire commercial doit avertir le propri&eacute;taire au moins 6 mois avant l'expiration de la p&eacute;riode triennale en cours. Si le locataire avertit le propri&eacute;taire hors d&eacute;lai, cela a pour effet de reporter la rupture &agrave; la prochaine p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Si le contrat le pr&eacute;voit, la r&eacute;siliation triennale peut &ecirc;tre exclue dans les cas suivants :
<ul>
 <li>bail commercial sup&eacute;rieur &agrave; 9 ans&nbsp;</li>
 <li>bail de local destin&eacute; &agrave; l'exercice d'une seule activit&eacute; commerciale</li>
 <li>contrat pour usage exclusif de bureau&nbsp;</li>
 <li>bail pour un local de stockage</li>
</ul>
<h2>R&eacute;siliation hors p&eacute;riode triennale</h2>
Il existe des exceptions au principe de r&eacute;siliation triennale.&nbsp;
Le preneur peut demander la r&eacute;siliation du bail &agrave; tout moment s'il remplit les conditions suivantes.&nbsp;
Il faut que le locataire soit :
<ul>
 <li>commer&ccedil;ant&nbsp;</li>
 <li>g&eacute;rant majoritaire d'une SARL</li>
 <li>ou associ&eacute; unique d'une EURL</li>
</ul>
⚠️ Attention : le dirigeant d'une SAS ou celui d'une SA ne peuvent pas r&eacute;silier le bail avant la fin de la p&eacute;riode triennale.&nbsp;
Il faut que cela se cumule avec l'une des situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>un d&eacute;part &agrave; la retraite&nbsp;</li>
 <li>une demande de pension d'invalidit&eacute;&nbsp;</li>
 <li>le d&eacute;c&egrave;s du locataire&nbsp;</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'inclure au <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> une clause stipulant que le contrat se r&eacute;silie automatiquement &agrave; la mort du preneur. Autrement, il revient aux h&eacute;ritiers du locataire de rompre le contrat sans devoir attendre l'&eacute;ch&eacute;ance triennale. Les h&eacute;ritiers peuvent &eacute;galement d&eacute;cider de poursuire l'ex&eacute;cution du contrat jusqu'&agrave; son &eacute;ch&eacute;ance.&nbsp;
Dans les cas o&ugrave; le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/droit-du-locataire-tout-comprendre">locataire</a> cumule les conditions susvis&eacute;es, il peut donner cong&eacute; au propri&eacute;taire. 📦
Il doit cependant respecter certaines r&egrave;gles. Il doit imp&eacute;rativement pr&eacute;venir le bailleur 6 mois &agrave; l'avance et lui faire parvenir une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception ou l'avertir par acte de commissaire de justice.&nbsp;
<h3>R&eacute;siliation amiable&nbsp;</h3>
Le locataire et le propri&eacute;taire du local commercial peuvent librement d&eacute;cider de rompre leur contrat &agrave; tout moment. Il est tout &agrave; fait possible pour un locataire de demander au propri&eacute;taire si ce dernier accepte de mettre un terme au bail, et vice-versa. Les parties conviennent alors d'une date en vue de l'<a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-de-sortie-tout-comprendre">&eacute;tat des lieux de sortie</a>.
La r&eacute;solution amiable ne pr&eacute;voit pas un formalisme particulier. Il convient n&eacute;anmoins de formaliser cet accord par &eacute;crit. 📄✍🏼
<h3>R&eacute;siliation du bail par le propri&eacute;taire</h3>
Le bailleur peut d&eacute;cider de rompre le contrat qu'il a conclu avec le preneur si ce dernier commet une faute.&nbsp;
Une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">faute du locataire</a> est notamment constitu&eacute;e lorsqu'il ne se conforme pas &agrave; ses obligations pr&eacute;vues contractuellement. Cela peut &ecirc;tre le cas par exemple si le locataire exerce une activit&eacute; sans l'autorisation du propri&eacute;taire ou qu'il sous-loue le local commercial de fa&ccedil;on irr&eacute;guli&egrave;re.&nbsp;
Le propri&eacute;taire peut ainsi soit :&nbsp;
<ul>
 <li>demander la r&eacute;siliation judiciaire en saisissant le tribunal judiciaire&nbsp;</li>
 <li>appliquer la clause r&eacute;solutoire du bail&nbsp;</li>
</ul>
<img alt="resiliation-bail-commercial" title="resiliation-bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768894-contratdeprofessionnalisationquelsavantagespourlemployeur3f.jpg" width="399" height="266" />
<h2>Cas particulier : r&eacute;siliation avec indemnit&eacute; d'&eacute;viction</h2>
Lorsque le bailleur r&eacute;silie le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial">bail commercial</a>, il est tenu de payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au locataire.&nbsp;
Cette indemnit&eacute; peut &ecirc;tre fix&eacute;e par le bailleur et le locataire. Cependant, elle est tr&egrave;s souvent &eacute;valu&eacute;e par un expert dans le cadre d'une proc&eacute;dure judiciaire.&nbsp;
Si la r&eacute;siliation du bail a pour cons&eacute;quence la perte d&eacute;finitive du fonds de commerce, l'indemnit&eacute; d'&eacute;viction doit &ecirc;tre &eacute;gale &agrave; la valeur marchande du fonds.&nbsp;
Le bailleur ne doit pas payer d'indemnit&eacute; au preneur dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>le locataire n'est plus en droit de b&eacute;n&eacute;ficier de la propri&eacute;t&eacute; commerciale au jour du cong&eacute;</li>
 <li>l'administration a d&eacute;clar&eacute; l'immeuble insalubre</li>
 <li>le bailleur justifie d'un motif grave et l&eacute;gitime &agrave; l'encontre du locataire&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Cas particulier : la proc&eacute;dure collective</h2>
Dans le cas d'une proc&eacute;dure collective, le bail commercial se poursuit automatiquement.&nbsp;
Il revient &agrave; l'administrateur judiciaire ou au liquidateur de d&eacute;cider s'il convient de poursuivre le bail commercial ou de le c&eacute;der.&nbsp;
⛔️ Interdit : il n'est pas possible de pr&eacute;voir une clause qui stipule la r&eacute;siliation automatique du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du preneur.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de continuation du bail commercial</h3>
La d&eacute;cision de l'administrateur judiciaire ou du liquidateur de continuer le bail s'impose au bailleur.&nbsp;
En effet, le propri&eacute;taire ne peut s'opposer &agrave; une telle d&eacute;cision, quand bien m&ecirc;me le locataire n'aurait pas pay&eacute; les loyers d&ucirc;s.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : afin de tenter de r&eacute;cup&eacute;rer les sommes dues au titre des <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/bail-commercial#quid-du-loyer-dun-bail-commercial-?">impay&eacute;s de loyer</a>, le bailleur doit faire une <a href="https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F22359" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;claration de cr&eacute;ances</a>.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de r&eacute;siliation du bail commercial</h3>
L'administrateur judiciaire r&eacute;silie le bail s'il consid&egrave;re qu'il n'y aura pas les fonds n&eacute;cessaires pour le paiement des loyers apr&egrave;s&nbsp;l'ouverture de la proc&eacute;dure collective.&nbsp;
Le liquidateur judiciaire peut d&eacute;cider de mettre un terme au contrat &agrave; tout moment.&nbsp;
En ce qui concerne le bailleur, ce dernier peut exiger la r&eacute;siliation du bail d&egrave;s 3 mois apr&egrave;s l'ouverture de la proc&eacute;dure collective si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges.&nbsp;
<h3>D&eacute;cision de cession du bail commercial&nbsp;</h3>
Il est possible de c&eacute;der le bail commercial dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>lors du redressement ou de la sauvegarde judiciaires, dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du preneur. L'acceptation du bailleur n'est pas n&eacute;cessaire</li>
 <li>lors de la liquidation judiciaire et ind&eacute;pendamment de la cession du reste de l'entreprise. Le droit d'agr&eacute;ment du bailleur ou le droit de pr&eacute;emption de la commune doivent &ecirc;tre respect&eacute;s.&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
Un mod&egrave;le de lettre de r&eacute;siliation du bail commercial est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519879-modele-resiliation-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664519686-capture-modele-resiliation-bail-commercial.png" width="366" height="360" /></a>

Résiliation d'un bail commercial : comment ça marche ? 

Le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/le-bail-tout-savoir">bail</a> commercial, aussi dit "bail 3 6 9" est le contrat de location qui porte sur les locaux au sein desquels une activit&eacute; commerciale s'exerce. Ce contrat r&eacute;pond &agrave; certaines dispositions sp&eacute;cifiques issues notamment du Code de commerce. Il est essentiel de se renseigner sur la r&egrave;glementation afin de cerner la mesure de son engagement. On vous explique.&nbsp;
<h2>Bail commercial : d&eacute;finition</h2>
<h3>Les caract&eacute;ristiques du "bail 3 6 9"</h3>
Le bail commercial ne peut porter que sur la location d'un local administrativement affect&eacute; &agrave; usage commercial.&nbsp;Le bail commercial ne peut se conclure s'il s'agit d'une habitation. Pour changer le statut d'un local, il faut obtenir l'accord de la mairie. Tout changement se d&eacute;clare ensuite &agrave; l'administration fiscale dans un d&eacute;lai de 90 jours.&nbsp;
⚠️ Attention : m&ecirc;me si une activit&eacute; commerciale s'exerce au sein d'un local d'habitation (au sens administratif du terme), le r&eacute;gime des baux commerciaux ne s'applique pas.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il faut imp&eacute;rativement que le locataire s'inscrive au <a href="https://www.infogreffe.fr/" target="_blank" rel="noopener">registre du commerce et des soci&eacute;t&eacute;s</a> (RCS) ou au <a href="https://rnm.artisanat.fr/" target="_blank" rel="noopener">r&eacute;pertoire national des m&eacute;tiers</a> (RNM).&nbsp;
L'activit&eacute; exerc&eacute;e peut &ecirc;tre commerciale, industrielle ou artisanale. Il faut que le local concern&eacute; serve &agrave; l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal.&nbsp;
⚠️ Attention : si vous vous appr&ecirc;tez &agrave; signer un contrat intitul&eacute; "bail commercial", il convient tout d'abord de s'assurer que le local est bien soumis aux dispositions relatives aux locaux de type commercial.&nbsp;
Les parties au contrat sont le propri&eacute;taire et le locataire, appel&eacute;s respectivement bailleur et preneur.&nbsp;
Les dispositions des <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/#LEGISCTA000006146040" target="_blank" rel="noopener">articles L.145-1 et suivants du Code de commerce</a> r&eacute;gissent le bail commercial. Ces derni&egrave;res sont tr&egrave;s protectrices du locataire. L'objectif &eacute;tant de permettre au preneur d'exercer son activit&eacute; de fa&ccedil;on sereine.&nbsp;
Par ailleurs, les r&egrave;gles du statut des baux commerciaux visent &agrave; favoriser la continuit&eacute; de l'exploitation commerciale.&nbsp;
La r&eacute;daction d'un bail commercial doit respecter certaines dispositions d'ordre public. Cela signifie qu'il n'est en principe pas possible de pr&eacute;voir contractuellement des clauses diff&eacute;rentes de celles impos&eacute;es par loi.
<img alt="bail-commercial" title="bail-commercial" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654619385-fruit.png" width="497" height="291" />
<h3>La dur&eacute;e</h3>
Le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e maximum de 9 ann&eacute;es.&nbsp;
Le preneur peut le r&eacute;silier tous les 3 ans.&nbsp;
Par cons&eacute;quent, la dur&eacute;e du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans.&nbsp;
En revanche, si le bailleur souhaite rompre le contrat, il doit payer une indemnit&eacute; d'&eacute;viction au preneur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : Les parties peuvent convenir d'une dur&eacute;e sup&eacute;rieure &agrave; 9 ans. En revanche, le plafonnement des loyers ne s'appliquera pas. Un contrat ne peut n&eacute;anmoins pas se conclure pour une dur&eacute;e ind&eacute;termin&eacute;e.&nbsp;
<h2>Quel est le contenu du bail commercial ?</h2>
Le bailleur et le preneur peuvent librement choisir la forme de leur contrat. N&eacute;anmoins, il est vivement recommand&eacute; d'opter pour un contrat &eacute;crit.&nbsp;
Les informations suivantes doivent imp&eacute;rativement figurer au contrat :&nbsp;
<ul>
 <li>l'identit&eacute; des parties&nbsp;</li>
 <li>le type d'activit&eacute; exerc&eacute;e au sein du local commercial&nbsp;</li>
 <li>le montant du loyer&nbsp;</li>
 <li>les modalit&eacute;s de r&egrave;glement du loyer&nbsp;</li>
 <li>la dur&eacute;e du bail&nbsp;</li>
 <li>le droit au renouvellement du bail&nbsp;</li>
 <li>le mode de r&eacute;siliation du bail&nbsp;</li>
</ul>
Le preneur ne peut exercer une activit&eacute; commerciale, industrielle ou artisanale autre que celle qui figure sur le bail.&nbsp;
Si le locataire souhaite changer d'activit&eacute; mais conserver son local commercial, ce dernier doit effectuer une demande de d&eacute;sp&eacute;cialisation aupr&egrave;s du propri&eacute;taire.&nbsp;
De mani&egrave;re g&eacute;n&eacute;rale, le locataire doit imp&eacute;rativement demander l'accord du propri&eacute;taire avant tout changement. &Agrave; d&eacute;faut, cela peut &ecirc;tre un motif de r&eacute;siliation de bail de la part du bailleur.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il est possible d'ins&eacute;rer une clause "tous commerces" pour &eacute;viter les probl&eacute;matiques li&eacute;es aux changements d'activit&eacute;.&nbsp;
⚠️ Attention : il ne faut pas confondre le bail commercial avec le bail professionnel qui est la location de locaux affect&eacute;s &agrave; une activit&eacute; lib&eacute;rale ou encore la mise &agrave; disposition de locaux commerciaux.&nbsp;
Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement figurer en annexes au contrat de bail :&nbsp;
<ul>
 <li>l'&eacute;tat des risques naturels, miniers et technologiques (<a href="https://www.ernmt-officiel.com/" target="_blank" rel="noopener">ERNMT</a>)</li>
 <li>le diagnostic de performance &eacute;nerg&eacute;tique (<a href="https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe" target="_blank" rel="noopener">DPE</a>)</li>
 <li>le <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F742" target="_blank" rel="noopener">diagnostic amiante</a></li>
 <li>l'&eacute;tat des lieux d'entr&eacute;e</li>
 <li>l'annexe verte si le local fait plus de 2000m2&nbsp;</li>
</ul>
<h2>Quid du loyer d'un bail commercial ?&nbsp;</h2>
Les parties fixent librement le montant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/modele-de-lettre-pour-loyer-impaye-du-bail-commercial">loyer</a> initial. Habituellement, le montant du loyer s'exprime en euros annuels hors taxes par m&egrave;tre carr&eacute;.&nbsp;
En revanche, la r&eacute;vision des loyers en cours de contrat est encadr&eacute;e. Cela a pour vocation de prot&eacute;ger le locataire d'un local commercial contre son &eacute;ventuelle d&eacute;pendance &agrave; l'&eacute;gard du propri&eacute;taire.&nbsp;
En effet, le montant du loyer du bail commercial doit &ecirc;tre en ad&eacute;quation avec la valeur locative du local.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : le loyer d'un local commercial lou&eacute; nu est exon&eacute;r&eacute; de la TVA alors que celui d'un local commercial &eacute;quip&eacute; est soumis &agrave; la TVA au taux de 20%.&nbsp;
En suppl&eacute;ment du loyer, certains bailleurs exigent le paiement d'un droit d'entr&eacute;e appel&eacute; "pas-de-porte". &Agrave; la diff&eacute;rence du d&eacute;p&ocirc;t de garantie, le pas-de-porte ne sera pas restitu&eacute; au locataire en fin de bail.&nbsp;
<h2>Bail commercial : mod&egrave;le&nbsp;</h2>
Le contrat de bail commercial &eacute;tant encadr&eacute; par certaines dispositions l&eacute;gales, un mod&egrave;le de contrat est disponible ci-dessous &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524493-modele-bail-commercial.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664524484-capture-modele-bail-commercial.png" width="324" height="411" /></a>
<h2>Le renouvellement du bail commercial&nbsp;</h2>
Un bail commercial, ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le contrat peut se prolonger par tacite reconduction. Dans ce cas, il se poursuit sans qu'il soit n&eacute;cessaire de r&eacute;diger un nouveau contrat ou un avenant.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Les parties peuvent n&eacute;anmoins proposer un renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, la conclusion d'un nouveau contrat ou l'&eacute;laboration d'un avenant est n&eacute;cessaire.&nbsp;
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Si le contrat est reconduit au del&agrave; d'une dur&eacute;e de 12 ans, le plafonnement du loyer n'a plus vocation &agrave; s'appliquer.&nbsp;
<h2><span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">La r&eacute;siliation du bail commercial</h2>
En principe, le bail commercial se conclut pour une dur&eacute;e de 9 ans. <span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le locataire peut y mettre un terme &agrave; l'expiration d'une p&eacute;riode triennale. Il existe cependant des exceptions &agrave; ce principe triennal.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Le propri&eacute;taire peut, lui aussi, mettre fin au contrat de fa&ccedil;on exceptionnelle si le locataire commet un manquement.
<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">Par ailleurs, la r&eacute;solution amiable est possible en tout &eacute;tat de cause.&nbsp;<span style="background-color: transparent; font-family: inherit; font-size: inherit; font-style: inherit; font-variant-ligatures: inherit; font-variant-caps: inherit; font-weight: inherit; letter-spacing: 0px;">

Bail commercial : tout ce qu'il faut savoir sur ce contrat de location

Chaque copropri&eacute;taire doit payer une partie des charges de copropri&eacute;t&eacute; en fonction de sa quote-part. C'est le r&egrave;glement de copropri&eacute;t&eacute; qui d&eacute;finit les tanti&egrave;mes de copropri&eacute;t&eacute; et donc la quote-part. Il arrive que la r&eacute;partition des charges semble anormale. Comment le copropri&eacute;taire peut-il la contester ?&nbsp;
<h2>Appel de charges de copropri&eacute;t&eacute; : les r&egrave;gles de r&eacute;partition des charges entre les copropri&eacute;taires</h2>
Cette r&eacute;partition des charges de copropri&eacute;t&eacute; ob&eacute;it &agrave; deux principes :&nbsp;
<ul>
 <li>L'ensemble des propri&eacute;taires doit contribuer &agrave; la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Cela peut notamment concerner le co&ucirc;t d'un ravalement de fa&ccedil;ade </li>
 <li>Seuls les propri&eacute;taires qui utilisent les services collectifs et les &eacute;quipements communs participent aux charges y aff&eacute;rentes. Par exemple, si l'ascenseur ne dessert que les &eacute;tages sup&eacute;rieurs, les propri&eacute;taires du rez-de-chauss&eacute;e ne doivent pas payer les charges qui en d&eacute;coulent</li>
</ul>
⚠️ Attention : il ne faut pas confondre la r&eacute;partition des charges de copropri&eacute;t&eacute; entre copropri&eacute;taires et <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives">celle qui s'op&egrave;re entre le propri&eacute;taire et son locataire</a>.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il se peut &eacute;galement qu'un locataire fasse face &agrave; une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives-abusives">demande abusive</a> du propri&eacute;taire relative aux paiements des charges.&nbsp;
<h2>Le r&egrave;glement de copropri&eacute;t&eacute; : document de r&eacute;f&eacute;rence&nbsp;</h2>
Le r&egrave;glement de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/copropriete-tout-savoir">copropri&eacute;t&eacute;</a> est un document contractuel r&eacute;dig&eacute; &agrave; l'occasion de la mise en copropri&eacute;t&eacute; d'un immeuble.&nbsp;
Il s'impose &agrave; l'ensemble des copropri&eacute;taires et inclut g&eacute;n&eacute;ralement un &eacute;tat descriptif de division.&nbsp;
Un copropri&eacute;taire peut agir &agrave; titre individuel pour obtenir la nullit&eacute; ou la r&eacute;vision de la clause de r&eacute;partition des charges. N&eacute;anmoins, une d&eacute;cision unanime des copropri&eacute;taires en assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale est n&eacute;cessaire pour modifier cette charte commune.&nbsp;
<img alt="charges-copropriete-contester" title="charges-copropriete-contester" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768704-zoomsurlesyndicatdecoproprietaires.jpg" width="531" height="354" />
<h2>Dans quel d&eacute;lai peut-on contester la r&eacute;partition des charges de copropri&eacute;t&eacute; ?</h2>
Dans l'&eacute;ventualit&eacute; d'un d&eacute;saccord s'agissant de la r&eacute;partition des charges de copropri&eacute;t&eacute;, il convient de respecter un certain d&eacute;lai pour r&eacute;agir.&nbsp;
<ul>
 <li>Le copropri&eacute;taire dispose d'un d&eacute;lai de 5 ans pour contester une charge abusive </li>
 <li>Le syndicat de copropri&eacute;t&eacute; doit &eacute;galement agir dans un d&eacute;lai de 5 ans pour engager une proc&eacute;dure &agrave; l'encontre d'un copropri&eacute;taire qui n'aurait pas pay&eacute; ses charges</li>
</ul>
Ce d&eacute;lai de 5 ans commence &agrave; courir au jour de la publication du r&egrave;glement de copropri&eacute;t&eacute; au fichier immobilier.&nbsp;
<h3>&Agrave; qui s'adresse la contestation ?&nbsp;</h3>
Le copropri&eacute;taire peut s'adresser soit &agrave; l'assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale de copropri&eacute;t&eacute; soit au tribunal judiciaire.&nbsp;
Concernant l'assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale, elle intervient dans les situations suivantes :&nbsp;
<ul>
 <li>la contestation porte sur le mode de r&eacute;partition des charges, et&nbsp;</li>
 <li>tout changement n&eacute;cessite le vote unanime de cette assembl&eacute;e</li>
</ul>
Il convient d'adresser une lettre de r&eacute;clamation au syndic et &eacute;ventuellement une <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/lettre-mise-en-demeure-comment-rediger">lettre de mise en demeure</a>.&nbsp;
Concernant le tribunal judiciaire, le copropri&eacute;taire peut le saisir s'il consid&egrave;re qu'il y a une r&eacute;partition ill&eacute;gale des charges.&nbsp;
Cela est notamment le cas si la part pay&eacute;e par le copropri&eacute;taire est sup&eacute;rieure de 25% &agrave; ce qu'elle devrait &ecirc;tre. Une action s'envisage &eacute;galement si un copropri&eacute;taire consid&egrave;re que la part pay&eacute;e par un autre copropri&eacute;taire est inf&eacute;rieure de plus de 25% &agrave; ce qu'elle devrait &ecirc;tre.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : il convient d&egrave;s lors de s'adresser au tribunal judiciaire comp&eacute;tent en fonction du lieu o&ugrave; se situe la copropri&eacute;t&eacute;. Le juge pourra d&eacute;cider d'une nouvelle r&eacute;partition des charges, le cas &eacute;ch&eacute;ant.&nbsp;
✍🏼 Mod&egrave;le de lettre de contestation du montant r&eacute;clam&eacute; par le syndic.&nbsp;
Un mod&egrave;le de lettre de contestation est disponible ici &agrave; titre informatif.
<a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664461851-modele-de-lettre-de-contestation-du-montant-des-charges-de-copropriete.pdf" target="_blank" rel="noopener"></a><a href="https://www.datocms-assets.com/72546/1664535509-modele-de-lettre-de-contestation-du-montant-des-charges-de-copropriete.pdf" target="_blank" rel="noopener"><img src="https://www.datocms-assets.com/72546/1664535505-capture-d-ecran-2022-09-30-a-12-57-38.png" width="343" height="408" /></a>
<h2>Le cas particulier de la r&eacute;gularisation annuelle&nbsp;</h2>
Lorsque l'ann&eacute;e arrive &agrave; terme, il est obligatoire de r&eacute;gulariser les charges. Cela signifie que le syndic doit faire la diff&eacute;rence entre le montant effectivement d&eacute;pens&eacute; en charges de copropri&eacute;t&eacute; et les charges vers&eacute;es en amont par les copropri&eacute;taires &agrave; titre de provision.&nbsp;
Dans le cas o&ugrave; les copropri&eacute;taires ont vers&eacute; des provisions trop &eacute;lev&eacute;es, le surplus est d&eacute;duit de l'ann&eacute;e suivante. Dans le cas inverse, le surplus est ajout&eacute; au montant des provisions pour charges de l'ann&eacute;e suivante.&nbsp;
La r&eacute;gularisation n'intervient que s'agissant du <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/copropriete-zoom-sur-le-budget-previsionnel">budget pr&eacute;visionnel</a>. Cela inclut donc : l'entretien des parties communes et des espaces verts, la maintenance des &eacute;quipements collectifs, le salaire du personnel de l'immeuble ou encore l'administration courante de la copropri&eacute;t&eacute;.&nbsp;
En effet, les d&eacute;penses de copropri&eacute;t&eacute;s sont parfois exceptionnelles et impr&eacute;visibles. Par cons&eacute;quent, elles ne font pas partie de l'estimation du syndic. Elles sont vot&eacute;es lors d'une assembl&eacute;e g&eacute;n&eacute;rale et chaque propri&eacute;taire conna&icirc;t le montant exact dont il est redevable. Il s'agit notamment des d&eacute;penses telles que le changement d'une chaudi&egrave;re, le remplacement d'un ascenseur, etc.&nbsp;&nbsp;

Charges de copropriété : comment les contester ?

Les <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives">charges locatives</a> peuvent &ecirc;tre une source de litige entre un propri&eacute;taire et son locataire. Il arrive qu'elles soient excessives, qu'elles augmentent soudainement ou que le propri&eacute;taire ne fournisse aucun <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives-calcul">&eacute;l&eacute;ment d'explication</a>. Cependant, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/#:~:text=Dans%20les%20r%C3%A9sum%C3%A9s-,D%C3%A9cret%20n%C2%B087%2D712%20du%2026%20ao%C3%BBt%201987%20pris,et%20relatif%20aux%20r%C3%A9parations%20locatives" target="_blank" rel="noopener">le D&eacute;cret n&deg;87-713 du 26 ao&ucirc;t 1987</a> exige que le propri&eacute;taire justifie la n&eacute;cessit&eacute; des charges au regard des besoins de l'immeuble. Voici nos recommandations pour un locataire qui fait face &agrave; une demande de r&eacute;gularisation de charges potentiellement abusive.&nbsp;
<h2>R&eacute;gularisation de charges : v&eacute;rifiez la prescription</h2>
Le propri&eacute;taire dispose d'un <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;lai de 3 ans</a> pour r&eacute;clamer &agrave; son locataire le paiement d'une somme qui lui est due au titre de la r&eacute;gularisation des charges locatives.&nbsp;
Cela signifie donc que s'il vous demande de compenser l'insuffisance de la provision vers&eacute;e il y a 4 ans, vous pouvez l&eacute;gitimement refuser. En effet, votre propri&eacute;taire aura trop tard&eacute; &agrave; r&eacute;agir et son action sera prescrite.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : g&eacute;n&eacute;ralement, la <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/tout-savoir-sur-la-regularisation-des-charges-locatives">r&eacute;gularisation des charges</a> se fait de fa&ccedil;on annuelle. N&eacute;anmoins, rien n'emp&ecirc;che juridiquement votre propri&eacute;taire de demander un paiement de r&eacute;&eacute;quilibrage tous les 2 ans. Cela ne constitue pas un motif de contestation.&nbsp;
⚠️ Attention : le propri&eacute;taire est en droit de vous demander le <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/obligations-du-locataire-tout-comprendre">paiement de la r&eacute;gularisation</a> m&ecirc;me si vous avez <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/etat-des-lieux-comment-ca-marche">quitt&eacute; le logement concern&eacute;</a>.&nbsp;
<img alt="charges-locatives-abusives" title="charges-locatives-abusives" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654615273-tingey-injury-law-firm-nspj-z12lx0-unsplash-scaled.jpg" width="383" height="255" />
<h2>Charges injustifi&eacute;es : examinez le d&eacute;compte individuel sur justificatif</h2>
<h3>D&eacute;compte individuel des charges</h3>
Avant toute contestation, il est important d'analyser avec attention le d&eacute;compte individuel des charges locatives. Cela vous permettra de v&eacute;rifier que le propri&eacute;taire ne vous demande que le paiement correspondant &agrave; une charge r&eacute;cup&eacute;rable. R&eacute;f&eacute;rez-vous au <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000333863/" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;cret listant de fa&ccedil;on exhaustive les charges dont le poids p&egrave;se sur le locataire</a>. Nous vous recommandons d'effectuer une comparaison entre le d&eacute;compte fourni par le propri&eacute;taire et le d&eacute;cret.&nbsp;
⛔️ Stop : le propri&eacute;taire ne peut exiger le paiement d'un montant correspondant &agrave; une charge qui ne figure pas dans le <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000333863/" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;cret n&deg;87-713 du 26 ao&ucirc;t 1987</a>.&nbsp;
<h3>Pi&egrave;ces justificatives</h3>
Il est tout &agrave; fait possible de demander au propri&eacute;taire les justificatifs des charges. Conform&eacute;ment &agrave; l'<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042120988/">article 23 de la </a><a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042120988/">Loi n&deg; 89-462 du 6 juillet 1989</a>, ce dernier a l'obligation de vous les fournir.
En effet, il peut &ecirc;tre int&eacute;ressant de v&eacute;rifier les factures ou contrats de consommation d'eau, d'&eacute;lectricit&eacute; ou de gaz.&nbsp;
<table border="1" height="154" style="border-collapse: collapse;">
 <tbody>
 <tr>
 <td>
 💡 Bon &agrave; savoir : dans l'&eacute;ventualit&eacute; o&ugrave; votre propri&eacute;taire refuse de vous transmettre les pi&egrave;ces justificatives demand&eacute;es vous pouvez :&nbsp;
 <ul>
 <li>Envoyer une demande formelle par courrier recommand&eacute; avec accus&eacute; de r&eacute;ception. Vous pouvez lui rappeler&nbsp;l'obligation &agrave; laquelle il est soumis en vertu de la loi</li>
 <li>D&eacute;poser une injonction de faire. Cette d&eacute;marche judiciaire est rapide, gratuite et ne n&eacute;cessite pas de faire appel &agrave; un avocat. Pour ce faire, il convient de remplir un <a href="https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11723.do" target="_blank" rel="noopener">formulaire Cerfa</a> et de l'envoyer au <a href="https://www.justice.fr/recherche/annuaires" target="_blank" rel="noopener">tribunal comp&eacute;tent</a>.&nbsp;</li>
 </ul>
 </td>
 </tr>
 </tbody>
</table>
<h2>Demande de r&eacute;gularisation injustifi&eacute;e : comment la contester ?</h2>
Si vous constatez que la demande de votre propri&eacute;taire est injustifi&eacute;e et de mauvaise foi, vous pouvez contester une demande de paiement. Voici la d&eacute;marche &agrave; suivre :&nbsp;
<ul>
 <li>Contester en &eacute;crivant au propri&eacute;taire Nous vous recommandons d'adresser un courrier de contestation &agrave; votre propri&eacute;taire. Il faut envoyer une lettre recommand&eacute;e avec accus&eacute; de r&eacute;ception. Il faut justifier le plus clairement possible la raison pour laquelle vous refusez de payer le montant demand&eacute;. Nous vous conseillons d'int&eacute;grer &agrave; votre message une demande de r&eacute;ponse de sa part dans un d&eacute;lai restreint. Vous pouvez &eacute;galement lui indiquer qu'&agrave; d&eacute;faut, vous entendez porter l'affaire en justice. </li>
 <li>Saisir la Commission d&eacute;partementale de conciliation Si le propri&eacute;taire ne vous donne pas satisfaction, vous pouvez saisir cet <a href="https://lannuaire.service-public.fr/navigation/commission_conciliation" target="_blank" rel="noopener">organe ind&eacute;pendant</a>. Cette commission a pour vocation de r&eacute;gler gratuitement les litiges entre propri&eacute;taires et locataires.&nbsp; </li>
 <li>Saisir le Tribunal&nbsp; Il convient de s'adresser au Greffe du Tribunal comp&eacute;tent. Il faut fournir l'ensemble des &eacute;l&eacute;ments dont vous disposez au soutien de vos pr&eacute;tentions. Le juge tranchera le litige et d&eacute;cidera si vous devez payer votre propri&eacute;taire ou si ce dernier doit vous rembourser.</li>
</ul>
⚠️ Attention : le locataire qui a pay&eacute; des charges locatives abusives dispose d'un <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112#:~:text=Les%20actions%20personnelles%20ou%20mobili%C3%A8res,lui%20permettant%20de%20l'exercer." target="_blank" rel="noopener">d&eacute;lai de 5 ans</a> pour agir et tenter de r&eacute;cup&eacute;rer ce qui lui est d&ucirc;. Au-del&agrave; de ce d&eacute;lai, son action est prescrite.&nbsp;

Charges locatives abusives : comment réagir ? 

Le montant des charges locatives est r&eacute;guli&egrave;rement l'objet d'un <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives">d&eacute;saccord entre le propri&eacute;taire et le locataire</a>. Ainsi, il est essentiel de d&eacute;terminer au pr&eacute;alable la m&eacute;thode de calcul applicable.&nbsp;
<h2>Charges locatives : d&eacute;finition&nbsp;</h2>
La liste des charges locatives, dites "r&eacute;cup&eacute;rables par le propri&eacute;taire" est fix&eacute;e limitativement par <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/" target="_blank" rel="noopener">d&eacute;cret</a>.&nbsp;
Les charges concern&eacute;es sont notamment :&nbsp;
<ul>
 <li>les d&eacute;penses des employ&eacute;s d'immeubles et gardiens 🧹 </li>
 <li>les frais d'entretien courant et les petites r&eacute;parations sur les &eacute;quipement d'usage commun ou les installations individuelles du logement 🔨 </li>
 <li>les impositions et redevances (taxe d'enl&egrave;vement des ordures m&eacute;nag&egrave;res, taxe de balayage, etc.) 🚛</li>
</ul>
💡 Bon &agrave; savoir : nous vous recommandons de <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/charges-locatives-abusives">bien v&eacute;rifier ce que contiennent les charges</a>. Par exemple, le chauffage est collectif pour certains immeubles. Dans ce cas, le paiement de la facture de chauffage est inclus. Au contraire, ce n'est pas pris en compte lorsque le chauffage est individuel.&nbsp;
<h2>Comment calculer les charges ?</h2>
Afin de d&eacute;terminer le montant des charges locatives, il convient d'analyser deux documents :&nbsp;
<ul>
 <li>l'arr&ecirc;t&eacute; des comptes de copropri&eacute;t&eacute; : le syndic fournit ce document &agrave; l'issue de chaque exercice, suite &agrave; l'approbation des comptes. Il indique quelles sont les charges que le propri&eacute;taire doit payer et les charges que ce dernier peut r&eacute;cup&eacute;rer aupr&egrave;s du locataire.&nbsp; </li>
 <li>l'avis de taxe fonci&egrave;re : le montant de la taxe d'enl&egrave;vement des ordures m&eacute;nag&egrave;res y figure.&nbsp;</li>
</ul>
La somme de ces deux montants correspond au total que le <a href="https://www.avostart.fr/fiches-pratiques/charges-locatives">propri&eacute;taire peut r&eacute;clamer au locataire</a>.&nbsp;Il suffit de diviser ce montant par 12 pour obtenir les frais mensuels.&nbsp;
<h3>Sous-calcul des charges de copropri&eacute;t&eacute;</h3>
Dans le cadre d'une copropri&eacute;t&eacute;, les frais li&eacute;s &agrave; l'usage et l'entretien des parties communes se facturent au copropri&eacute;taire en fonction de sa quote-part (calcul&eacute;e sur la base de la surface du logement).
Le copropri&eacute;taire peut donc <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/tout-savoir-sur-la-regularisation-des-charges-locatives">r&eacute;clamer ces frais &agrave; son locataire</a>.&nbsp;
<h3>Sous-calcul de la taxe d'enl&egrave;vement des ordures m&eacute;nag&egrave;res</h3>
L'administration communale calcule le montant de cette <a href="https://www.ekie.co/fiches-pratiques/taxe-dordures-menageres-locataire">taxe</a> de fa&ccedil;on annuelle. Elle vote un pourcentage en lien avec la valeur cadastrale de l'habitation.&nbsp;
💡 Bon &agrave; savoir : la valeur locative cadastrale repr&eacute;sente le niveau de loyer annuel th&eacute;orique du logement concern&eacute; s'il &eacute;tait en location.&nbsp;
<img alt="charges-locative-calcul" title="charges-locatives-calcul" src="https://www.datocms-assets.com/72546/1654768735-assurance-locataire.jpg" />
<h2>M&eacute;thode de r&eacute;cup&eacute;ration des charges locatives : au r&eacute;el ou au forfait</h2>
Il existe deux fa&ccedil;ons pour un propri&eacute;taire de r&eacute;cup&eacute;rer le montant des charges locatives aupr&egrave;s du locataire : au r&eacute;el ou au forfait.&nbsp;
S'agissant d'un logement lou&eacute; vide, le r&eacute;gime du r&eacute;el s'impose.
En revanche, le propri&eacute;taire peut opter pour l'un des deux r&eacute;gimes lorsqu'il s'agit d'une location meubl&eacute;e ou d'une colocation.&nbsp;
<h3>R&eacute;cup&eacute;ration des charges locatives au r&eacute;el&nbsp;</h3>
Le propri&eacute;taire peut choisir de r&eacute;cup&eacute;rer les charges locatives au r&eacute;el. Cela signifie qu'il r&eacute;clame chaque mois une provision &agrave; son locataire. Pour calculer le montant de cette provision, il se base sur les charges de l'ann&eacute;e pr&eacute;c&eacute;dente.&nbsp;
Le propri&eacute;taire doit donc proc&eacute;der &agrave; une r&eacute;gularisation annuelle pour s'assurer que le locataire a v&eacute;ritablement pay&eacute; ce qu'il devait, ni plus ni moins.&nbsp;
En cas de trop-per&ccedil;u, le propri&eacute;taire rembourse son locataire. En revanche, il se peut que les provisions ne soient pas suffisantes. Dans cette hypoth&egrave;se, le propri&eacute;taire demande au locataire de payer davantage, en fonction de la facture.&nbsp;
<h3>R&eacute;cup&eacute;ration des charges locatives au forfait&nbsp;</h3>
Le propri&eacute;taire peut choisir de d&eacute;terminer un montant forfaitaire correspondant aux charges locatives qui p&egrave;sent sur le locataire.&nbsp;
Dans cette hypoth&egrave;se, le montant doit figurer au contrat de location. Par cons&eacute;quent, aucune r&eacute;gularisation n'est envisageable.&nbsp;
<h2>Charges locatives et fiscalit&eacute;</h2>
Les charges locatives deviennent d&eacute;ductibles lorsque le propri&eacute;taire ne les r&eacute;cup&egrave;re pas aupr&egrave;s du locataire. Cette situation s'envisage soit :&nbsp;
<ul>
 <li>car le locataire n'a pas rembours&eacute; le propri&eacute;taire au 1er janvier de l'ann&eacute;e suivante&nbsp; </li>
 <li>car le bien n'est pas en location sur une partie de l'ann&eacute;e&nbsp;</li>
</ul>
En revanche, si le logement est vendu tout en &eacute;tant occup&eacute; par des locataires, le propri&eacute;taire ne peut d&eacute;duire les charges non r&eacute;cup&eacute;r&eacute;es de ses imp&ocirc;ts.&nbsp;
Par ailleurs, si le locataire a rembours&eacute; une partie des charges locatives, seule la part non r&eacute;cup&eacute;r&eacute;e est d&eacute;ductible.&nbsp;
<h2 id="regularisation-tardive-charges-locatives">Zoom sur la r&eacute;gularisation tardive des charges locatives</h2>
Le paiement des charges locatives est annuel.&nbsp;
Il se peut n&eacute;anmoins que le propri&eacute;taire demande la r&eacute;gularisation des charges de fa&ccedil;on tardive, c'est-&agrave;-dire apr&egrave;s plus d'un an. Dans cette hypoth&egrave;se, le locataire peut demander un paiement&nbsp;sur 12 mois.
Au-del&agrave; d'un d&eacute;lai de 3 ans, le bailleur ne peut plus demander le paiement des charges impay&eacute;es par le locataire. Tout demande serait prescrite.&nbsp;
En sus de la r&eacute;gularisation annuelle, une r&eacute;gularisation se fait &agrave; la fin du bail d'habitation, c'est-&agrave;-dire au d&eacute;part du locataire.
Dans ce cas, le bailleur doit adresser au locataire le d&eacute;compte en m&ecirc;me temps que le solde de la <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/caution-location-tout-savoir">caution</a>.
Attention ⚠️ : le non-paiement des charges locatives a les m&ecirc;mes cons&eacute;quences que le <a href="https://ekie.co/fiches-pratiques/comment-recuperer-des-loyers-impayes">non-paiement du loyer</a>.

Fiches pratiques sur Habitation